Главная » Квартира » Продажа » Продажа заложенной квартиры банком

Продажа заложенной квартиры банком

Добрый день, уважаемые посетители сайта o-nedvizhke.ru! Сегодня ведущая передачи «Советы нотариуса» Светлана Веселова и нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров подробно расскажут об использовании депозита нотариуса, но уже при участии банка в рамках продажи заложенной квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Светлана: Чем обусловлена необходимость участия банка в продаже квартиры, если она заложена?

Алексей: Вообще, у нас банк, по сути, является частью этой сделки, потому что он является залоговым кредитором. И у нас вся идея-фикс заключается в том, чтобы банк получил деньги, которые ему должен залоговый должник и на этом подтвердил, что обязательства должника исполнены полностью.

Это очень важная составляющая и для покупателя, и для продавца объекта недвижимости. Поэтому вовлечение в процедуру отчета банка, который, давая согласие на заключение сделки продажи ипотечного объекта недвижимости, в то же самое время, участвует как сторона в заключении соглашения расчетов, это очень хорошо.

Это значит, что в дальнейшем банк не сможет в случае каких-то форс-мажорных обстоятельств, не связанных с невозможностью исполнения обязательств, а форс-мажорных обстоятельств, связанных с тем, что включили в текст депозитного соглашения пункт о погашении обязательств с депозита нотариуса банку.

Банк смотрит платежку. Откуда пришли деньги – от нотариуса. А что за деньги пришли – по исполнению обязательств по кредитному договору такого-то лица. Ну, хорошо.

В большинстве случаев, проблем никаких не возникнет. Но кто его знает, что там банк надумает себе. Потому что схема для банка еще новая, и может быть не совсем понятна.

И начнутся какие-то запросы нотариусу, что за сделка была, что за условие такое, чтобы прям с депозита деньги направлялись и т. д. Но, в конечном счете, банк все погасит. Для покупателя объекта идеальным вариантом было бы приглашение специалиста банка в нотариальную контору на подписание соглашения о проведении расчетов между покупателем и продавцом и погашения обязательств перед банком.

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Как проверить, не в залоге ли квартира, читайте тут.

Как составить договор купли-продажи квартиры с залогом, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/dokumenty/dogovory/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zalogom.html

Если мы в прошлый раз с вами говорили о том, что у нас все прямо в договоре купли-продажи условия расчетов закладываются, и деньги с депозита идут напрямую в банк.

Банк в этой схеме никак не участвует, с его стороны никто ничего не подписывает. А в том варианте, о котором я говорю сейчас, представитель банка приходит в нотариальную контору.

Он должен иметь надлежащие полномочия либо доверенность на заключение такого соглашения. Мы заключаем отдельно договор купли-продажи, и отдельно соглашение расчета.

И соглашение расчетов у нас подписывают 3 лица: покупатель, продавец и залоговый кредитор. Здесь они подробно все нюансы, связанные с оплатой, оговаривают. У банка, наверняка, есть какие-то пожелания.

Светлана: А банк может отказаться от участия в этой схеме?

Алексей: Может. Тогда мы перейдем к той схеме, которую в предыдущий раз обсуждали. Я считаю, что это более удобно для покупателя, если он сможет представителя банка вытащить на такую сделку. Преимущество заключается в том, что банк, подписывая соглашение, фиксирует сумму задолженности.

Потому что если мы начинаем додумывать какие-то злоупотребления, то даже с получением справки о состоянии текущей задолженности залогового должника перед банком, здесь возникает такой момент, что справка может быть поддельной, а действительная задолженность гораздо больше.

Светлана: Не совсем понятно, как нотариус будет оплачивать. Он будет оплачивать за должника, когда будет депозит раскрываться? С его счета? Расскажите, как это технически происходит?

Алексей: Здесь есть некая законодательная фикция, которую необходимо всегда иметь в виду. В чем заключается все прелесть депозита нотариуса? Одна положительная составляющая в том, что нотариус выступает посредником.

Ну, это понятно. Мы можем сказать, что и банк выступает посредником, используя банковский аккредитив. Казалось бы, какая разница? Ведь и там, и там безналичные платежи. И там, и там контроль третьего лица. Все это здесь присутствует.

Мы можем сказать, что в депозит проще вносить изменения, потому что нотариус участвует в сделке в плане того, что он контролирует все ее этапы, он лучше осведомлен, он гибче, чем банк и т. д.

Но все это относительные преимущества. С моей точки зрения, абсолютное преимущество – это то, что в силу прямого указания в законе, с того момента как покупатель внес деньги в депозит нотариуса, он считается лицом, надлежаще исполнившим обязательство.

