Добросовестные приобретатели жилья

Добрый день, посетители сайта o-nedvizhke.ru! Кто такой добросовестный покупатель? Насколько эффективен такой механизм защиты собственника?

Эти и другие вопросы обсудят нотариус Нотариальной Палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров и адвокат, а также председатель комитета по правовым вопросам АРСП и президент ООО «Адвокат Недвижимость» Сергей Слободянюк.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Алексей: Добрый день, Сергей Васильевич! Первый вопрос: кто такой добросовестный покупатель недвижимости.

Сергей: Я бы назвал его не добросовестным покупателем, а добросовестными приобретателем. Именно так это определено в законе. Я хочу обратить внимание на два момента. Первый – это добросовестным приобретателем может быть признан покупатель, который полностью расплатился с продавцом, и второй – он предпринял все необходимые меры, чтобы определить правоспособность и дееспособность продавца и его право на владение этой квартирой и право на продажу квартиры.

Алексей: Получается, два момента? Полностью выполнить свои условия по договору перед продавцом или отчуждателем недвижимости, и второй момент – принять всевозможные способы, чтобы проверить, действительно ли недвижимость принадлежит тому, кто ее продает. А какие исключения есть в законе, при которых в любом случае нельзя быть добросовестным? Есть ли такие исключения?

Сергей: Покупатель, если он предпринял все меры для определения того, чего я сказал, и расплатился полностью с продавцом, будет в любом случае признан судом добросовестным, но недвижимость может быть все равно изъята у добросовестного приобретателя. Это уже когда она выбыла от законного владельца, помимо его воли или украдена, или похищена, или этот человек, который не понимал, или не осознавал, что он делает (был не дееспособным).

Алексей: То есть это одно условие, при котором истребовать обратно имущество у добросовестного приобретателя можно в любом случае?

Сергей: Да, это так.

Алексей: А по договору дарения?

Сергей: А по договору дарения, если имущество выбыло помимо воли законного владельца, оно истребуется в любом случае. Здесь важно для добросовестного приобретателя именно возмездность. Он должен доказать, что приобрел это возмездно.

Алексей: То есть как вы сказали, имущество должно быть приобретено возмездно и…

Сергей: И добросовестный приобретатель предпринял все необходимые меры для определения того, что продавец имеет право продавать данную недвижимость.

Алексей: И исключение из этих правил сводится к тому, что имущество выбыло помимо воли владельца и по безвозмездной сделке. В этом случае, всегда можно истребовать имущество, вне зависимости от тех обстоятельств, о которых вы говорили.

Сергей: Верно, вне зависимости от того, является ли приобретатель добросовестным или нет.

Алексей: То есть добросовестность – это такой очень общий критерий?

Сергей: Да, это один из сложных механизмов гражданского права, когда вроде бы человек и добросовестный приобретатель, но имущество все равно забрать у него можно.

Алексей: То есть, я так понимаю, если я, как покупатель, приобретаю недвижимость у какого-то лица, который эту недвижимость продает по договору купли-продажи, и при этом имущество, которое я приобретаю, оказывается, выбыло из владения лица помимо его воли, то я это имущество буду обязан вернуть. А что я взамен могу получить?

Сергей: Взамен вы вправе требовать уплаты в виде возврата покупной цены, которая была указана в договоре.

Алексей: А если там был указан миллион рублей?

Сергей: Если миллион, то здесь существует иной порядок возмещения убытков. Существует еще одна статья в Гражданском кодексе, которая говорит об ответственности продавца. У меня был такой случай, когда такое имущество было изъято, мы требовали уже не сумму, указанную в договоре, а оценивали квартиру на момент суда по рыночной стоимости и требовали возврата рыночной стоимости.

Алексей: Суд удовлетворил ваш иск?

Сергей: Да. Сейчас такая практика уже года два, как нормально проходит. Она уже прошла через городской суд Санкт-Петербурга.

Алексей: То есть вне зависимости от того, какая сумма указана в договоре, я имею право затребовать в суде компенсацию в размере рыночной стоимости данного жилья на момент рассмотрения дела в суде?

Сергей: Все верно.

