Продажа квартиры: собственность менее 3 лет, налог

Пожалуй, все знают, что продажа квартиры требует последующей уплаты налога. Однако далеко не все в курсе того, на кого именно возлагается данная обязанность, как вычисляется размер оплаты, и в какие сроки она должна быть внесена. Эти и другие нюансы будут раскрыты в этом материале.

С 01.01.2016 г. в России законную силу обрели новые поправки, согласно которым происходит расчет и выплата налога на продажу квартиры. Но это касается лишь квартир, проданных с 01.01.2016 г. На остальных действие данных поправок не распространяется.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет

В большинстве случаев, владельцу квартиры следует уплатить налог на доходы после ее продажи. Акцентируем внимание на слова «в большинстве ситуаций», так как существует и меньшинство.

Ключевое значение имеют два фактора:

• Срок владения квартирой ее продавцом;
• Продажная стоимость квартиры.

Раньше действовало правило, согласно которому прибыль от продажи квартиры, которой собственник владел более 3-х лет, не подлежала налоговому вычету, какая бы ни была стоимость объекта.

Однако с 01.01.2016 г. были введены новые правила, и теперь ситуация выглядит несколько иначе. Все изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ, однако, как уже говорилось ранее, они применяются только к квартирам, проданным 01.01.2016 г. и позже. Это указано в п.3 ст.4 данного закона.

В чем заключается разница? Правило 3-х летнего срока сохранилось.

Однако теперь оно применяется не ко всем квартирам, а лишь к тем, которые были получены следующим образом:

• По наследству;
• По договору дарения от близкого родственника. Перечень близкий родственников строго регламентирована ст. 14 Семейного кодекса и выглядит следующим образом: родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры;
• В порядке приватизации;
• По договору ренты, подразумевающим пожизненное содержание с иждивением.

В случае продажи квартиры, которой продавец владел 3+ года, налог с ее продажи не уплачивается, какой бы не была ее продажная стоимость.

Что касается остальных квартир, по отношению к ним, данный срок увеличивается на 2 года и составляет 5 (пять) лет. Отметим, что у местных властей есть право на его уменьшение (даже до нуля) для всех, либо определенных категорий граждан.

Отсчет лет начинается с любого дня, так как подразумевает календарные годы, то есть 3 года — это 36 идущих подряд месяцев. То же касается и 5-летнего срока. Он представляет собой 60 месяцев непрерывного владения квартирой.

Определение начала срока владения квартирой происходит достаточно просто. Для этого достаточно обратиться к свидетельству о праве собственности на квартиру.

В этом документе прописана строка «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хх.хх.хххх сделана запись регистрации», где «хх.хх.хххх» и есть искомая дата. Именно с этой даты и следует начинать отсчет до текущего момента.

Хоть такой метод и не совсем верен с юридической точки зрения, зато очень прост. Следует отметить, что обычно данный срок берет свое начало чуть раньше, а именно в момент государственной регистрации сделки о приобретении квартиры.

Однако, в большинстве случаев, день проведения данной процедуры совпадает с днем выдачи свидетельства, а если и нет – разнится незначительно.

Данное правило имеет исключения. Всего их три. При них дата оформления свидетельства не играет такой роли.

Данные исключения касаются квартир, которые были получены:

• В наследство. В такой ситуации, право собственности возникает в день смерти наследодателя, так как по закону в этот же день происходит открытие наследства (что указано в п.4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ);
• В кооперативе. В такой ситуации, возникновение права собственности происходит вследствие выплаты пая и оформления соответствующего акта приема-передачи квартиры (закреплено в п.4 ст.218 ГК РФ);
• До 01.01.1998 года. Ранее государственная регистрация и оформление свидетельства о праве собственности на квартиру не являлось необходимостью (указано в п.1 ст.6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ).

Соответственно, налог с продажи квартиры, которой продавец владел 5 и более лет (иногда и более 3 лет), платить не нужно. Также он не обязан и подавать декларацию по налогу при реализации данной сделки, так как данный вид дохода не подлежит декларированию.

А вот налог с продажи квартиры, находившейся в собственности продавца менее пяти или, в некоторых случаях, трех лет, возможно, нужно будет заплатить. Решающее значение здесь имеет продажная стоимость квартиры.

До 01.01.2016 г. налогом облагался доход от продажи квартиры в сумме, прописанной в договоре купли-продажи. Рыночная, кадастровая либо балансовая стоимость игнорировались.

Это породило негативную практику нарочного занижения продавцами договорной стоимости, с целью избегания уплаты налога.

Приведем пример: есть квартира, ее рыночная стоимость – 8 000 000 рублей. Продавец не желает декларировать данную сумму, так как с нее придется платить немалый налог. В связи с этим, он проводит с покупателем не одну сделку, а две.