Здесь возникает некая законодательная фикция. Вне зависимости от того, что должник деньги с депозита еще не получил (то есть он деньги в руки не принял), но все равно закон говорит: с того момента, как должник внес деньги на депозит нотариуса, он свои обязательства перед продавцом полностью исполнил.

То есть продавец ссылаться на то, что он деньги не получил (они еще находится на депозитном счете), уже не сможет, потому что такие критерии установлены законодателем.

С того момента, как я, покупатель, деньги на депозит положил – мы заключили договор купли-продажи объекта недвижимости, все, меня, как покупателя, этот вопрос больше не интересует.

Я свои обязательства перед продавцом исполнил. Я деньги внес, дальше продавец должен предъявить необходимые документы и получить деньги. Не предъявляешь документы – это твои проблемы, продавец.

Ко мне это никакого отношения не имеет. Мои обязательства в части оплаты перед тобой исполнены. Это очень важный момент, очень важная составляющая, потому что когда деньги уходят с депозитного счета нотариуса в банк, они юридически уходят не от нотариуса, и не от банка. Они уходят, как деньги продавца.

Светлана: Если бы платил сам продавец?

Алексей: Да. Формально получается так, что вы получили деньги с депозита, взяли их и отнесли в банк. А здесь, вместо этого, технически происходит по-другому. Вы сами перечисляете в банк ваши деньги. Вот это очень важно.

Светлана: То есть никаких возложений здесь не происходит?

Алексей: Нет. Ни возложений, ни полномочий – здесь ничего нет. Считается, как некая фикция, что вы деньги получили и отправили их в банк в счет погашения своего же долга. Это очень удобно.

Светлана: Если сравнивать депозитный счет нотариуса и сейфовую ячейку или аккредитив – в чем отличия при их использовании в данной схеме?

Алексей: Я не представляю, как некоторые агенты говорят, что «мы используем для продажи ипотечного объекта сейфовую ячейку». Я вообще не представляю, как это происходит, и все мечтаю, чтобы мне кто-нибудь из агентов подробно объяснил.

У нас, кстати, в одной передаче агент рассказал о том, что есть такая схема через две ячейки. Я попросил его расписать, как она выглядит, но пока агент молчит.

Будем надеяться, что в ближайшее время он ответит и раскроет нам секрет, каким образом это происходит. Потому что это мне непонятно. И непонятно вот почему. Я, как покупатель, приобретаю объект. Я заключаю договор купли-продажи. Банк дал согласие на заключение купли-продажи по заложенному обязательству.

После этого, я закладываю деньги в ячейку банковскую. Это деньги еще мои. Это не как в депозите. Там с того момента, как деньги положил, они уже принадлежат продавцу. Здесь деньги еще мои, пока я их никому не отдал.

Я отложил эти деньги в две ячейки. По-видимому, ячейки – это способ разбить сумму. Одна ее часть идет для банка, а вторая – это доплата, которую получит на руки продавец – его деньги.

Мы зарегистрировали переход права собственности в Росреестре. После этого дальше мне непонятно, кто пойдет в ячейку забирать деньги. Я, как покупатель? Не понятно, с чего я должен пойти? Эти же деньги фактически уже продавца.

Юридически еще мои, но фактически – продавца. Значит, продавец должен пойти взять деньги из ячейки и понести в банк их погашать. Ну а где гарантии, что он дойдет до этой кассы и эти деньги погасит?

Мы опять с вами возвращаемся к тому же самому предварительному договору – ничего не меняется. Он должен взять на руки деньги и понести их в банк для того, чтобы их положить.

Ну, это хорошо, может быть он принесет. Если сумма его доплаты кратно превышает деньги, которые нужно отнести в банк. А если у него доплата 5%, а в банк нужно отнести 95%. А с чего он тогда дойдет? Да он просто выйдет и уйдет.

Светлана: Здесь же получается, что он несет эти деньги уже после того, как квартира зарегистрирована на покупателя?

Алексей: Да.

Светлана: Значит, какой смысл ему это делать?

Алексей: Я тоже не понимаю. Я вижу смысл, если у меня доплата 12 миллионов, а банку я должен 500 000. Естественно, чтобы взять доплату, мне нужно пойти банку погасить обязательства и после этого получить выписку о том, что ипотеки нет, и забрать свои 12 миллионов. Но если я банку должен 12 миллионов, а моя доплата – 500 000. Ну, я могу и соблазниться.