Договор ЖСК и ДДУ: отличия

Для того чтобы квартиры в строящихся домах были реализованы на 100%, часто задействуют различные схемы продаж. Наиболее распространенными считаются долевое участие в строительстве и продажа квартир через жилищно-строительные кооперативы.
И первая, и вторая схемы осуществляются на законных основаниях. Подтверждением их законности является ФЗ № 214 от 30.12.2004 года.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
Особенности ДДУ
Договор долевого участия заключают между собой две стороны. С одной стороны выступает застройщик, который обязуется построить дом в соответствии с оговоренными сроками, подготовить его к эксплуатации. Далее дом переходит к участникам долевого строительства. Другой стороной договора выступает дольщик, который обязуется вовремя произвести полную оплату жилья. Именно дольщики принимают дом у застройщика.
Чтобы оформить ДДУ, стороны могут оформить один из видов долевого документа.
На сегодняшний день их существует два:
- Долевой документ, составленный по старым правилам, принятым до 1 апреля 2005 года;
- Долевой документ, составленный по новым правилам, которые начали действовать с 1 апреля 2005 года.
По новым правилам, больше внимания и поддержки уделяется дольщикам. Хотя такой договор дороже, но его условия намного надежнее.
Договор долевого участия: подводные камни.
Как заключить договор участия в долевом строительстве, читайте тут.
Как посчитать неустойку по договору долевого участия, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/obshhie-voprosy/kak-poschitat-neustojku-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html
Какой бы договор вы не подписывали, всегда будьте внимательны к его содержанию. Особенно это касается строительной документации фирмы, с которой вы будете заключать договор. В ее документах обязательно должны быть указаны данные о тех объектах, которые она возводила ранее, где, в каком году, и каков результат. Просмотрите уставные документы организации, разрешение на строительство жилых объектов.
Для начала любого строительства, необходимо наличие специальных актов по экологии местности, фундаменту здания и т. д. Если данные акты отсутствуют, то строительство не может быть законным.
Дольщик должен действовать по определенным правилам:
- Изучить проект возводимого здания;
- Ознакомиться с договором аренды земельного участка, на котором будет возводиться дом. Если земля находится в собственности, – документ на право собственности;
- Если жилье продается от имени застройщика, а не им самим, то необходимо проследить законность процедуры передачи прав на квартиру;
- Финансовые расчеты по договору о долевом участии производятся через финансовые организации.
В документе о долевом участии находится информация о месте расположения объекта, на каком этаже здания он находится, его площадь и планировка. Также в документе должны быть сведения о тех строительных материалах, которые были задействованы в строительстве.
Кроме перечисленных данных, в договоре указываются:
- Сведения о сроках сдачи недвижимости;
- Окончательная стоимость объекта. Она может быть изменена только по результатам измерений, проведенных представителями БТИ. Если конечная стоимость слишком завышена и не будет устраивать покупателя, он может отказаться от приобретения объекта;
- Схема по возврату средств, в случае не соблюдения сроков строительства;
- Наличие другого собственника. Если таковой будет найден, застройщик обязан выдать долевому участнику другой объект или вернуть финансы, вложенные им в строительство;
- Схема оплаты коммунальных услуг до тех пор, пока дольщик не заселится в квартиру.
Документы о регистрации права на жилье должны быть выданы застройщиком дольщику по требованию. Часто компании, которые не очень заинтересованы в новых правилах, предлагают дольщикам заключать с ними договоры по правилам, действующим до 1 апреля 2005 года.
Как уже упоминалось ранее, новые правила более надежны для дольщиков. А по старым правилам договоры можно заключать не с самим застройщиком, а с дочерним предприятием. Такие действия застройщика незаконны, так как дочерние предприятия не имеют ни документов на землю, ни лицензий на строительство.
Договор ДДУ имеет как положительные, так и отрицательные стороны.
Дольщику строительство по данному договору достаточно выгодно:
- Заключение договора гарантирует наличие у строительной организации лицензии на строительство;
- Застройщик не имеет права самостоятельно изменять стоимость жилья;
- В договоре оговариваются условия его расторжения, размеры неустойки;
- Договор гарантирует возведение нового здания.
Отрицательные черты заключения ДДУ для дольщиков:
- В течение трех месяцев из-за регистрации может быть приостановлено действие документов;
- Нет веских причин для расторжения договора со стороны дольщика;
- Если дольщик решает расторгнуть договор с застройщиком, он обязан оплатить строительной компании все понесенные ею убытки;
- Оплату за объект дольщик должен произвести до окончания строительства;
- Срок рассрочки по выплатам не может быть более 5 лет.
