Налогообложение по договору ренты

В данной статье будут рассмотрены вопросы, касающиеся налогообложения сторон договора ренты, т. е. рентополучателя и плательщика ренты.

Что такое договор ренты, какие бывают виды этого договора и особенности?

Закон обозначает два вида договора ренты и один подвид. Первый вид договора ренты – это постоянная рента. Второй вид – пожизненная рента. И подвид пожизненной ренты – пожизненное содержание с иждивением.

Во всех случаях, имущество, которое принадлежит собственнику (получателю ренты), он меняет, грубо говоря, с плательщиком ренты (покупателем) на получение систематических выплат от последнего, либо получение содержания для поддержания текущего уровня жизни в виде продуктов, условно говоря, путевок на лечение или покупку медикаментов, что характерно для договора пожизненного содержания с иждивением.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Договор ренты является реальным или консенсуальным? Влияет ли это как-то на порядок налогообложения?

Такой момент влияет на порядок налогообложения, так как в зависимости от типа договора, существует свой порядок тогда, когда этот договор приобретает некую юридическую силу.

Что такое юридическая сила?

Это обязанность, которая проистекает из договора, и которую необходимо исполнять. По консенсуальному договору обязанность у сторон возникает после придания определенной формы этому договору (нотариальной или простой письменной), и включения в него всех существенных условий, которые указаны в законе (допустим, наличие сторон, характеристики объекта, который покупается или продается и т. д.). Это все для консенсуального договора.

Для реального договора необходимо не только придание соответствующей формы и включение определенных условий, но и еще факт фактической передачи объекта, как, к примеру, для договора ренты.

Мало того, что нужно прийти к нотариусу, так как договор ренты подлежит обязательной нотариальной форме (нотариус обеспечивает законность такого договора), составить документ и заверить его, но дополнительно здесь необходимо, чтобы имущество было передано от получателя ренты плательщику ренты.

К примеру, если говорить о недвижимости, одним из доказательств передачи объекта является акт приема-передачи объекта недвижимости от одного к другому.

И лишь после того, как объект передан, то есть существует документ, подтверждающий передачу – акт о передаче недвижимости или иной документ, где было бы указано, что объект недвижимости выбыл из владения получателя ренты и перешел во владение плательщика ренты, все это в совокупности, вместе с регистрацией перехода права собственности, если говорить о недвижимом имуществе, свидетельствует о появлении так называемого объекта налогообложения в натуральном виде.

Разбор налогообложения на примере из жизни

Гражданин пожилого возраста (получатель ренты) заключил со своим другом (плательщиком ренты) договор пожизненного содержания с иждивением, предметом которого является передача плательщику ренты трехкомнатной квартиры.

Согласно договору, плательщик ренты предоставляет раз в две недели продукты и другие товары по просьбе получателя ренты. Также плательщик ренты обязуется оплачивать получателю ренты лечение, лекарственные средства, а также направлять ежегодно получателя в санаторий, не менее чем на 1 месяц.

Признается ли предоставление указанных благ объектом налогообложения по НДФЛ? Как рассчитать налоговую базу для данного случая?

Есть две стороны, они заключили договор ренты. Происходит ежемесячное имущественное предоставление получателю ренты. Что именно из этого имущественного получения он должен оплачивать? Должен ли он в принципе что-либо оплачивать? Оплачивать должен. Даже если говорится о предоставлении каких-то определенных вещественных благ.

В первую очередь, имеются ввиду приобретенные плательщиком ренты медикаменты, еда и т. д. Почему? Потому что все это в совокупности в договоре ренты подлежит обязательной денежной оценке.

Если, допустим, заключено соглашение о пожизненном содержании с иждивением, и указано, что плательщик ренты должен покупать получателю ренты продукты, путевки и т. д., то все это в стоимостном выражении в договоре должно быть отображено.

Соответственно, с этой стоимости, условно говоря, получатель ренты должен ежегодно платить налог в размере 13%. Если такая стоимость по каким-то причинам не была установлена договором, тогда нужно будет платить, исходя из оценки, допустим, указанной ориентировочной стоимости.

Но, как правило, в договоре ренты стоимость денежная выражается. Поэтому получателю ренты нужно платить 13% подоходного налога.

Имеет ли право получатель ренты на какие-то льготы и вычеты?

Есть специальный критерий для определенных категорий граждан установленного налогового вычета, который они могут получить от суммы имущественного предоставления по договору ренты.

Нужно смотреть категории по отдельности, потому что по каждой из них может устанавливаться разный налоговый вычет. Но в такую категорию, в общем, входят: участники ВОВ, участники каких-то крупных аварий (аварии на ЧАЭС, к примеру), инвалиды определенных категорий и т. д.

