Что указывать в договоре купли-продажи недвижимости?

Как заключить договор купли-продажи недвижимости? На что необходимо в первую очередь обратить внимание?

Обращайте внимание на цену сделки

Как правило, цену сделки занижают, чтобы уйти от налогов, и цену делают до 1 млн., а объект стоит 4-5 млн. Покупатель лишается налогового вычета, который может получить в соответствии с законом.

Кроме этого, можно стать субъектом преступления, а именно в отношении покупателя либо продавца, либо в отношении обоих может быть возбуждено уголовное дело.

В данном случае, если будет написана расписка, либо иным способом станет известно и будет доказано, то и у покупателя, и у продавца могут быть серьезные проблемы, а сделка будет отменена. Не стоит занижать сделку купли-продажи.

Обращайте внимание на продавца

Проверяйте его на наличие возбужденных исполнительных производств у пристава. Быть может, вы приобретете данную недвижимость, и в дальнейшем будете втянуты в судебные разбирательства по признанию данного договора недействительным и ничтожным, в связи с тем, что у продавца есть кредиторская задолженность, и есть кредиторы.

У приставов исполнительных производств может не быть, но вы все равно можете быть втянуты в этот процесс. Например, продавец — индивидуальный предприниматель, и в отношении него проводится процедура банкротства.

Поэтому все исполнительные производства арбитражный управляющий забирает от судебных приставов, и теперь нужно проверять, а не является ли данный продавец в арбитражном суде ответчиком, не проходит ли он процедуру банкротства.

Если идут какие-либо судебные процессы или они уже прошли, но исполнительный лист решения суда не подан судебным приставом, смотрите, был ли данный продавец ответчиком в судах, потому что вы все равно можете быть втянуты в спор с признанием сделки недействительной. И так, обращайте внимание, кто продавец.

Обращайте внимание на объект недвижимости

Даже если вам говорят, что он не обременен, не находится в залоге — не верьте. Получайте из Россреестра выписку, что отсутствуют обременения, как раз накануне сделки, чтобы точно проверить эту информацию.

А если сделка совершается через агентство недвижимости, то требуйте, чтобы договор был заключен не о подборе покупателя на квартиру, а чтобы сделка проводилась под ключ, то есть полное юридическое сопровождение. И если агентство недвижимости ошиблось, то вы можете привлечь его в качестве соответчика в будущем.

Процент износа недвижимости

Следующее, на что необходимо обратить внимание это — процент износа недвижимости, а то вы можете приобрести объект, который в будущем подлежит сносу.

Смотрите на управляющую компанию или на товарищество собственников жилья

Если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме, а может быть, там задолженность имеется такая, что общее имущество управляющая компания не будет ремонтировать, потому что есть долг и у вас в будущем будут проблемы с его обслуживанием.

Смотрите на тех, кто зарегистрирован

Получайте справку от паспортистов об отсутствии зарегистрированных лиц, но если вдруг окажется, что там кто-то зарегистрирован, тогда требуйте указания в договоре четкой даты, когда будут сняты лица, которые зарегистрированы. Предусматривайте большую штрафную санкцию в отношении продавца. Не стесняйтесь указать сумму 100-200 тыс. за снятие с регистрационного учета, если не снимутся.

Смотрите, на каком основании продавец стал собственником

Если на основании права на приватизацию, тогда у вас могут быть большие проблемы, если вдруг окажется, что кто-то отказался от приватизации из родственников, кто проживал в этой квартире на момент приватизации, значит этот родственник, который отказался от приватизации, имеет право пожизненного проживания в этой квартире (у вас потом могут проживать посторонние лица).

Но даже если не было приватизации, может быть договор купли-продажи, может быть договор дарения, что угодно может быть. Все равно надо смотреть на следующие моменты: до 30 декабря 2004 года была старая редакция Жилищного Кодекса РСФСР, а также была старая редакция ч.2 ст.292 Гражданского Кодекса, по которому бывшие члены собственника не прекращали права пользования жилым помещением.

Поэтому вы можете в договоре указать, что такого-то необходимо снять с регистрационного учета продавцу в такой-то срок. Поэтому смотрите, на каком основании они были зарегистрированы, и какие законы на тот период действовали.

Обращаю внимание на заключение предварительных договоров

Предварительный договор — это наиболее слабая форма заключения договора купли-продажи, так как основной договор подлежит госрегистрации, предварительный не подлежит.

Его условия если не будут выполнены, можете потом обязывать в судебном порядке заключить основной договор, но у вас могут появиться сложности.

Поэтому если вы работаете с предварительным договором, обратитесь, минимум к двум юристам, чтобы сделка была качественная.

Обязательно предусмотрите большие штрафные санкции

Практика показывает, что за невыполнение условий предварительного договора купли-продажи недвижимости, а именно не заключение основного договора в будущем, взыскивали по 200-300 тыс. Все это было, и все это можно делать. Предусматривайте большие штрафные санкции, не стесняйтесь.

По земельным участкам

Если вы покупаете в многоквартирном доме квартиру, например, в двухквартирном, или просто дом покупаете, то смотрите, что с земельным участком.

Ведь можно оформить право собственности на объект недвижимости, именно дом, либо квартиру в многоквартирном доме, не оформляя права собственности на землю.

Но вам тогда нужно будет посмотреть, а у этого многоквартирного дома, двухквартирного дома, например, есть документы вообще на земельный участок?

У продавца и соседей права общедолевой собственности. А может быть, межевание вообще не проведено, и земля пока ничья? Тогда вопрос возникает, а в каких границах будет согласование с соседями иных домов.

Может получиться так, что впоследствии земельный участок будет урезан. А что такое право общедолевой собственности? Может быть, у вас с соседями начнется конфликт по разделу данного земельного участка. Поэтому если покупаете — сразу разбирайтесь с земельным вопросом.

Сделка между родственниками

Сделка между родственниками, и если в этой сделке имеются несовершеннолетние дети, без согласия органов опеки и попечительства — запрещены. Поэтому смотрите внимательно на всех субъектов договора.

Читайте договор внимательно и обязательно в договор включайте, что все, кто подписывают, они еще прочитали это вслух в присутствии другой стороны, чтобы потом никто не сослался на катаракту на оба глаза, к примеру.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!