Налог на недвижимость по кадастровой стоимости

С начала этого года произошло большое количество событий, которые будут иметь серьезные последствия для граждан России, как налогоплательщиков. Фактически, ФНС провалила рассылку уведомлений по начислениям имущественных и земельных налогов.

В свою очередь, Росреестр завалили обращениями на пересмотр кадастровой стоимости, и в конце декабря – а именно с 26 числа, он просто закрыл прием заявлений.

С января выяснилось, что кадастровая стоимость вновь пересмотрена в сторону увеличения, иногда в разы, и даже десятки раз. Гражданам России снова приходится судиться по уже ранее выигранным делам о снижении кадастровой стоимости и, соответственно, налогов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Участники беседы:

Ведущий Юрий Пронько

Гендиректор консалтинговой компании Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская

Председатель Комитета по налогам московского отделения «ОПОРЫ РОССИИ» Сергей Зеленов

Юрий: «Как вообще такое возможно, я когда погружался в тему, у меня волосы, в буквальном смысле шевелились. То есть одни – не уведомили, другие – «напортачили» с базой данных. При этом, тем нашим с вами соотечественникам, которым уже вроде бы как начислили, все приходит уведомление о пересмотре. Что происходит?»

Ирина: «Происходит работа выполнения федерального, я так понимаю, регионального бюджета. Регионального, в данном случае, если мы говорим о налоге на имущество физических лиц, который мы платим с кадастровой стоимости. Действительно с 26 числа, Росреестр перестал принимать документы на регистрацию, потому что было объявлено, что происходит слияние баз. Это база кадастра недвижимости и база Единого государственного реестра прав. То есть первая база содержала объекты, площади, параметры, а вторая информацию о владельцах. И в момент слияния, произошли, я так полагаю, судя по тому, что база лежала на самом деле до конца февраля, и сайт Росреестра практически до конца января не работал, произошли серьезные технические проблемы. Об этом много говорят. Много говорят люди, которые работают с Росреестром, в первую очередь, юристы и оценщики. Что-то у них там произошло, сползли поля. Могу рассказать несколько курьезных случаев. Моя коллега у себя на земельном участке, когда зашла в личный кабинет налогоплательщика, обнаружила лишний особняк площадью 300 м ² на 6 сотках».

Юрий: «Подождите минуточку, то есть законопослушный гражданин России, я хочу подчеркнуть, причем активный, который зашел в свой кабинет, налогоплательщика…»

Ирина: «… обнаружил, что помимо ее дачного домика, который стоял всегда и был зарегистрирован на нее, вдруг обнаружился лишний объект недвижимости, который подлежит налогообложению».

Юрий: «То есть она неожиданно для себя стала собственником особнячка?»

Ирина: «Да, такого небольшого…».

Юрий: «Сергей, на ваш взгляд, что происходит?»

Сергей: «Ну, собственником-то вряд ли, а обязательства по оплате налогов (по бумагам), перешли. На самом деле, вы знаете, наблюдается очень странная ситуация, и достаточно давно – кадастровая стоимость, которую, в свою очередь, называли «околорыночная», стала с какого-то момента просто произвольной».

Юрий: «Сергей, продолжайте, что вы там начали рассказывать… какие тайны открывать, потому что про особняки я уже понял, со слов Ирины – можно стать неожиданно собственником, ну, по крайней мере, по версии контролирующих органов».

Сергей: «На самом деле, возвращаясь к вопросу кадастровой стоимости, на сегодняшний момент, я лично уже несколько раз наблюдал в налоговых органах огромное количество возмущенных людей, с вот этими вот квитанциями, которые спрашивали, как происходила оценка, и как это может столько стоить. На сегодняшний момент, переход кадастровой стоимости – это серьезный удар и по налогоплательщикам (само собой, это за их деньги происходит), и государственные районные власти, в том числе ФНС. Я видел вживую, как они на это реагируют, они говорят, что это не мы, мы не оценивали, мы только начисляем налог. Выполняем такую государственную функцию по сбору. На сегодняшний момент, на мой взгляд, вот эта «игра в пересмотр кадастровой стоимости» должна как-нибудь закончиться, потому что мы видим, что зачастую объект недвижимости, земельные участки оцениваются абсолютно неадекватно. В том числе, это становится одним из таких инструментов для вывода денежных средств, для мошенничества, когда закладываются участки, которые, по сути, ничего не стоят, но имеют очень большую кадастровую оценку».

