Долги по коммунальным платежам предыдущего собственника

Участники беседы:

• Нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров;
• Заместитель директора компании «Адвекс-Приморское агентство» Людмила Ермолаева.

Алексей: Заключая договор купли-продажи, не редко возникает вопрос, связанный с коммунальными долгами – передает ли собственник и свои коммунальные долги вместе с жилым помещением, которое приобретает покупатель недвижимости? Что делать в ситуации, когда за жильем образовался большой долг прежнего хозяина? Разные существуют мнения на этот счет. Кто-то говорит, что бывают случаи, когда и к новому собственнику предъявляют претензии УК. Кто-то говорит, что история неправомерна. Как происходит на практике? Как подстраховаться от всей этой истории, чтобы потом не разбираться в судебном порядке?

Людмила: Теоретически, все долги по коммунальным платежам, они за конкретным лицом, который все это время был собственником квартиры. Это по Жилищному кодексу РФ. Но дело в том, что если обнаруживаются какие-то нюансы, то разбираться придется все-таки новому собственнику. Поэтому рекомендуется поступать следующим образом. К договору купли-продажи есть установленное законом приложение – акт приема-передачи. К этому документу нужно относиться серьезно. Если там написано, что нет никаких долгов по коммунальным платежам, то это должно чем-то подтверждаться. На практике люди договариваются на словах, основываясь на взаимной порядочности, что при приеме-передаче все в порядке. Но это не дело. На самом деле, когда подписывается акт приема-передачи, не мешает посмотреть показания всех счетчиков. Если не с чем сверить, то заранее в соответствующем месте (организации, где «нагорели» эти долги), нужно узнать о задолженности. Воду можно проверить в бухгалтерии управляющей компании. Эти данные можно поднять заранее, чтобы было понятно, до какого показания уплачены, какие счетчики, и до какой даты оплачены какие счета. Очень часто бывает так, что квартира длительное время сдается в аренду (наем). Она спокойно сдается, что-то арендодатели платят, что-то не платят, продавец, зачастую, будучи собственником квартиры, не очень внимательно к этому относится. Потом начинает продавать эту квартиру, и начинается – этих квитанций нет, тех квитанций нет, чего-то снова нет. В такой ситуации, продавца (бывшего собственника) незадолго до акта приема-передачи нужно отправить в управляющую компанию, чтобы он принес оттуда справку о том, что у него нет долгов.

Алексей: С одной стороны, говорится о том, что обязанность по оплате задолженности по оплате за коммунальные платежи лежит на собственнике. То есть с момента регистрации перехода прав собственности, платит новый собственник. До этого момента, платит тот собственник, который был. Но при этом нужно уделять большое внимание вопросу, связанному с оплатой коммунальных платежей во время приобретения жилья. Как часто на практике продается жилье с такими «хвостами» по оплате?

Людмила: На самом деле, не так чтобы часто. Как правило, когда долги по оплате, то еще до сделки известно, что за квартирой числится определенный долг, и гасится он из денег покупателя. И обычно покупатель вместе с продавцом или продавец вместе с агентом покупателя, в зависимости от того, как поставлены взаимоотношения между покупателем и его сопровождающим, договариваются обо всех моментах. Они идут и выясняют все долги.

Алексей: К примеру, если не стал покупатель заботиться, агент такому покупателю может быть попался не вполне квалифицированный, или он совсем без агента, и произошло допущение приобретения недвижимости с долгом. Как дальше должна развиваться такая ситуация в благоприятном для покупателя варианте?

Людмила: В благоприятном для покупателя варианте, он приходит туда, где с него просят деньги, предъявляет договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры.

Алексей: То есть, пришла квитанция, в которой указан сумасшедший долг. Нужно взять квитанцию, договор купли-продажи и сказать, чтобы квитанции эти не посылали, так как собственник жилья сменился?

Людмила: Да, но очень многие управляющие компании, в ЖСК это очень часто бывает, говорят, что это не их дело по законодательству должно быть. На самом деле, это попытка использовать частичную неграмотность населения, надавив, таким образом, на потребителя, чтобы он оплатил долг. Где-то 10 лет назад была ситуация с ЖСК, где сотрудники приходили выписывать собственника, у которого не было долгов. Председатель ЖСК при этом спокойно так сказал: «Пока весь дом долги не заплатит…», а там 300 квартир, «…вас не выпишут».

