Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью

Добрый день, уважаемые посетители сайта o-nedvizhke.ru! Сегодня ведущая передачи «Советы нотариуса» Светлана Веселова и нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров расскажут вам о депозите нотариуса и его применении при сделках с недвижимостью для проведения расчетов.

Светлана: Что такое депозит нотариуса?

Алексей: Депозит нотариуса выполняет две функции. Первая – это возможность исполнить обязательство путем внесения денежных средств на депозит нотариуса при условии, если непонятно, кто является кредитором (кому вы должны) или нет возможности его найти и ему исполнить обязательства.

Например, произошла уступка права требования и непонятно, кто теперь является кредитором, потому что вроде приносят по должнику одни документы, а уведомления будут посланы другим лицом и т. д.

Случай вполне типичный. Это первый законный способ, как можно исполнить свое обязательство перед кредитором. То есть условно говоря, внесение денежных средств в депозит нотариусу при условии тех обстоятельств, про которые я сказал, будет являться некой фикцией исполнения обязательств и должник не будет попадать в просрочку.

И второе – по соглашению между должником и кредитором можно договориться о том, как будет исполняться обязательство, а именно исполняться обязательство будет с помощью депозита нотариуса.

То есть первый – это законный способ. В случаях, установленных законом, можно использовать свои обязательства через депозит нотариуса.

А второй – договорной способ. То есть мы с вами договорились, я вам продаю квартиру, а вы, как покупатель, вносите деньги, которые вы мне должны будете передать не в сейфовую ячейку или не в банковский аккредитив, а вносите в нотариальный депозит.

Светлана: Расскажите подробнее, каким образом возможно применить депозит при сделках с недвижимостью?

Алексей: Ну примерно так же, как я и сказал. Сначала стороны записываются на консультацию к нотариусу. Я всегда рекомендую это сделать всем агентам (продавцам), потому что несмотря на то, что в прошлом году еще активно начал использоваться депозит на рынке жилья, но все равно мало кто еще знает о нюансах.

Поэтому лучше прийти на консультацию к нотариусу, где нотариус опишет агенту (продавцу) и клиенту (покупателю) приблизительную схему того, как это все происходит.

Это, с одной стороны, очень просто, но с другой – любая новизна немного отпугивает. Поэтому агенты могут не совсем комфортно себя чувствовать, отвечая на вопросы клиентов.

Поэтому я предлагаю обратиться к первоисточнику, то есть к нотариусу. И нотариус на предварительной консультации рассказывает, что такое депозит, и как он работает. Покупатель вносит денежные средства в кассу банка на депозитный счет нотариуса.

С того момента, как деньги на депозитный счет нотариуса поступили, стороны собираются и заключают договор купли-продажи.

После заключения договора купли-продажи, лицо, внесшее денежные средства (покупатель), получает справку о том, что деньги находятся на депозитном счете нотариуса. И условие расчетов прописывается прямо в договоре купли-продажи.

Например, продавец имеет право получить денежные средства с депозитного счета нотариуса при условии представления нотариусу выписки о переходе права собственности на имя покупателя. Это простой сценарий.

Соответственно, как нотариусу одна из сторон выписку предоставляет, он принимает заявление от покупателя о готовности получить денежные средства с просьбой его клиента выдать денежные средства, и нотариус, в зависимости от того, какой способ получения денег продавец выбирает, либо перечисляет деньги на счет клиента в другом банке, либо выдает через кассу наличными.

Грубо говоря, все это дело выглядит так. Достаточно просто, прозрачно и понятно. А дальше возникает очень много разных нюансов.

Светлана: Какова стоимость самого депозита?

Алексей: Если мы имеем договор один на один (когда один объект, есть продавцы и есть покупатели, это называется сделка один на один) без взаимообусловленных сделок (так называемых цепочек), услуга обойдется в 2 200 рублей.

Светлана: А если имеет место цепочка?

Алексей: То около 5 000 рублей.

Светлана: Какие основные преимущества вы можете выделить у депозита, например, перед банковским аккредитивом.