Для каждого получателя ренты, а получатель ренты – это, как правило, лицо, достигшее пенсионного возраста и обладающее определенными льготами, в частности, по инвалидности, нужно смотреть по конкретной категории и определять, какой имущественный вычет можно будет получать от того имущественного предоставления, которое плательщик ренты ежемесячно выплачивает.

Получатель ренты может иметь право на стандартный налоговый вычет?

Говорится именно о стандартных вычетах, однако, величина их будет зависеть от того, к какой категории относится лицо.

Будет ли получатель ренты иметь право на имущественный вычет?

Получатель ренты не будет иметь право на имущественный вычет.

Как рассчитать налог, в случае если плательщиком ренты является индивидуальный предпринимать, организация, физическое лицо? Есть ли в этом разница, например, если получатель ренты получает ежемесячные рентные платежи?

Если получатель ренты получает платежи от юридического лица и ИП, то налоговым агентом или стороной, обязанной рассчитать и выплатить налог, будет являться непосредственно плательщик ренты – такое юридическое лицо или ИП.

На самом деле, это обстоятельство не снимает ответственности с получателя ренты относительно уплаты налога. Получатель ренты должен проявить определенную осмотрительность, с тем, чтобы быть уверенным, что налог, который должен быть оплачен, налоговый агент – плательщик ренты, в данном случае, юридическое лицо и ИП, оплатил его.

Потому что, если по каким-то причинам плательщик ренты (налоговый агент) своевременно налог не оплатил, то это будет являться основанием для применения к получателю ренты определенных мер ответственности.

В данном случае, налоговая считает, что если налог не был оплачен юридическим лицом, то у получателя ренты все равно возникает обязанность подать декларацию и оплатить налог, вне зависимости от того, что это не сделал плательщик ренты.

Если получатель ренты получил доход в виде выкупной стоимости недвижимого имущества, то есть если договор ренты был платным (имущество оплачивалось), как платится налог?

По договору ренты передать имущество можно как за плату, так и без платы, при этом здесь не нужно путаться с этими двумя видами оплаты.

Первая оплата – за сам факт того, что получатель ренты расстается со своим имуществом, а плательщик ренты приобретает его в собственность.

Это один единоразовый платеж, который может быть, а может и не быть условлен в договоре. Второй платеж – систематический, то есть то, что оплачивается в связи с заключением договора ренты (систематические платежи).

Когда говорится об оплате налога с разового платежа, то в данном случае используется правило, применяемое к договору купли-продажи, и здесь можно произвести расчет налога к уплате.

Если имущество приобретено получателем ренты по договору купли-продажи за 5 млн. рублей и передается в собственность плательщику ренты за 3 млн. рублей, а потом последний платит определенные ежемесячные платежи, то есть эта сумма в 3 млн. рублей, при условии, что владение имуществом составляет менее 3 лет, может быть зачтена, как расходы минус доходы, которые были понесены при приобретении объекта.

Здесь правила такие же, как и в случае с договором купли-продажи и мены. Условно говоря, от 3 млн., которые оплачены получателю ренты, налог рассчитываться и оплачиваться не должен, так как он в свое время приобрел это имущество за 5 млн. рублей.

Для расчета получатель ренты может использовать имущественные вычеты?

Он может использовать вычет как в 1 млн. рублей, так и правило «расходы минус доходы». В ситуации, которая изложена выше, использовалось именно указанное правило, потому что расходы получателя ренты на приобретение объекта недвижимости были значительными (в размере 5 млн. рублей), и поэтому пользоваться 1 млн. рублей не было никакого смысла.

Но если объект недвижимости, предположим, приобретался за 800 тыс. рублей, но после по договору ренты был бы отчужден за 3 млн. рублей, то логично использовать вычет в 1 млн. рублей, потому что разница в 200 тыс. рублей покрылась бы. Логика приблизительно такая.

Должен ли сам плательщик ренты платить этот налог?

Плательщик ренты уже оплатил налог с той суммы ежемесячных предоставлений, которые он делает. Условно говоря, он получил доход в денежной форме.

С этого дохода он в свое время заплатил доход, а дальше эту сумму оплачивает получатель ренты, поэтому здесь налога не может быть. С той части денег, которую он оплачивает как разовый платеж, то, о чем говорилось ранее, предположим 3 млн. рублей по факту заключения договора как разовый платеж, налог также платиться не должен, потому что идет та же самая логика – с денег, которые предоставляются, уже оплачен налог.

