Доверенность на продажу недвижимости

Светлана Веселова беседует с нотариусом Алексеем Викторовичем Комаровым.

Светлана: Здравствуйте, Алексей Викторович!

Алексей: Здравствуйте, Светлана!

Светлана: Алексей Викторович, напомните, пожалуйста, что такое доверенность, как документ в принципе, на какой срок выдается?

Алексей: Смысл доверенности (если не погружаться в юридические подробности, что это сделка, что это односторонняя сделка и т. д и т. п.), с практической точки зрения, понятен. Если я, например, не могу сам явиться на сделку для того, чтобы подписать, например, договор продажи квартиры по каким-то причинам (я могу уехать в командировку, могу уехать в другой город жить, могу уехать вообще в другую страну жить, например), то я мог выдать доверенность, например, вам (моему хорошему знакомому или моему агенту по недвижимости, который занимается продажей моего объекта) с тем, чтобы он от моего имени заключил такую сделку. Т.е. подписывать договор будет он, но все обязанности, которые из сделки следуют, они будут возникать у меня.

Светлана: Какие риски несет покупатель, заключая договор купли-продажи с представителем по доверенности?

Алексей: Нужно сразу же сказать о том, что вообще, в принципе, в любом случае, покупатель несет определенные риски (кстати, также как и продавец в определенной степени), заключая договор купли-продажи доли или квартиры (не имеет значения, в этом случае).

Но по доверенности рисков достаточно много, и совершенно разнообразные ситуации возникают на практике, которые можно анализировать, просматривать. И связаны они, в первую очередь, с тем, что выдавая доверенность на продажу, например, самая рисковая часть сделки — это покупка квартиры у лица, которое действует по доверенности.

В чем, собственно говоря, заключается риск заключения такой сделки? Он очевиден. Во-первых, как правило, в доверенности указываются лишь общие полномочия всегда: продать принадлежащую мне квартиру и все, получить деньги, подать на прекращение права собственности (такие общие формулировки). В доверенности, конечно, не указывается, с кем заключить договор.

В доверенности не указывается, на какую сумму заключить договор. В доверенности не указывается, какой способ расчета стороны выбирают. Как правило, такие вещи не указывают. Это очевидно и понятно. Почему? Потому что я доверенность, например, вам выдаю (вы — мой знакомый, условно говоря), и я еще пока не знаю, ни за сколько я буду продавать свою квартиру, ни кому я буду продавать, ни на каких условиях и т. д. Поэтому я это все просто физически прописать в доверенности не имею возможности.

Но при этом приезжать я не хочу, условно говоря. А на сделку на конкретную написать доверенность, это проблематично, тем более, из другого города. Пришел покупатель, хочет внести уже задаток, аванс или еще платеж, предположим, какой-нибудь. И он уже хочет посмотреть, на основании чего, собственно говоря, кто будет продавать квартиру. Если в этот момент не показать ему доверенность, он скажет: вы сначала оформите документы все, а потом я уже буду деньги какие-то вносить.

Поэтому появляется доверенность преждевременно, условно говоря. И несет она с собой огромное количество рисков. До такой степени судебные практики изобилуют примерами оспаривания сделок со стороны продавца, что я, вообще, честно говоря, никому не советую покупать квартиру или долю по доверенности в принципе.

Светлана: Как вы можете сформулировать кратко основные риски?

Алексей: Основные риски в чем заключаются? Вот мы сейчас с вами взяли, например, доверенность (так называемую, общую доверенность на продажу), а потом представитель заключает договор купли-продажи, после этого представляемый присылает уведомление об отмене доверенности в Росреестр. Сделка остановилась. Потом уже разбираться, в чем причина, какой произошел конфликт и т. д.

Может быть, представляемый заключает сделку за ту цену, за которую представитель в принципе был не готов продавать. Если есть возможность даже задержать сделку на две-три недели для того, чтобы получить продавца лично, нужно получать его лично абсолютно. Это железное правило.

Если же обстоятельства уже такие отчасти чрезвычайные, что не может явиться собственно лицо, ну тогда уже придется по доверенности приобретать. Но там есть определенный момент, связанный с тем, как можно подстраховаться.

Светлана: Как возможно проверить, отменена ли доверенность или нет?

Алексей: Существует, по большому счету, два способа. Доверенность, во-первых, на продажу недвижимости, на внесение записей в недвижимость любая, она оформляется в нотариальной форме. Поэтому сам нотариус может проверить доверенность в момент проведения сделки через реестр Доверенность.ру. Это некий наш сайт нотариальный, где нотариус вносит информацию об отмененной доверенности.

