Главная » Общее » Полезные статьи » ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

В данной статье будет сделан небольшой обзор Федерального закона №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

С какого числа вступит в силу данный закон, что он будет регулировать?

с 1 января 2017 года он вступил в силу. Он регулирует, по сути, то же, что он регулировал и до этого. Единственное, что существовало две части, по большому счету.

Первая – закон «О государственном кадастре недвижимости». Вторая – закон «О регистрации права собственности».

В чем была разница между ними?

Один закон (о кадастре), он говорил о механизме учета недвижимости. Для того чтобы право на недвижимость было зарегистрировано, его необходимо учесть. Этим занимались кадастровые инженеры.

Кадастровый инженер выходил на объект и говорил, что сейчас будут заполнены все необходимые документы, и после этого, на основании данных документов, можно будет зарегистрировать переход права собственности, возникновение права собственности или прекращение и т. д. уже в ЕГРП (Едином государственном реестре прав).

Вот в этом, условно говоря, и была разница. Потом просто они логично обдумали все и решили, что здесь все одно и то же, вещи абсолютно взаимосвязанные.

Регистрация недвижимости с 2017 года.

О пошлине для госрегистрации прав на недвижимое имущество, читайте тут.

О сроках по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/sroki-po-registracii-prav-na-nedvizhimoe-imushhestvo-i-sdelok-s-nim.html

Зачем плодить разные институты, между которыми потом нужно будет налаживать взаимодействие, если можно сделать все в рамках одной структуры?

Решили объединить кадастр недвижимости и Росреестр в одну структуру. Теперь формально с 1 января 2017 года, в одной структуре будет находиться и кадастр, и реестр прав недвижимости. Вот основное, из-за чего и возникло все движение.

Что такое ЕГРН, и что будет в него входить?

ЕГРН – это Единый государственный реестр недвижимости. Теперь – это не ЕГРП, а ЕГРН. То есть увеличивается смысл аббревиатуры, за счет того, что в это понятие входит и осуществление кадастровых работ (постановка на кадастровый учет) и регистрация перехода, возникновения, изменения прав собственности на объект недвижимости.

Если раньше получалась выписка из ЕГРП, то с 1 января 2017 г. будет уже называться выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).

Свидетельство о праве собственности отменили. Сейчас переход права собственности подтверждается выпиской из ЕГРП. Сейчас – это выписка из ЕГРН.

Есть определенный срок, в течение которого данная выписка считается действительной?

Выписка действительна, как документ, неограниченное количество времени. Вопрос в том, сколько времени можно верить той информации, которая в ней указана? В частности, есть ли обременения или ограничения, заложен ли объект под ипотеку или не заложен? Именно поэтому, в некоторых случаях, верить нельзя.

К примеру, получена выписка в 2017 году, где указано: собственник Иванов, обременений нет. Через 3 месяца была заключена сделка с Ивановым. Подали документы на регистрации перехода права, а пришла приостановка.

Почему? Потому что, оказывается, что за это время Иванов заложил свою квартиру в ипотеку Сидорову. То есть нужно до момента осуществления сделки сразу получать новую выписку.

Уточнены как-то в новом законе условия приостановления, отказа в госрегистрации?

Здесь есть изменения. Они связаны, в первую очередь, с тем, что в существующем Федеральном законе о регистрации указано: в случае сомнений у регистратора относительно законности, содержания представленных на регистрацию документов, он может приостановить государственную регистрацию.

По большому счету, наблюдается усмотрение регистратора. Он сомневается – он приостанавливает. То есть решение субъективное. Сейчас в новом Федеральном законе около 55 оснований для приостановления государственной регистрации. Если нет какой-то причины для приостановления регистрации перехода права, указанной в этих основаниях, приостановки быть не должно. Это первое.

Второе – указано, что теперь отказ в регистрации перехода права возможен только по истечении времени, отведенного для приостановки регистрации права.