Алексей: Основное преимущество заключается в том, что стороны обращаются к одному специалисту. Мы знаем, что у нас с прошлого года подлежат обязательному удостоверению сделки с долями, и это около половины всех сделок, которые проходят в Санкт-Петербурге.

А нотариус знаком с оборотом рынка жилья. Он точно понимает, как функционирует юридический порядок оформления, и в связи с этим имеет вполне конкретное представление, как происходит расчет между сторонами.

Потому что мы всегда в работе сталкиваемся с ситуациями, когда клиенты приходят и говорят: «Вот у нас в договоре написано, что расчет произведен до подписания договора или будет произведен после. А вот у нас деньги в ячейке. А вот подскажите…» и так далее.

Все эти вопросы – они все равно на нотариуса сыплются, и приходится на них отвечать. И поэтому, с точки зрения депозита, сделкой самой и расчетами по сделке занимается один человек.

Человек, который понимает, что оно из себя представляет и понимает тонкие нюансы всей процедуры. И за консультацией проще обратиться.

Нотариус всегда на месте – пришли и проконсультировались. Нотариус всегда ответит, как лучше рассчитаться, какие есть нюансы, какие более правильные пропорции и др.

Ну а если возникает проблема, тем более проще. Внести какие-то изменения, например. Приходите к нотариусу, и он в течение получаса пропишет все необходимые изменения. С аккредитивом сложнее в этом смысле.

Потому что когда аккредитив открывается (происходит перечисление денег), вы должны предоставить документы, которые указаны в аккредитиве.

Но документ у вас готовит одно лицо, а аккредитивом занимается другое лицо. Здесь тоже могут какие-то определенные нестыковки произойти. Нотариус, оформляя заранее документы, уже знает, какие документы беспрепятственно будут являться основанием получения денег с депозита.

Первый такой очень технический момент – это удобство. А второй момент связан с тем, что в соответствии с законом, деньги, которые находятся на депозитном счете нотариуса, не попадают в конкурсную массу кредитной организации, если она обанкротится.

У аккредитива таких преимуществ нет. То есть если банк обанкротится, по аккредитиву деньги сгорят. Абсолютно точно.

Светлана: А по депозиту я смогу их забрать?

Алексей: А по депозиту — да. Они выходят из конкурсной массы, то есть не входят в тот объем, который потом рассчитывается, исходя из очередности, которая указана в законе, они сразу возвращаются обратно.

Это, конечно, большое удобство. Но тоже до этого доводить не нужно. У меня лично счета открыты в разных банках, в том числе в ВТБ 24, потому что вероятность того, что этот банк обанкротится, почти равна нулю, так как если ВТБ 24 обанкротится, тогда вообще все обанкротится.

Светлана: Бывает депозит нотариуса, а также сейф или ячейка. Какие у них преимущества и отличия?

Алексей: Во-первых, по депозиту нотариуса – это безналичный расчет. Сейф и ячейка – это наличный расчет. В тех случаях, когда стороны пытаются оптимизировать вопрос, связанный с налогообложением, депозит очень помогает. Точнее, помогал.

Сейчас уже это сделать сложно, потому что расчет налога происходит с кадастровой стоимости или с большей стоимости, указанной в сделке.

Но сейф хуже во всех отношениях, по моему мнению, чем депозит нотариуса. Например, в депозит нотариуса, когда вносишь деньги – за проверку платить не надо.

Там кассир автоматически проверяет. А в ячейке нужно будет еще и за проверку платить. Притом стоимости общие приблизительно сопоставимы (на услугу хранения денежных средств и оформление договора).

Мне кажется, что ячейки – это атавизм уже. За что не возьмись, в ячейке очень много минусов. Например, как деньги кладутся в ячейку – банк за них не отвечает. Для него — это некий пакет с неизвестным содержимым.

Поэтому есть какие-то просчеты, обманы, фальшивые деньги и т. д. Здесь есть масса огромных проблем, поэтому более цивилизованный способ – это расчет через аккредитив и еще лучше через депозит нотариуса. Но кто привык через ячейку, значит надо в ячейку идти.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!