Новый налог на недвижимость

Приветствуем вас на сайте o-nevizhke.ru! Владимир Путин в начале октября подписал поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации. Как теперь будем платить налог на имущество? К чему он привязан? Как нововведение повлияет на рынок недвижимости?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Об этом расскажут нотариус Нотариальной Палаты Санкт Петербурга Алексей Комаров и президент группы компаний «АВЕНТИН», а также Президент Российской Гильдии риэлторов и вице-президент ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Валерий Виноградов.

Алексей: Что поменялось в порядке налогообложения? Теперь налог рассчитывается с кадастровой стоимости, также поменялись ставки. Как вообще сами нововведения изменят или повлияют на рынок недвижимости?

Валерий: Налог на имущество физических лиц сейчас регламентируется ч.2 Налогового кодекса. Это как раз те изменения, которые были подписаны Владимиром Владимировичем Путиным в октябре и законом Санкт-Петербурга налоги на имущество физических лиц от 26 ноября 2014 года. Нововведения будут, но, слава Богу, не сейчас. Действительно, есть несколько баз налогообложения. Это инвентаризационная стоимость, то есть ПИБовская. Это стоимость, которая привязана к стоимости строительства объектов 69-го года и дальше она постепенно индексируется, в соответствии с определенным коэффициентом ежегодно. На этот год она индексируется на почти 15%, то есть умножается на коэффициент 1,15.

Алексей: В каждом регионе свой коэффициент?

Валерий: Нет, он единый. В любом случае, инвентаризационная стоимость всегда достаточно мала, поэтому мы сегодня практически не замечаем тот налог на недвижимость, который платим. Кадастровая стоимость – это стоимость, которая уже ближе к рыночной. Но от рыночной она отличается тем, что эта стоимость определяется по определенным математическим моделям посредством массовой оценки и не учитывает характеристик конкретного объекта. Да, действительно, она ближе к рыночной, она может быть чуть ниже рыночной, может быть рыночной, а может быть чуть выше рыночной. В последнем случае, мы видим ее оспаривание. Что касается перехода на другую базу, то законодатель говорит о том, что однозначно этот переход произойдет с 1 января 2020 года.

Алексей: Вы сказали о том, что налог будет рассчитываться, как указано в законе, с кадастровой стоимости. По поводу нее есть определенный вопрос. Как вы совершенно правильно заметили, рассчитывается кадастровая стоимость на основании, так называемых, средних показателей. Почему из сделки нельзя брать стоимость, которую стороны в сделке указывают. Например, один продает другому квартиру за 4 миллиона рублей. Вот эту стоимость брать для оплаты налога?

Валерий: Потому что сегодня большинство сделок с жильем проходит за миллион рублей, хотя на самом деле, объекты продаются реально по совсем другой стоимости, потому что есть у нас еще другое налогообложение – налогообложение сделок. И в соответствии со ст. 220 Налогового Кодекса РФ, 1 миллион рублей – это необлагаемая сумма, если владение объектом менее трех лет. Поэтому у нас хитрые граждане указывают миллион и при этом не платят налоги. А на самом деле, объект продается за 3-5 миллионов рублей.

Алексей: Получается, из-за того, что практика порочна и никто не контролирует цену, которая указывается в сделке, возникает необходимость введения вот такой близкой к рыночной стоимости.

Валерий: Нужна объективная точка. Она является рыночной ценой сделки. Если у меня есть квартира, которая стоит 10 миллионов рублей, вы мне понравились, и я вам продал ее за 500 тысяч. И никто не может нам запретить совершить эту сделку. Если налог будет браться с 500 тысяч, то, соответственно, это будет неправильно, потому что квартира стоит 10 миллионов. Поэтому здесь должен быть объективный критерий, к которому привязаны налоги. Объективный критерий – это рыночная стоимость. А кадастровая – это та, которая наиболее близко находится к рыночной.

Алексей: А почему, с вашей точки зрения, государство не пошло по пути контроля оборота жилья для того, чтобы в сделке, которую стороны заключают, указывалась реальная стоимость. Но ведь юристу или риэлтору очевидно, что трехкомнатная квартира в центре Санкт-Петербурга не может продаваться за полтора миллиона рублей или за 990 тысяч.