Сначала идет приостановка, в любом случае, а дальше, если заявитель не устраняет причины такой приостановки, ему выносится отказ. В случае отказа, не возвращается сумма, оплаченная за проведение регистрационной работы Росреестром.

Поэтому, в этом смысле слова, это хорошее нововведение. В любом случае, у заявителя будет время для того, чтобы каким-то образом попытаться решить проблему.

Уменьшился ли общий срок регистрации, как и обещали?

На бумаге срок регистрации уменьшился. Было 10 рабочих дней по сделке в не нотариальной форме, сейчас стало 7 рабочих дней. По нотариальной форме как было, так и осталось.

Станет ли новый ЕГРН более достоверным, чем ЕГРП?

Это очень сложный вопрос и больная тема. Регистрация стоит на 3-х основных принципах: законности, публичности и достоверности реестра.

Когда три данных принципа выполняются, можно говорить о том, что система реестра прав работает так, как нужно обществу. Сейчас говорить о том, что все это работает, как нужно обществу, приходится не во всех случаях.

Если взять даже принцип законности, не идя к публичности и достоверности реестра, то даже здесь будет обнаружена масса нюансов, которые, к сожалению, новый закон не решает, также как и предыдущий.

Далеко ходить не нужно, достаточно взять вопрос, связанный с указанием в сделке купли-продажи права постоянного бессрочного проживания бывшего собственника. К примеру, стороны договорились, заключили договор, и собственник говорит покупателю, что после приобретения, его право пользования будет ограничено его проживанием.

То есть он имеет право постоянно и бессрочно проживать в данной квартире. Все это было изложено в тексте договора. Росреестр такое обременение регистрировать в выписке не будет.

Если человек, условно говоря, как будущий покупатель, пойдет в Росреестр и возьмет выписку, то он не увидит этого обременения с правом проживания. Должна быть достоверность Росреестра и принцип законности.

Принцип законности напрямую связан с принципом достоверности – данные, которые внесены, должны порождать законное право будущего собственника, законное право, предусмотренное его сделкой.

Выписка была взята, однако, там ничего не сказано. То есть нужно брать договор, по которому объект недвижимости приобретен, и вчитываться в текст, то, что сейчас делает нотариус.

Удобно ли это новому покупателю? Нет. Ведь выписка взята, и человек все добросовестно посмотрел. Там не указано никаких обременений. Почему в связи с этим нужно иметь такие проблемы? Это – во-первых.

Во-вторых, вопрос, связанный с завещательным отказом в пользу какого-либо лица. Тоже обременения не регистрируются.

Вопрос, связанный с совместной и долевой собственностью тоже никак не регистрируется.

Человек покупает объект недвижимости в браке, супруга дает согласие, но почему-то Росреестр регистрирует право раздельной собственности. Почему не указывается право совместной собственности?

Откуда покупатель объекта, который продается, должен знать, что у продавца есть еще супруга, которой принадлежит половина квартиры? Вдруг она потом пойдет в суд.

Какие основные плюсы можно выделить в данном законе?

Сокращение сроков регистрации на бумаге. Перечень оснований для приостановки регистрации.

Сам факт объединения двух ведомств – сложный вопрос. Сложно сказать, плюс это или минус. Скорее, это технический вопрос Росреестра, как он видит вопрос, связанный с регистрацией перехода прав и учета объектов недвижимости. Но в целом, можно сказать, что это определенный плюс.

Как можно прокомментировать положение нового закона о том, что сейчас регистрируются оспоримые сделки в случае отсутствия согласия третьего лица, госоргана или муниципального органа?

Это негативный момент. Как можно допускать регистрацию перехода права по оспоримым сделкам? Это не укладывается в голове.

Что такое оспоримая сделка? Оспоримая сделка – это, по сути, недействительная сделка. Осталось только признать ее недействительной в судебном порядке. То есть в этой оспоримой сделке есть юридический порок, она юридически не чистая.

Регистрацию перехода права собственной квартиры, по которой есть такая оспоримость, при условии, что оборот допускает переход права по сделкам в простой письменной форме, можно приравнивать к преступлению.