Юрий: «Вы сказали, что если раньше, было, по крайней мере, декларативно заявлено, что оценка будет носить псевдорыночный характер, то теперь она стала совсем произвольной. Это как?»

Сергей: «Честно говоря, я общался со многими экспертами, может быть пояснит собеседник, потому что я, например, точного механизма рыночной оценки не представляю. Есть, например, торговый центр на окраине Москвы, который при строительстве стоил 600 млн., потом он стал резко стоить 1 млрд. 200 млн., через два года – 2 млрд. 400 млн. Откуда происходит такая оценка, не понятно. При этом, если я правильно помню, на начало введения кадастровой оценки, квадратный метр Цума, Гума, и Времен года, по-моему, были одни из самых дешевых объектов недвижимости».

Юрий: «Ирина, поясните».

Ирина: «Объяснение очень простое. Рыночная стоимость – это рыночная стоимость, а методы кадастровой оценки — совершенно другое».

Юрий: «Объясните, пожалуйста, что такое рыночная стоимость».

Ирина: «Это такая виртуально-гипотетическая величина. На самом деле, это наиболее вероятная стоимость, по которой объект мог бы быть продан на свободном конкурентном рынке, при условии, что покупатели и продавец хорошо осведомлены о состоянии объекта, и сделка происходит в рыночных условиях (из определения рыночной стоимости в законе «Об оценочной деятельности). Так вот, кадастровая оценка проводилась не теми методами, как оценщики обычно оценивают (затратный подход, посчитать калькуляцию на строительство, отнять все виды износов, доходный подход, с точки зрения доходности, проходимости этого торгового центра или сравнительный, когда мы сравниваем аналоги Цум, Гум и т. д.). В данном случае, оценка производилась через финансовую модель, в которую были заложены критерии: железобетонные и деревянные перекрытия и т. д., стены такие-то, площадь такая-то. В результате применения, допустим, десяти критериев, получались некие стоимости».

Юрий: «А как вот по конкретному примеру, который привел Сергей – торговый центр, на окраине Москвы, Петербурга, Екатеринбурга или Новосибирска, стоил 600 млн., через год – 1 млрд. 200 млн.».

Ирина: «Хотите, скажу, как бы оценщик ответил на этот вопрос. Много факторов влияют на оценку. Увеличилась загрузка арендаторами. Раньше он был пустой, затем заехали туда «бренды», народ пошел, ставка аренды увеличилась, ценность этого объекта в глазах потенциального приобретателя увеличилась. То есть увеличилась его рыночная стоимость. Плюс там может быть гениальный управляющей компанией, который так хорошо управляет этим торговым центром, что цена еще в два раза увеличилась. Это, конечно, предположения. Вообще рыночная стоимость – это величина вероятная».

Юрий: «То есть по вероятной цене надо оплачивать вот эти налоги?»