Алексей: А если продавец скажет: «Нет. Вы знаете, я получил только миллион рублей».

Сергей: А это уже его проблемы.

Алексей: А как вы будете доказывать, что он получил больше?

Сергей: Не надо ничего доказывать. Надо требовать возмещение убытка.

Алексей: Очень интересная практика. А если недвижимость и правда стоила миллион, тогда что?

Сергей: Все равно убытки.

Алексей: Все равно?

Сергей: Да.

Алексей: Понятно. Я так понимаю, из той логики, которой мы следуем, добросовестность не является в полной мере способом защиты права собственности, верно?

Сергей: Да.

Алексей: И что делать?

Сергей: Предпринимать все меры для того, чтобы стать добросовестным приобретателем.

Алексей: С вашей точки зрения. основной момент, связанный с защитой покупки, связан с тем, чтобы внимательно посмотреть юридическую историю?

Сергей: Да, именно историю. Второй момент, на что обратил суд внимание у нас – на то, что сделка была нотариальная. И нотариус тогда удостоверил именно правоспособность и дееспособность. Предыдущая сделка, по которой как раз и была признана недействительной, тоже была нотариальная. Но нотариус там, хоть и не являлся экспертом-психиатром, но все равно суд посчитал это важным моментом, что было прописано, что личность продавца удостоверена, дееспособность проверена. Это было одним из оснований признания приобретателя добросовестным.

Алексей: Но, тем не менее, сделку расторгли?

Сергей: Сделку расторгли по той причине, что человек был невменяемый.

Алексей: А как он доказывал невменяемость человека в суде?

Сергей: На момент спора, этого человека уже в живых не было, поэтому проводилась посмертная психиатрическая экспертиза, которая как раз и доказала, что в момент подписания договора дарения (там, мама дарила своей дочери), она уже была недееспособной.

Алексей: У меня всегда вызывает улыбку такое понятие, как посмертная психиатрическая экспертиза. Это как?

Сергей: Мы когда проверяли этого человека, знали, что она была больна, но диагноз, который там прослеживался, везде «болезнь почек».

Алексей: И на этом основании…

Сергей: Да-да, болезнь почек. А дальше документы уже никто особенно и не…

Алексей: То есть из-за того, что у продавца болели почки на момент подписания договора, она была признана недееспособной?

Сергей: У нее были помимо этого основного заболевания еще и старческие, такие как склероз, человек не помнил, что говорил и делал сегодня. Говорил одно, а завтра другое. Но это были обычные болезни, связанные с возрастом.

Алексей: Сергей Алексеевич, вы говорите, еще раз повторюсь, что понятие добросовестности тесно связаны с тем, с каким специалистом по недвижимости ты работаешь. Вы сейчас говорите, что в районе 20% сделок из всех сделок по Санкт-Петербургу совершаются с учетом привлечения квалифицированного специалиста-риэлтора. Все остальные 80% совершаются непрофессионалами. Что должен сделать законодатель (государство), чтобы изменить ситуацию? Или это вне его власти?

Сергей: Я думаю, что этот вопрос вполне решаемый. Можно сделать как в Белоруссии.

Алексей: А что в Белоруссии?

Сергей: В Белоруссии все под строгим контролем государства, и сделки с недвижимостью, и посреднические услуги с недвижимостью могут осуществлять только сертифицированные фирмы, которые действительно подготовленные. В них работают подготовленные и обученные сотрудники. А просто человек с улицы там совершать сделки не может.

Алексей: Скажите, говоря сегодня в принципе о рынке недвижимости, сколько процентов, с вашей точки зрения, подпадают под условия недействительности сделок?

Сергей: Оценки и анализ Росреестра говорит о том, что 10-15% сделок в год оспаривается.

Алексей: То есть от общего количества, каждая десятая сделка оспаривается?

Сергей: Примерно так.

Алексей: С вашей точки зрения, это большая цифра?

Сергей: Большая.

Алексей: А сколько должно быть?

Сергей: По моему мнению, таких не должно быть вообще. Из-за ограниченной возможности использования, механизм добросовестности далеко не всегда может защитить права собственника.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!