В августе 2013 года был произведен выкуп ренты по договору пожизненного содержания. Право собственности было оформлено в октябре 2013 года. Планируется продать квартиру в сентябре 2016 года. Нужно ли будет физическому лицу платить налог?

Вопрос связан с выкупом ренты, и здесь нужно понимать, что есть первоначальный платеж (при заключении договора), есть систематические платежи, которые возникают, а дальше есть возможность выкупить ренту, т. е. заплатить некую сумму, определенную договором ренты, и прекратить вообще обязательства по оплате текущих платежей.

Тем самым, прекратить некое обременение, возникающее у получателя ренты в отношении того имущества, которое перешло к плательщику ренты.

В этом случае, если это имеется ввиду под выкупом ренты, то действуют общие правила, исчисляется 3 года или 5 лет (предельный срок владения), в зависимости от того, когда имущество было приобретено.

Если до 2016 года, то действует срок 3 года с момента внесения записи в реестр о собственности. То есть если объект был приобретен в 2013 году по договору ренты, то собственник владеет имуществом с 2013 года.

С этого момента отсчитывается 3 года. Если владение объектом достигает 3 лет, то после этого можно отчуждать недвижимость и никакой подоходный налог платить не нужно.

Здесь, получается, физическому лицу не хватает буквально месяца. Право собственности оформлено в октябре, а планируют продать в сентябре. Если он немного подождет, то налог платить не будет.

Если невозможно будет воспользоваться системой «расходы минус доходы», тогда есть смысл повременить с продажей, а затем продать без налоговых последствий.

Будет ли считаться приобретение недвижимости по договору ренты для цели получения плательщиком ренты права получения имущественного вычета в 2 млн. рублей, например, с целью уменьшения налога НДФЛ, исчисляемого с заработной платы?

Несомненно, будет считаться. Вот эти 2 млн., которые приобретатель может использовать в качестве уменьшения своей налогооблагаемой базы, можно, конечно, использовать и по ренте.

Например, приобретается объект недвижимости по договору ренты, используя так называемый разовый платеж при заключении сделки.

При этом оплачивается 2 млн. рублей за квартиру, которая на рынке стоит, к примеру, 5 млн. рублей. Соответственно, те 2 млн. рублей разовой оплаты спокойно можно использовать для уменьшения собственной налогооблагаемой базы, естественно, при условии, что есть официальный текущий получаемый доход. Потому что именно с официального текущего дохода, например, заработной платы, можно делать удержание и, соответственно, не платить подоходный налог. Таким образом, делается зачет на ту сумму оплаты, которая была произведена, но не более чем 2 млн. рублей.

Если, к примеру, плательщик ренты получил квартиру бесплатно, то есть не было какого-то единоразового платежа, выплаты производились систематически и ежемесячно, будет ли он в данном случае плательщиком НДФЛ?

Достаточно часто задают такой вопрос. Что именно указано в законе? Если имущество передается под ренту бесплатно, применяются к передаче оплаты правила договора дарения.

Здесь стороны опасаются. Если бесплатно получают имущество, будет ли это считаться дарением? Тогда, если известно, что стороны не являются близкими родственниками и членами семьи, у лица, которое получило в дар, возникает налог в 13% от кадастровой стоимости объекта.

Это существенная величина. Следует отметить, что правила в этом случае не применяются, так как несмотря на бесплатное получение имущества, все равно потом нужно будет платить текущие платежи.

Поэтому это можно считать некой формой купли-продажи, и здесь 13% налог у лица, которое получает в собственность имущество по договоренности, не возникает.

Имеет ли право плательщик ренты претендовать на имущественный вычет в 2 млн. рублей как приобретатель, например, если он получает официальную заработную плату и хочет получить вычет?

Может он претендовать на возможность использования 2 млн. рублей. Но здесь обстоятельства связаны с тем, что он имущественный вычет (2 млн. рублей) может использовать только на сумму единоразового платежа.

Когда говорится о том, что передается имущество под выплату ренты за плату. То есть имеется ввиду при заключении договора, например, плательщик ренты платит 1,5 млн. рублей за заключение договора, и затем дальше оплачиваются текущие платежи.

Вот на эту сумму в 1,5 млн. рублей, плательщик ренты имеет право использовать вычет в 2 млн. рублей.

500 тыс. рублей останется, но на 1,5 млн. рублей он вправе уменьшить сумму налога, которую он платит с дохода, который он получает.

А вот на сумму дальнейших платежей, которые оплачиваются ежемесячно, здесь уже правило о налоговом вычете в 2 млн. рублей не работают. Здесь уже использовать их будет невозможно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!