Первая представляет собой договор купли-продажи квартиры за сумму в 1 000 000 рублей. В последствие, этот договор был направлен для регистрации в государственный реестр, а продавец честно задекларировал 1 000 000 руб.

Куда делись остальные 7 000 000? Они были оформлены через договор купли-продажи неотделимых улучшений в данной квартире. Данный договор нигде не регистрируется, налог с данной суммы не берется.

Однако сегодня провернуть такую схему уже нельзя.

Согласно действующему законодательству, от продавца требуется декларация и последующая уплата налога со следующих видов дохода от продажи квартиры:

• Договорная стоимость квартиры, превышающая ее кадастровую стоимость, умноженная на 0,7;
• Кадастровая стоимость квартиры, умноженная на 0,7 (если превышает договорную стоимость).

Говоря иначе, в доход берется максимальная величина:

• Договорная стоимость;
• 70% от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января года продажи квартиры.

Итак, рассмотрим две возможные ситуации продажи квартиры, которой продавец владеет 2 года.

Ситуация первая

Согласно договору, продажная стоимость квартиры оценивается в 5 миллионов рублей. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости равна 12 млн. рублей.

Умножаем 12 000 000 на 0,7. Результат – 8 400 000. Данная цифра превышает договорную цену, поэтому в доход включается кадастровая стоимость.

Ситуация вторая

Договорная стоимость квартиры равна 10 с половиной миллионов рублей. Кадастровая же – 13 миллионов рублей. При умножении кадастровой стоимости на понижающий коэффициент (13 000 000 * 0,7= 9 100 000), эта сумма не достигает договорной стоимости, поэтому в доход будет включена именно последняя.

Если кадастровая стоимость в вашем регионе еще не определена (ее определяет исключительно Росреестр), все эти правила не могут быть применены, а в расчет берется исключительно договорная цена квартиры.

Кроме того, понижающий коэффициент может быть уменьшен местными властями для отдельных категорий граждан или для всех (снижение может быть, в том числе, до нуля).

Многих интересует вопрос, является ли уплата налога с продажи квартиры необходимой для тех, кто вместе с продажей совершил покупку другой квартиры.

Ответ прост. Платить налог с прибыли придется в том случае, если по итогам этой операции прибыль имела место, то есть выручка от продажи квартиры превысила затраты на покупку другой.

Но здесь есть смягчающий фактор. Если продавец ни разу не пользовался имущественным вычетом, он может с его помощью сократить размер налога.

В такой ситуации, собственник имущества может получить не один, а сразу два налоговых вычета:

• Первый – по купленной квартире. Обязательное условие: право на вычет не было использовано или же с 2014 года использовалось лишь частично;
• Второй – при проданной квартире. Обязательное условие: вычет не был использован по другому объекту в том же году, в котором было продано имущество.

В Налоговом кодексе РФ четко прописаны сроки уплаты налога. В данном случае, оплата должна произойти сразу после завершения налогового периода, по ходу которого была совершена сделка.

Налоговым периодом называется календарный год. Соответственно, платеж должен быть произведен в году, следующим за годом проведения сделки.

Также дополнительно оговаривается конкретная дата, являющаяся крайним сроком подачи декларации и совершения всех выплат – 30 апреля и 15 июля соответственно.

Соблюдение указанных сроков является неукоснительным правилом. Нарушение чревато применением санкций в виде денежных штрафов.

Снижение налога путем применения имущественного вычета

Снизить величину налога на задекларированную продавцом квартиру можно при помощи имущественного вычета. Получить вычет можно только по итогам обращения в ИФНС.

Вы можете выбрать один из двух вариантов льгот:

• Вычет с применением льготы в размере не более 1 000 000 рублей. К примеру, если вы продали квартиру за 5 миллионов рублей, налогом будут облагаться лишь 4 миллиона;
• Вычет в сумме произведенных расходов. В счет льготы учитывается сумма, затраченная на приобретение, расходы по ипотечному кредиту и другие траты, формирующие окончательную стоимость квартиры.

Все затраты подтверждаются документами, а именно копиями форм при наличии на руках оригиналов. Их следует предъявлять по запросу инспектора.

Перечень оправдательных документов не является общим и формируется в зависимости от случая. Он также может быть отрегулирован инспектором, но только при возникновении необходимости. Однако вместе с этим, существует общий список форм, которые могут выступить подтверждениями права на льготу.

Важно отметить, что обе льготы по одному и тому же объекту недвижимости не могут быть предоставлены в одно и то же время.

У налогоплательщика есть право на выбор более выгодного варианта либо льготы в определенной сумме, если у него на руках есть документы, подтверждающие затраты.

Льгота не может быть предоставлена при реализации объекта недвижимости, полученного в наследство либо посредством приватизации. Отказ в вычете обоснован отсутствием трат при приобретении данной квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!