Главная » Общее » Полезные статьи » Цены на недвижимость в 2018 году

Цены на недвижимость в 2018 году

Все прекрасно понимают, что цены определяются соотношением двух вещей: спросом и предложением.

Что касательно спроса, все понимают, что люди нуждаются в жилье. Однако основной проблемой является платежеспособный спрос – будут ли деньги, будет ли возможность заработать, и будет ли возможность покупать жилье по тем ценам, по которым его хотят продать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Здесь особого оптимизма не просматривается. То, что наблюдается сейчас, это не кризис. Кризис – это когда все росло, перегрелось, клюнуло вниз, достигло дна, отскочило и пошло расти дальше.

Сейчас возник не кризис, сейчас имеется переход в новую геополитическую реальность, которая всерьез и надолго, и быстро это все не рассосется.

Все это уже поняли. Настоящий кризис был в 2008 году, вот там все клюнуло вниз, и уже через год опять пошло в рост. В принципе, что-то похожее было и в 1998 году, но там чуть-чуть подольше отскакивало.

И это даже не связано с Россией, историей с Крымом, с санкциями. Чем больше наблюдаешь за ситуацией, тем больше понимаешь – сыплется мировая финансовая система, которая сложилась благодаря усилиям западного мира после Второй мировой войны.

В этом году появилось «два черных лебедя», которых мало кто ждал. Первое – это то, что британцы проголосовали за выход из ЕС. А это большой вопрос, что будет с ЕС, евро и со всем остальным.

Второе – это то, что американцы выбрали товарища Трампа и тоже этого никто не ожидал, и там могут происходить очень серьезные тектонические сдвиги в политике.

Но все они сводятся к одному – западная модель – жить в кредит, жить в долг, бесконтрольно печатать деньги, и все это закрывать за счет всего остального мира, уже выдыхается.

Фактически, эта модель себя исчерпала, и западный мир начинает искать какие-то новые пути, звучат самые различные политические вещи, но суть их сводится к следующему – шальных денег больше не будет.

Соответственно, не будут дуться пузыри. Можно посмотреть, что происходит с нефтью, как она упала ниже 50. Сейчас, конечно, подскочила на 51, но ни одного прогноза из всех источников о том, что нефть будет сильно дороже 50, не было.

Может клюнуть на 60 потом, на недолгий период времени. Все исходит от того, что нефть около 50, а была больше 100.

Что происходит с золотом? Тоже пузырь дулся очень долго. Золото упало в цене, почти в 2 раза, и это было в 2013 году. Три года прошло, но роста так и не наблюдается.

В общем-то, модель, когда деньги бесконтрольно печатались, разливались по всему миру, в том числе заливались в Россию, все росло, все дулось и, соответственно, дулись цены на недвижимость.

У людей была возможность достаточно легко заработать деньги и купить квартиру, но все за больший-больший-больший ценник. Соответственно, эта модель изжила себя.

С платежеспособным спросом будет все с каждым годом сложней и сложней, по той причине, что никто не отменял инфляцию на товары первой необходимости.

Но если доходы у людей не растут, а проедают они с каждым годом все больше, то на товары длительного спроса они смогут тратить все меньше и меньше. Это что касается платежеспособного спроса.

Теперь, что касательно предложения. С предложением на рынке недвижимости происходит ситуация еще хуже, чем на рынке нефти – цены падают, а предложение растет галопирующими темпами.

Сейчас предложение находится на историческом максимуме, причем оно достигло этого максимума как раз к началу кризиса, и снижаться не собирается.

Более того, каждый месяц появляются жилые комплексы и в Москве, и в Подмосковье. Если говорить про застройщиков, то кто-то как-то существенно ограничивать объемы предложения и объемы строительства не собирается.

Если посмотреть, что говорят власти – Москва говорит: «Мы миллиона три будем строить в год». Московская область вроде как собиралась как-то ограничивать объемы строительства, но утвердили программу «Жилище», что собираются по 7 млн. строить и дальше.

То есть объемы предложения огромные и, в общем то, не видно особой тенденции, чтобы они падали. Что это значит? Даже сейчас, те объемы, что есть, они откупаются.