Алексей: В этом случае, наличие долга могут использовать как способ давления, то есть на этом основании не снимают с регистрационного учета?

Людмила: Да, но это блеф. Мол, не подпишут бумагу, которая идет в полицию, о том, что человек снят с регистрационного учета, пока не будет погашен долг. Это, конечно, можно расценивать как самоуправство и прямой шантаж.

Алексей: Но ведь можно и заранее, получив понимание, просто выплатить меньшую цену, а потом самостоятельно оплатить имеющийся долг, чтобы уже потом проблем не было?

Людмила: Совершенно верно. Либо в стоимость квартиры включить долги по квартире. Как правило, если с долгами продаются квартиры, то долг сразу включается в стоимость. Не интересно покупателю приобретать квартиру дороже за удовольствие покупки квартиры с долгами.

Алексей: Говоря опять же за долги, можно привести пример. В одном из регионов отказались убирать из квитанции старый долг, аргументируя тем, что по закону они не имеют права открывать новый лицевой счет на нового хозяина. Поэтому новый владелец все равно обязан получать квитанции со всеми долгами, а уже дальше перерасчет, который будет после этого происходить, либо установит суд, либо владелец сам будет договариваться об урегулировании вопроса с управляющей компанией. Наряду с долгами, которые могут возникнуть по коммунальным платежам, есть еще новое понятие, называемое «капитальным ремонтом» (появилось оно с 2013 года в Жилищном кодексе РФ). И здесь, в отличие от коммунальных платежей, долги за коммунальный ремонт переходят на нового собственника все равно, независимо от того, изменилось ли право собственности или нет. То есть новый собственник должен будет платить за все те долги по капитальному ремонту, которые в свое время получил прежний собственник жилья. Как можно прокомментировать такую ситуацию?

Людмила: Вообще, добросовестные агенты, они, конечно, курируют все эти вопросы, по крайней мере, координируют действия клиента по узнаванию наличия (отсутствия) этих вот долгов. На самом деле, сейчас капитальный ремонт начисляется двумя видами: либо отдельной платежкой, либо он включен в коммунальные платежи, в саму квитанцию, которая приходит. Нужно для начала посмотреть, куда именно они включены. Но порой в этих квитанциях такой «птичий язык», что иногда можно не разглядеть то, что ищешь. Поэтому перед тем, как принимать квартиру с оплатой всех коммунальных и прочих долгов, нужно просто узнать, в каком объеме оплачены, или оплачены ли вообще взносы на капитальный ремонт.

Алексей: Можно ли согласиться с тем, что вопрос, связанный с обеспечением отсутствия проблем с имеющимся долгом (и по коммунальным платежам, и по капитальному ремонту), это задача того агента, который ведет сделку, или же нет?

Людмила: Агент не отвечает за взаимодействие клиентов между собой, он только координирует их действия и консультирует на каждом этапе. Но если агент не сказал о том, что нужно проверить что-то, не предупредил клиента, что в результате продажи его квартиры, у него возникнут налоговые обязательства, к примеру, в 500 тыс.-1 млн. рублей, не предупредил покупателя, что он вместе с квартирой может приобрести вот такое вот счастье, в виде «мешка с подарками», то это некомпетентный агент.

Алексей: При работе с молодыми агентами, которые только начинают свою профессиональную деятельность в сфере посредничества, при сделках с недвижимостью, им каким-то образом разъясняется отличие простой письменной формы от нотариальной?

Людмила: Обязательно. Более того, сейчас нотариат стал для людей доступнее, поэтому разница им объясняется более жестко. Для меня хватает одной статьи 162, которой вполне достаточно, и вся моя родня проводит юридические действия только в нотариальной форме.

Алексей: Приобретая квартиру, стоит уделить внимание долгам за свет и телефон. Практика показывает, что для того, чтобы оградить себя от ненужных судебных тяжб, лучше заранее узнать, есть ли в покупаемом объекте недвижимости коммунальные долги или долги за осуществление капитального ремонта.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!