Ирина: «Мы налоги оплачиваем не по вероятной стоимости, а по кадастровой, которая максимально должна быть приближена к рыночной стоимости. Грусть вызывает, когда объект недвижимости является объектом делового оборота, в залоге, продается, передается в наследство, происходят какие-то сделки. Да, я понимаю, надо платить налог. Я за счет этого объекта решаю какие-то свои вопросы, как собственник. Но когда я в нем живу и не собираюсь его продавать, и мой ребенок будет жить в этой квартире и, вполне возможно, даже мой внук, и я не собираюсь ничего делать с этой квартирой… Почему я должна продавать его и налогооблагаться от какой-то вероятной величины? Поэтому сама формула начисления налога, наверное, требует доработки. Даже не только методика. Кстати, по поводу методики оценки. Прошлая оценка, которая у нас выполнялась в Москве на 1 января 2014 года, была проведена, физические и юридические лица оспаривали кадастровую стоимость, и вполне успешно. Статистика показывает, что 70 % судебных решений в пользу истца, то есть кадастровую стоимость снижали по решению суда. Сейчас она снова вернулась на круги своя. Почему? Потому что в целях совершенствования методологии кадастровой оценки, были внесены изменения вот в эту «волшебную» финансовую модель, и новая оценочная компания, которая выиграла государственный конкурс в июне прошлого года и начала проводить оценку, применила уже какую-то очень сильно усовершенствованную модель. Об этом тоже были комментарии, с гордостью Росреестр говорил, что теперь все будет хорошо. Вот наступило хорошо, в виде 1 января 2017 года и мы, наконец, увидели, какая у нас кадастровая стоимость. Все то, что люди и предприниматели отсудили через суды, через комиссию, соответственно, потратив кучу денег на все эти процедуры, все вернулось снова, и даже более. Ко мне обращаются люди, у которых кадастровая стоимость увеличилась в 6-10 раз. Да, может быть, она не очень соответствовала рыночной, она стояла на учете, к примеру, 20 тыс. рублей за 1 кв.м. какого-то торгового центра. А теперь сумма превратилась в 130 тыс. А собственник говорит, что купил его за 65 тыс. И как? Я говорю, что нужно снова прибегнуть к процедуре оспаривания кадастровой стоимости».

Юрий: «Судебные издержки понесены, судебные решения вынесены…»

Ирина: «Но кадастровые оценщики, ни одно судебное решение не приняли. Я не понимаю, почему этот вопрос не поднимается. Когда огромное количество судов было задействовано. Хотя бы проиндексируйте вы эту стоимость, судом проверена, установлена правильная кадастровая стоимость. Проверять уже больше некуда (суд установил второй инстанции). На самом деле, рынок упал. В общем, статистика этого изменения кадастровой стоимости говорит о том, что вся Москва в целом на 10% подорожала. Хотя рынок стоял. А то, что я вижу – сделки упали 15-20 %, в зависимости от того, какой сегмент (торговля, офисы и т. д.), рынок упал. Хорошо, Москва все подняла, но не так. Абсурд – это то, что мы сейчас видим».

Сергей: «Абсолютно поддерживаю Ирину. На самом деле, вот этот налог на имущество стал, по сути, некой такой возможностью искусственно регулировать бюджет города. Хочу столько. Включил кадастровую оценку и все, пока народ судится, у нас по решению суда предыдущие периоды не пересчитываются. Решение суда вступило в силу. Отсудились? Еще раз перещелкнул – все решения суда ушли куда-то, и все заново. На самом деле, я считаю, это связано исключительно с желанием регионов наполнять свой бюджет, и вышестоящая власть такую возможность регионам дали. И, на самом деле, рынок упал, и он падает еще сильнее, просто потому, что люди не хотят за свои деньги приобретать «непонятную вещь». Ты купил объект недвижимости, и ты не знаешь, сколько он будет для налогов стоить через некоторое время».

Юрий: «Вот приведен пример Ирины – я купил за 65 тыс., а мне выставляют 130 тыс. Оплачивай! А если не оплачу? Вот игнорирую. Вот у вас подруга законопослушная, активная такая. Зашла в личный кабинет налогоплательщика, обнаружила особняк, но я так понимаю, там все благополучно разрешилось: обратилась в соответствующие органы, ФНС, Росреестр и все убрали. Вы же понимаете, у нас часть граждан не то чтобы не сознательные, но допускают такой вариант «игры с государством».