Года три назад, такое явление, как готовая квартира в новостройке, была редкостью. Года 1,5-2 назад, на рынке было где-то 10% готовых новостроек.

Те квартиры, которые не проданы, когда дома построились, порядка 10% был их остаток. Сейчас по оценкам, по всему рынку, порядка 30% — это готовые новостройки, то, что построено, но еще не распродано.

Но через год это будет уже 50%. Копится огромнейший объем не распроданных новостроек, с которым нужно что-то делать.

Власти говорят, что будут вводить повышенный налог на непроданные квартиры (озвучивается и такая информация). С этого года вводится рыночный налог на недвижимость на частников, пока, конечно, не в полном объеме, но это заставит задуматься.

Огромнейший объем инвестиционных квартир, скупленных за последние 15 лет, пока никуда не делся. Появляется философский вопрос, будут ли они выходить на рынок или нет? Вся «вторичка» глухо стоит.

То есть, что касательно объемов предложения, они огромны, и падать не собираются. Вывод можно сделать самим. Объемы предложения огромны, и падать не собираются, и как бы они не продолжили расти. Со спросом, как бы ни было хуже.

В связи с этим, имеется очень долгосрочная тенденция сползания цен вниз. Насчет обвалов, можно долго дискутировать (и многие версии не правдоподобны), на это нет времени.

Какого-то глобального, резкого провала не будет. Скорее будет ступенчатое сползание вниз – примерно по 10% в год, при этом даже понятен механизм, как это происходит.

Есть заявленные цены, по ним ничего не продается. Что происходит? Начинается торг на «вторичке», на «первичке» начинаются скидки.

Их величина от 5 до 10%, у кого даже 15%. Скидки появляются, и это позволяет зацепить какую-то прослойку платежеспособного спроса, начинает продаваться.

На рынок приходит оживление, как было с февраля по август в этом году (пол года). Соответственно, по этой цене платежеспособный спрос исчерпался, и на рынке развивается стагнация – «вторичка» вообще стала, новостройки 50/50. Москва, более менее, держится, перетягивает на себя спрос революционными ценами.

Есть предложения ниже 100 тыс. рублей за м²внутри МКАДа. Понятно, что Подмосковье, в этой ситуации, чувствует себя не очень хорошо.

Соответственно, происходит такое неявное сползание. Проходит где-то год, и все понимают, что нет смысла держать завышенные заявленные ценники.

Уже постепенно на «вторичке» под влиянием риэлторов, на «первичке» выходят новые новостройки с уже изначально заявленным ценником, ниже на величину неявного торга.

Соответственно, дальше все повторяется. Дальше возникают скидки от этих снизившихся заявленных цен новых.

Еще год это все стоит на месте в виде очередного неявного снижения. Потом опять это неявное снижение превращается в явное.

И дна здесь не будет, потому что это не кризис. Происходит структурный переход рынка от прежнего состояния «шальных денег» к состоянию под названием «денег нет».

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости.

Изменится ли кадастровая стоимость земли в 2018 году, читайте тут.

О налоге на недвижимость по кадастровой стоимости читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/nalogi-2/nalog-na-nedvizhimost-po-kadastrovoj-stoimosti.html

Понятно, что в новой реальности ценовые уровни должны лежать существенно ниже, чем это было раньше. По очень многим причинам, процесс инертный.

Это не фондовый рынок. Здесь, в отличие от золота, нефти, акций в 2 раза больше, все в моменте, в один день, в какую-нибудь черную пятницу рухнуть не может.

Тут очень сильно все завязано на психологию, на необходимость держать цены для банковского кредитования, много всего навязано.

Соответственно, уже имеются два года (прошлый и нынешний) сползания рублевых цен вниз (по 10%).

Не исключается, что еще несколько лет, примерно такими же темпами, все будет сползать дальше. Все прекрасно понимают, что живут на «пороховой бочке», имеется в виду не конкретно Россия, а весь мир – могут новые «черные лебеди» появится, новые форс-мажоры возникнуть.

Всегда жизнь может внести очень резкие коррективы в виденье, как в лучшую, так и в худшую сторону. Если исходить из тех реалий, которые есть сегодня, платежеспособный спрос оставляет желать лучшего, а предложение огромно, поэтому видится только такой сценарий.