Долевое участие в строительстве дома может быть достаточно выгодным, но не исключены определенные риски.
Особенности ЖСК
Чтобы получить жилье в новом доме, граждане вступают в кооперативы и становятся пайщиками в строительстве объектов недвижимости.
Чтобы зарегистрировать свои права на данную недвижимость, необходимо представить документ, выданный ЖСК, где указан факт полной выплаты паевого взноса по строительству.
Договор, заключаемый при вступлении в ЖСК, регистрировать необязательно.
Объединение граждан в строительные кооперативы необходимо для строительства конкретного объекта недвижимости. Участники кооператива могут оплачивать строительство из собственных сбережений или прибегнуть к кредитованию в финансовых организациях.
Может участие в ЖСК и более выгодно с финансовой точки зрения, но, со стороны надежности, оно более рисковано. Каждый пайщик обязан вносить на протяжении года определенную сумму в паевой фонд кооператива.
Как только в фонде собирается сумма, равная 50% общей стоимости квартиры, пайщик получает ссуду на оставшуюся часть стоимости жилья.
Данную ссуду он обязан погасить за определенный договором срок. Он может быть от 5 до 20 лет. При возврате ссуды, обязательно учитывается размер инфляции.
В договоре, заключенном между пайщиком и ЖСК, говорится о том, что до полного возврата ссуды, пайщик не имеет права распоряжаться жильем по собственному усмотрению.
Положительные и негативные стороны ЖСК
Являясь членом жилищного кооператива, можно:
- Оформить договор в кратчайшие сроки, так как в регистрации договоров такого типа нет необходимости;
- Контролировать процесс строительства дома, иметь доступ ко всей необходимой документации;
- Воспользоваться рассрочкой по платежам на длительное время;
- Выплачивать уменьшенную, за счет прибыли кооператива, сумму по коммунальным платежам.
Наличие для пайщиков определенных рисков:
- В отличие от ДДУ, в ЖСК отсутствуют штрафы за несвоевременную сдачу дома;
- Цена за жилье может быть увеличена;
- Пайщик не всегда имеет право продать свой пай кому-либо. Покупателем может быть только другой член кооператива.
Застройщик, получая деньги от жилищных кооперативов, не обязан предоставлять им разрешение на постройку дома, документ о праве собственности на землю или договор ее аренды.
В чем разница: ДДУ и ЖСК
Почему недвижимость по договорам ЖСК дешевле, чем аналогичная, приобретаемая по ДДУ, от чего это зависит?
Давайте рассмотрим основные отличия этих схем:
- Во-первых, договор о долевом участии необходимо регистрировать в УФРС. Договор ЖСК таким требованиям не подвергается. В первом случае, надежность договора очевидна, так как по нему невозможно произвести двойные продажи, чего не скажешь о втором договоре;
- Во-вторых, стоимость квартиры по договору о долевом участии окончательна и не может быть изменена по окончании строительства. В случае заключения договора с жилищным кооперативом, таких гарантии нет, так как стоимость квартиры может изменяться на протяжении всего срока строительства и зависеть от дополнительных затрат. А такие затраты возникают достаточно часто;
- В-третьих, в ДДУ сроки по строительству оговариваются конкретно и никакие изменения недопустимы. Если такие условия строительной организацией нарушаются, она выплачивает серьезные штрафы. По другой схеме, переносы окончания сроков строительства довольно распространены, потому что никаких наказаний за нарушение сроков в договоре ЖСК не оговорено;
- В-четвертых, когда расторгается договор между долевым участником и застройщиком, первый возвращает все свои финансы, затраченные на строительство. Во втором случае, полного возврата средств ожидать не стоит. В лучшем случае, можно вернуть до 85% от всех затраченных средств;
- Пятое отличие между двумя схемами будет в пользу ЖСК. В данной схеме прельщает срок выплаты рассрочки. При долевом участии, он равен сроку строительства недвижимости и не более того;
- В шестом отличии отражена процентная ставка. При долевом участии, рассрочка не предусматривает процентов, они уже заложены в окончательную стоимость жилья. А вот жилищные кооперативы дают ссуду под проценты;
- Седьмым отличием является определенная «прозрачность» всей документации, в случае заключения ДДУ. Во втором случае, застройщики никаких подтверждающих документов показывать не обязаны, хотя все зависит от их порядочности.
Какое принять решение, с какой схемой приобретения жилья в новостройке связываться, зависит только от покупателя. Никогда не стоит пренебрегать мнением профессионалов.
Лучше изначально рассмотреть все положительные и отрицательные моменты в обеих схемах, и только потом самостоятельно делать свой выбор.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!