Ирина: «Законодательно закреплено, что в случае не оплаты в установленный срок, насчитывается штраф в размере 20 % от невыплаченной суммы, плюс на сумму неоплаты насчитывается пеня, которая через 3 месяца по упрощенному порядку будет взыскиваться и списываться с банковских карточек нарушивших владельцев. Поэтому — это плохая «игра».

Юрий: «Это важный момент. Еще раз о процедуре. Не оплатил – 20% от суммы (штраф за факт неоплаты), остается материнская часть долга, плюс пени, которые начинают начисляться. Что происходит через 3 месяца после нарушения? Это важно, обратите на это внимание!»

Ирина: «Через 3 месяца выносится решение. Судебные приставы обращаются с взысканием начисленной суммы. В первую очередь, проверяются банковские карты владельцев. Эта сумма блокируется и списывается в счет погашения долга – пени».

Юрий: «Но как отмечает гражданин Зеленов, это еще не все!»

Сергей: «Это еще не все, у нас есть статья 198 Уголовного кодекса РФ, и если сумма больше 300 тыс. рублей (не могу сказать, к сожалению, точно), то у нас возникает уголовная ответственность за неоплату налогов».

Юрий: «А какое наказание?»

Сергей: «Если не ошибаюсь, по ч. 1 (не особо крупные размеры) – до двух лет. Но это, в крайнем случае».

Юрий: «Вот вам вся картина: материнская часть налога, 20 % штрафа, пени за каждый день и, через 3 месяца, списание с вашей зарплатной карты. Если вы достигли уровня в 300 тыс. рублей – до 2 лет лишения свободы (если сумма не была погашена). Данные сведения приводятся с целью информирования. Подытожим. Ирина, возвращаясь к искомому, вероятная цена является базой для начисления налога. И если ты не согласен, ты можешь подать в суд, очень вероятно выиграть его, но тебе может прийти новое уведомление через 2 года».

Ирина: «Раз в 2 года в г. Москве имеют право пересматривать кадастровую стоимость – это то, что мы видим сейчас. Была дата установлена на 1 января 2014 г., сейчас – на 1 января 2016 г. Регионы – раз в 5 лет, но не чаще, чем раз в 3 года. В каждом регионе, этот период пересмотра кадастровой стоимости пересматривается на региональном уровне индивидуально».

Юрий: «Вот вы постоянно подчеркиваете, причем оба, что власть позволяет это региональным властям, пополнять свои бюджеты. Но ведь тот же Силуанов уже отчитался. Он же тоже говорит, что мы собираем огромные суммы. Ирина, они посчитали то, что еще не собрали?»

Ирина: «Я не знаю, что они посчитали, но, по-моему, на этом никто не собирается останавливаться, потому что позавчера Силуанов давал интервью и сказал о том, что налог на дорогостоящее имущество надо увеличить. Это притом, что налог на имущество у нас сейчас со стоимостью свыше 300 млн. рублей облагается налогом в 2 %. Я так понимаю, что это не предел».

Юрий: «А дорогостоящее имущество, напомните нам, это что за актив? Он чем характеризуется?»

Ирина: «300 млн. рублей, я так понимаю, это приличный дом, но критериев, к сожалению, господин Силуанов в своем интервью не дал. Но можно предположить, что это какие-то дома, земельные участки, дорогие машины. В общем-то, 2 % — еще не предел».

Юрий: «У меня есть очень близкие друзья, которые успешные, они себя реализовали, ведут крупный бизнес и передвигаются на хороших автомобилях. Простите, но они уже «воют». Они у меня уже сейчас спрашивают, чем же они так провинились. Вот я передвигаюсь на нормальном автомобиле, за это раз-два, и теперь министр финансов говорит, что что-то маловато, еще нужно «подгрузить»».

Ирина: «Это было сказано под эгидой того, что это приведет к большей социальной справедливости».

Юрий: «То есть уравнивание в бедность».