Валерий: Государство как раз и пошло по этому пути, внедряя кадастровую оценку. Так было сделано, потому что инвентаризационная стоимость однозначно никак не соотносится с рыночной, а кадастровая стоимость более менее к ней близка. Это и есть регулирование государством.

Алексей: Ну, смотрите. Вы говорите, что она более-менее близка к рынку. Но мне кажется, что очень много факторов рыночных совершенно не учитываются. Об этом сказали и вы. Ну, например, сегодня квартира стоит, исходя из спроса и предложения, 4 миллиона рублей, а послезавтра рядом с этой квартирой построили зоопарк, и квартира стала стоить не 4, а 2,5 миллиона рублей. Потому что никто не хочет ее покупать. Но налог-то собственник будет платить со стоимости, близкой к 4 миллионам. И как этот вопрос решить?

Валерий: Эти вопросы уже решены. Никто не будет оспаривать кадастровую стоимость, если она будет ниже рыночной. Это не разумно, так как меньше налог и незачем его оспаривать. Смысл его оспаривать появляется, если происходят те вещи, о которых вы говорите. Если стоимость для нового налогообложения (кадастровая), по тем или иным причинам, неожиданно окажется больше, чем рыночная. Для этого предусмотрены механизмы. Первый – это комиссия по оспариванию при Росреестре и второй – это обычная судебная процедура. Причем для физических лиц комиссия не обязательна, они могут идти прямо в суд. А вот для юридических лиц необходимо сначала оспорить в комиссии, а потом идти в суд. То есть если вы видите, что ваш объект стал стоить дешевле, чем на момент сделки, то чтобы с вас не брали этот налог, есть вновь открытое обстоятельство и новые факторы, влияющие на это. Вы либо идете в комиссию, либо в суд, и 40% на сегодняшний день обращений были удовлетворены.

Алексей: Вы считаете, что система кадастровой оценки – это достаточно справедливая и удовлетворяющая рынок история?

Валерий: Я считаю, что она более совершенна, чем система на базе инвентаризационной стоимости, это первое. И второе – есть определенные механизмы, по которым вы можете оспаривать эту стоимость для налогообложения, если что-то изменяется.

Алексей: Ну, оспаривать тоже не бесплатно? Если, например, Росреестр в заявительном порядке требование не удовлетворяет. Если вы идете в судебном порядке, необходимо оплачивать услуги адвоката, рыночную оценку и т. д. Не является ли это дополнительным обременением для собственника?

Валерий: Нет, не является. Здесь вопрос целесообразности. Давайте посмотрим, о чем мы говорим. Ставки налогообложения будут 0,1% практически как будет кадастровая стоимость.

Алексей: Это минимальная предельная стоимость.

Валерий: Нет, она такая и будет. Она будет 0,1%, а для нежилых объектов – 0,2%. Сейчас более жесткая дифференциация. Сейчас до 300 000 – 0,1%, для 500 000 – 0,2% и свыше 500 000 – 0,31% на сегодня.

Алексей: Да, но регионы вправе по закону изменять ставку. Просто вы считаете, что ставка меняться не будет.

Валерий: Могут как в большую, так и в меньшую сторону. Я считаю, что регионы крайне неохотно пойдут на изменения определенных социальных моментов, связанных с увеличением выплат. Потому что в сегодняшней экономической ситуации, у нас и так достаточно большая нагрузка на население. Оно закредитовано, оно теряет работу, у него не увеличивается зарплата. Поэтому, с моей точки зрения, такие непопулярные несоциальные шаги не будут делаться. Думаю, что никаких проблем на начальном этапе это не вызовет. Мы видим, что это проблем не вызывает, с жильем эконом-класса точно не вызовет. Это вызывает вопрос у собственников крупных объектов недвижимости, потому что там речь идет о десятках миллионов рублей стоимости и там, в общем-то, налог уже 2%, а не 0,1%. Там есть, за что бороться, и юридические лица, конечно, решения оспаривают.