Но ситуация вся в чем заключается? В том, что если лицо отменяет доверенность, то оно в принципе не обязано по большому счету вносить ту запись в реестр доверенностей. Нотариус это сам делает, но обязанности для лица, который доверенность дал, в принципе, и нет.

Для того чтобы оповестить весь неопределенный круг лиц о том, что доверенность отозвана, мало того, что нужно в определенном порядке, указанном в законе действовать: направить уведомление письменное, что доверенность отменена с просьбой вернуть доверенность.

После этого, если в доверенности указаны какие-то органы, перед которыми действует представитель, то в этом случае, нужно в эти органы направить уведомления о том, что такая доверенность отозвана. И после этого нужно направить нотариально заверенное заявление в газету «Коммерсант» в картотеку о том, что такая доверенность отозвана.

С того момента как запись о том, что доверенность отозвана попала в картотеку, не в нотариальный реестр, и по истечении только месяца, с этого момента, любые действия, которые лицо совершает по вашей доверенности (злоумышленником, который доверенность вам отдавать не хочет), какие бы то ни было, они для вас не будут носить никакого обязывающего (правопорождающего) эффекта.

Например, я вам выдал доверенность, после этого я решил доверенность отменить. Я вам направляю уведомление с просьбой вернуть доверенность и уведомление в письменной форме о том, что доверенность отозвана. При этом подпись на этом заявлении должна быть нотариально засвидетельствована, потому что доверенность нотариальная. После этого я направляю в Федеральную службу регистрации, в Кадастр, еще куда-то там (в паспортный стол) информацию тоже в форме заявления, о том, что такая доверенность была мною отозвана.

После этого я направляю то же заявление, заверенное нотариально, в картотеку «Коммерсанта» по определенной форме, о том, что я такую доверенность отменил. И лишь только по истечении 30 дней с того момента, как она попала в «Коммерсант», все сделки, которые вы будете делать по этой доверенности, для меня никакого эффекта правового не будут производить. Они будут производить эффект только для вас лично.

Понимаете разницу? Все, что вы там назаключали, это вы заключили от себя с этим лицом, хотя действовали по доверенности. Я здесь, вообще, никаким образом юридически не фигурирую. Ну и дальше контрагент, с которым вы сделку заключили, вправе или отказаться от такой сделки, если узнал, что доверенность отменена, и требовать возмещения убытков, либо оставить сделку в силе и потребовать от вас исполнения такого договора. Разные есть способы дальнейшего поведения. Видите, насколько сложная процедура.

С этими 30 днями с картотекой тоже непонятно. Написано, что для всех третьих лиц по истечении 30-дневного срока действует презумпция извещения о том, что доверенность отменена. А что происходит до истечения 30-дневного срока? Закон ничего не говорит. Там сплошная непонятная ситуация.

Одни суды говорят, что если у вас была общая доверенность на продажу, но при этом сам представляемый сказал о том, что уведомил о том, что он доверенность свою отзывает и вам направил уведомление, предположим, вы заключили сделку на каких-то условиях, на которых вообще на самом деле представляемый не был согласен, чтобы она была заключена.

Кто-то из судов оставляет сделку такую действительной, потому что доверенность была выдана, значит, воля была направлена на продажу. Остальное там суд вообще не интересует: за какую цену продал? Я вам даю доверенность на продажу. Вы продаете в два раза ниже рыночной цены и, в некоторых случаях, мне, как лицу, которое доверенность дало на продажу имущества, вообще такую сделку не оспорить. Понимаете?

Очень много всевозможных казусов. Поэтому я и говорю: лучше доверенности избегать. Не нужна доверенность. А с 1 января 2017 года вместо одного реестра о картотеке действует два реестра. Еще и нотариальный реестр приобретает такую же информационную силу для доверенностей, заключенных в простой письменной форме и нотариальной. Там уже будет с момента внесения соответствующей записи в реестр нотариальный.

Это очень большая тема. Вообще, если ее разбирать детально, часа два, наверное, или полтора, чтобы проговорить о всех этих механизмах отмены доверенности.

Нюанс, который первый всплывает. Если доверенность выдана на представительство перед конкретными органами (доверенность на прекращение права собственности на объект недвижимости по сделке, заключенной в простой письменной форме), то если вы не уведомили Росреестр о том, что такая доверенность отозвана, то вам ни картотека, ничто, в принципе, не поможет.

Росреестр право перерегистрирует, несмотря на то, что доверенность была отменена. А, собственно говоря, никакой ответственности за это нести не будет. И ссылаться на то, что такая запись действительна, будет достаточно проблематично. То есть видите, сколько тут всего… Я даже не знаю, как можно все это охватить.

Светлана: Спасибо большое, Алексей Викторович, за рассказ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!