Ирина: «Вот этот налог на имущество, который мы оплачиваем, у него ведь есть и другая сторона медали. Вот представьте, люди собирали деньги в течение 20 лет, построили дом и живут в нем. Получается сейчас, этот налог на то имущество, с которого ты уже когда-то все, что мог, государству оплатил, что мог, собрал, построил и теперь опять с этого начинаешь платить».

Юрий: «Более того, те доходы, которые люди получали в течение 10-15-20 лет, они же облагаются. НДФЛ никто ведь не отменял. Это все было оплачено, по второму и даже по третьему кругу, если с учетом социальных сборов. Сергей, а вы получили уведомление об оплате?»

Сергей: «Пока нет».

Юрий: «А вы чего ждете, штрафа? Или вы знаете, как москвич, что у нас чуть позже вся эта «канитель» в российской столице начнется?»

Сергей: «Позже. То, что говорили о накоплениях и налогообложении, здесь есть еще один очень важный момент. На самом деле, когда экономически нельзя обосновать, мы применяем абстрактный термин, например, социальная справедливость. Она у всех разная абсолютно. На мой взгляд, человек, который много работал, имеет право владеть нормальным имуществом: домом, земельным участком, автомобилем. Если мы говорим о том, что люди копили, то действительно, квартиру купить сейчас не так просто, еще с учетом того, что ипотека вновь в определенное время была недоступна обычным гражданам».

Юрий: «Сегодня вышли данные Национального бюро кредитных историй – ипотека не доступна для 75 % российских семей».

Сергей: «Абсолютно верно. Те люди, которые смогли ее добиться, в итоге должны содержать эту недвижимость. На сегодняшний момент, мы понимаем, что это для многих может стать проблемой. У нас большой уровень безработицы, чтобы мы не говорили о том, что он уменьшается. Не растут доходы у населения. Фактически не растут. У нас стагнация потребительского рынка, но при этом государство продолжает скачкообразно повышать налоговую нагрузку. И когда тот же господин Силуанов рассказывает, как у нас классно развивается бизнес, потому что доначисления растут, но при этом ВВП у нас падает. Как вот эти две кривые можно не соотнести и говорить о каком-то космическом развитии?»

Юрий: «Но он о своем, а Вы — о другом. И вот здесь происходит разлом. Не может господин Силуанов совместить эти две линии. Никак они у него не сходятся. Такое бывает».

Сергей: «К сожалению, видимо да. Но такая политика – закрывать глаза от реальности и говорить, что все хорошо, к сожалению, она практически не работает. Мы решаем сиюминутные задачи в ущерб стратегическим задачам – это огромная проблема».

Юрий: «Ирина, осознание ситуации – это, конечно, очень хорошо. Мы, по-моему, в нашем случае, уже «накошмарили» граждан – вспомнили и об уголовной ответственности, и про финансовую ответственность, и никуда мы не денемся, а придется платить, вот по этой вероятной цене. Что делать-то в этой ситуации? Понятно, что с точки зрения правоприменения и действующего законодательства, гражданин обязан выполнять данный функционал. Но это же не нормальная ситуация, здесь, за этим столом, все это понимают».

Ирина: «Я думаю, что в этой ситуации должны быть какие-то законодательные инициативы, предложения о том, чтобы все-таки сама формула исчисления налога как-то учитывала больше критериев. Даже не с точки зрения льгот, а с точки зрения здравого смысла. То, что я говорила, что объект недвижимости не является объектом гражданского оборота. Когда собственник недвижимости является плательщиком кредита за эту же недвижимость, это же реально может привести к какому-то социальному взрыву, потому что если мы в этом году заплатили всего 20% налога, а уже придут требования на 40 %, а в следующем году — 60 % налога. Если вспомнить формулу постепенного перехода к налогообложению по кадастровой стоимости по 20 % в год. Уже когда начнутся суммы с 60 % — это будут сотни тысяч рублей, а у некоторых и миллионы рублей. Если мы говорим о загородной недвижимости в ближайшем Подмосковье, то там уже любой человек, богатый или бедный, спросит – зачем это делалось в принципе? Неужели нет каких-то других, более справедливых правовых механизмов, чтобы власть услышала население, и как-то эти вопросы приняли к сведению».