Алексей: А когда мы говорим про систему кадастровой оценки, ее историю, она вообще откуда-то скопирована, с какой-то западной страны. Откуда она взялась?

Валерий: Да, это на Западе уже давно есть. Я очень много путешествовал по Америке и общался со своими коллегами – американскими адвокатами, риэлторами и строителями. Понятно, что очень много для рынка недвижимости мы взяли с Запада.

Алексей: То есть в Америке тоже сумму сделки занижают, чтобы налоги не платить.

Валерий: Нет, в Америке не занижают. Сейчас мы знаем стоимость ипотеки, поэтому сделки с привлечением отечественного кредита упали, а банки настаивают на рыночной стоимости, когда дают ипотечный кредит. Они, тем самым, убирают свои риски. Поэтому в будущем, когда у нас будет, как в Америке, или даже лучше, тогда все 100% сделок будут по рыночной стоимости. Но пока это не так.

Алексей: Я так понимаю, что в Америке, тем не менее, нет такой системы, как кадастровая оценка. Если вы говорите, что сумму сделки никто не скрывает и не занижает для оптимизации налогообложения. С нее налог и платится?

Валерий: Кадастровая оценка – это следствие кадастрового учета. Мы ведь идем от того, что все объекты должны быть учтены.

Алексей: Скажите по поводу льгот в новом законе. Стали ли они меньше, хуже для льготников или сохранилось то же самое?

Валерий: Сохранилось то же самое. Практически все льготные категории, герои СССР, Российской Федерации – все это сохранилось. Инвалиды и ветераны также сохранились. Есть дополнительные льготы, которые ввели региональные законодатели. Допустим, это в Санкт-Петербурге для детей-сирот, которые проходят военную службу или обучение. Так что льготных категорий не уменьшилось. Они остались все те же. И регионы кое-где там могут добавлять.

Алексей: То есть чтобы подвести некоторый итог, ваше мнение, как эксперта-специалиста в недвижимости, что существующие принятые изменения в Налоговый кодекс – в целом, это нормальный поэтапный путь развития изменения системы определения расчета налогов.

Валерий: Да, этот путь нормальный, он поэтапный. Это путь, которым идут все цивилизованные страны и рынки недвижимости, по которым надо идти и нам, и который для жилых объектов недвижимости, для подавляющего количества жителей нашего города, не понесет никаких дополнительных финансовых обременений. Пока их нет вообще, а в дальнейшем, после 2020-го года, это будет не так существенно. Хотелось бы сказать и пожелать большинству наших клиентов не занижать стоимость сделки в договорах, потому что это влечет намного большие риски, чем вы при этом экономите на налогообложении. И если говорить о том периоде, который будет, а он будет достаточно непростой для всех, и для рынка недвижимости в частности – очень внимательно смотреть на своих контрагентов как на вторичном, так и на первичном рынке, потому что, безусловно, мы в ближайшее время увидим ряд неблагополучных ситуаций. Они будут и в строительной сфере, и в риэлтерской. Поэтому нужно очень внимательно смотреть, у кого что ты покупаешь, по каким договорам. Очень внимательно смотреть, чтобы стройка велась по ФЗ 214. Очень внимательно анализировать документы по жилым объектам, потому что рынку недвижимости уже больше 20 лет, и с некоторыми объектами там чуть ли не по десятку сделок проходили. Поэтому нужно внимательно смотреть и привлекать для этой работы профессиональных риэлторов и юристов. Я, как адвокат, знаю, что у нас все суды заполнены исками, и большинство дел связано со спаливанием сделок с недвижимым имуществом, долевым строительством и т. д. Нужно очень внимательно относиться и привлекать специалистов, как мы это и делаем с машинами. Если машина сломалась – мы идет в дилерский центр, а не залезаем под нее и подкручиваем гайки.

Алексей: Или, например, если машина в залоге, можно зайти на сайт залогов и посмотреть, находится она в залоге или нет. Существующий налог на имущество физических лиц будет привязан к кадастровой стоимости жилья. Для большинства граждан, владеющих квартирами эконом-класса, налоговое бремя возрастет несущественно. Новый налог существенно скажется на владельцах дорогой, элитной недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!