Юрий: «Особенно не создавать такой двойной, а то и тройной нагрузки на людей».

Ирина: «Я уже не говорю о том, что у нас кадастровая стоимость является с НДС, и на эту же часть опять начисляется налог. Это вообще кошмар».

Юрий: «Кстати, Силуанов тоже четко обозначил, сейчас идут маневры между Минэконом и Минфином. Они же согласовали. Одни идут на уступки, сокращая страховые взносы, но при этом увеличивая НДС. Это соотносится с той темой, о которой мы говорим. В нашем случае, получается налог на налог (на НДС начисляется налог). Сергей, что в этой ситуации делать? Вот Ирина трезво на это смотрит, и главный ее тезис – включите здравый смысл Господа в Правительстве».

Сергей: «Я абсолютно согласен с Ириной. У нас за многие годы сформировалась некая позиция у граждан. Эта позиция досталась нам еще с Советского союза – у нас нет практики активного хождения в суды, у нас граждане считают, что государство более- менее все время справедливо поступает, а многие люди не понимают, что с этим делать. Вероятно, вот эти вот налоги, эти скачкообразные увеличения на это рассчитаны тоже. Это позволяет эффективно фискализировать. Но, в любом случае, будет какой-то предел, и не дай Бог «русский бунт». Он будет не в таком, конечно, виде, у нас суды просто завалят, как это было в самом начале. Людям некуда деваться, и они будут заваливать суды пересмотрами кадастровой стоимости. У нас снова будет некий коллапс, когда судьи выносят одно решение. Это судья – отдельная ветвь власти. И потом приходит некий оценщик, выбранный по конкурсу, и заново все пишет. Это, в принципе, противоречит здравому смыслу. И пока волны законодательных инициатив от активных граждан, организаций не будет. Эта ситуация будет считаться нормальной, потому что она позволяет эффективно собирать деньги. Мы должны помнить и, в первую очередь, люди в Правительстве, что сбор сиюминутный денег — это не задача, ни министра финансов, ни министра экономики. Набить сейчас кошелек, как хапнуть и убежать – это, конечно же, по-русски. Ну, убежать я имею в виду, не господину Силуанову, а бюджет собрать, быстро выполнить какие-то социальные задачи – год прожили, слава Богу. Такого быть не должно в принципе, это ненормальная ситуация. С этим нужно работать, причем работать срочно, иначе мы с вами войдем в очередной коллапс и, разумеется, доверие граждан к государству от этого абсолютно не вырастет».

Юрий: «Сейчас, завершая разговор, не могу не спросить, Вы чувствуете этот рост недовольства, чувствуете обращения, в том числе и к Вам?»

Ирина: «Чувствую. У нас за январь-середину февраля обращений по оспариванию кадастровой стоимости огромное. В том числе, обращаются жильцы обычных домов. Не то чтобы обычных, вот дом на Набережной, оценен просто грандиозным образом. От того, что это дом Правительства, оно оказалось сильно заложено в стоимость. Прям оторвано от реальности. Обращаются люди целыми подъездами, потому что цена неадекватна. Я согласна с тем, что было сказано. Все время хотим отрапортовать, все время куда-то спешим что-то успеть сделать. Вот Росреестр поспешил. Они спешили, хотели за месяц объединить базы, и вот что мы видим сейчас. Теперь, там где в поле площадь, стоит чья-то фамилия. И что это?»

Юрий: «Безусловно, выполнять свои гражданские обязанности мы должны. Мы должны оплачивать налоги, которые устанавливаются федеральным законодательством в нашей стране. Но главный тезис сегодняшнего разговора заключается в том, что если чиновники федерального Правительства, конкретно Минфина, не включат в свою работу здравый смысл, то все это, действительно, может закончиться, мягко говоря, большим недовольством».

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!