Ипотека на квартиру в новостройке

По причине поступления многих заявок от читателей, приступаю к серии (в чем я очень надеюсь) моих постов, связанных с нюансами по ипотечным продуктам, поскольку в своей деятельности тесно взаимосвязан с ними.

Этот пост посвящается всеми любимой ипотеке на покупку жилплощади в строящихся МКД.

При подборе жилья, наиболее часто задаваемый в банковском учреждении вопрос: «Вы не подскажете, кто из застройщиков наиболее надежный?».

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

При ответе на данный вопрос наталкиваешься на множество факторов. Первое – нужно обратить особое внимание на то, какую договорную форму будет использовать застройщик, взаимодействуя с покупателем.

К наиболее надежным методам относится договор на принятие долевого участия в строительстве. Вся возможная ответственность, список обязанностей и остальные моменты, касающиеся взаимоотношений между застройщиком и клиентом, предусматриваются Федеральным законом под № 214 «Об участии в долевом строительстве МКД и прочих объектов недвижимости…».

В соответствии с этим же законом у застройщика имеется обязанность страховки личной ответственности перед каждым из дольщиков через страховые компании, которые аккредитованы в ЦБ РФ. То есть, в этом плане риск минимальный.

В случае использования застройщиком другой договорной формы (к примеру, это может быть соглашение о паевом взносе) – следует быть на чеку. Присутствие этого договора предусматривается лишь Гражданским кодексом РФ, плюс появляются оправданные подозрения, по какой причине застройщик не желает работать через договор долевого участия.

Второе – обратите внимание на то, известен ли застройщик. Если застройщик является крупным, то он занимается созданием целых кварталов вместе с дошкольными и школьными учреждениями, имея внушительный бюджет, опираясь на поддержку крупных банковских учреждений и располагая другими резервами.

Подобные застройщики избегают скандальных ситуаций, поскольку иски, связанные с воздействием на репутацию, довольно ощутимы для них. Естественно, и среди подобных колоссов встречаются экземпляры с глиняными ногами.

Третье – касается аккредитации самого застройщика и строящегося жилого дома в банковском учреждении, где производится подача ипотеки. Первым делом, клиент уверен в том, что банковское учреждение провело ряд проверок по безопасности подобного застройщика. В качестве бонуса выступает тот факт, что в отношении подобных застройщиков подается минимизированный пакет документов, поэтому процедура ускоряется.

Теперь можно перейти непосредственно к ипотеке. На текущий момент на территории РФ задействована программа по государственной поддержке возводимого жилья. Это подразумевает то, что за счет государства субсидируется определенная финансовая доля банкам, которые производят для клиентов снижение процентных ставок.

В большинстве банков величина ставки составляет 11,4 процента. Такая цифра более чем выгодна, и на протяжении ближайших 5 лет по ипотеке, полагаю, она больше фигурировать не будет. Вся проблема состоит в том, что действие программы распространяется до конца февраля. Информации о продлении этой даты пока еще нет. Но следует заверить вас в том, что речь уже не будет идти за 11,4 процентов.

Ипотека на условиях государственной поддержки относится к простой процедуре, в отношении прочих разновидностей ипотек. Следует направить соответствующую заявку в банковское учреждение, где будет произведен расчет платежеспособности.

Затем в банковское учреждение предоставляется документация по недвижимости – это может быть отдельная справка, подтверждающая бронирование квартиры, или же проект соглашения о долевом участии.

Банковское учреждение примерно за пару дней (рабочих) рассматривает все и проводит подписание кредитного договора. Потом вместе с застройщиком должен быть подписан чистовой вариант соглашения о долевом участии, что подтверждает закрепление намерений. Выполняете все это в УФРС и ожидаете прохождение регистрации.

Теперь можно перейти и к подводным камням:

• В любом из государственных регионов (исключение Ленинградская область и СПб) длительность процесса регистрации договора составляет пять дней (рабочих). Если говорить о Питере, то там по какой-то причине процесс тянется чуть ли не до полугода. Отчасти причина связана с УФРС, а иногда именно застройщики направляют документацию для проведения регистрации слишком поздно. Все это объясняется довольно просто: гораздо удобней собрать весь пакет документации и весь его направить, чем относить по одному документу. Порой сбор документов происходит не один месяц. По этой причине следует проявить инициативу и легонько пнуть ответственного менеджера с целью ускорить процесс регистрации. В случае затягивания регистрационного процесса, период действия КД с банковским учреждением истечет, и соглашение может быть расторгнуто;

• Часто многие застройщики прибегают к «принуждению» клиентов к открытию аккредитива (специального счета в банковском учреждении, куда помещаются средства, затем происходит их «заморозка», до момента, когда застройщик не предоставит в банковское учреждение доказательства о выполнении регистрации). Конечно, с формальной стороны эта схема действенная, при этом банк служит гарантом выплаты финансов, однако, услугу нужно оплатить, причем клиенту. В случае, если необходимости в открытии аккредитива нет, от него можно просто отказаться;
• Порой ряд застройщиков (речь идет о региональных: Новгород, Псков, Калининград, Краснодар и прочие) выдвигает требования о том, что первый взнос должен быть выплачен до момента выполнения регистрации соглашения в УФРС. Рекомендуется не предпринимать подобных действий или же обговорить другие возможные варианты с застройщиком. Вдруг что приключится, и сумма при этом будет приличной – взыскивать ее будете очень долго и нудно. Кроме того, в соответствии с вышеуказанным Законом под № 214, у застройщика нет прав требовать деньги за услугу, которая по факту не оказана. Услуга же будет считаться по закону оказанной, лишь с момента регистрации объекта недвижимости. За этот момент ФАС здорово наказывает.
• В период, когда квартира находится на этапе строительства, в банковском залоге будет находиться не само жилье (которого фактически еще нет), а право требования по обозначенному договору. С того момента, как строительство квартиры будет завершено, прибудет жилищная комиссия, проведет глобальный осмотр и предоставит разрешение на сдачу жилого дома. Нужно понимать, что данная фраза не значит, что вам тут же будут переданы ключи от квартиры. Застройщику отводится отдельное время для обустройства дома инженерными коммуникациями, проведение внутренней отделки и т. д. С того момента, как застройщик завершит подготовку, будет начат процесс оформления прав собственности на жилье в УФРС. Если к этому времени вы еще не выплатили ипотеку, квартира подлежит оформлению как залоговый предмет в банк. С этой целью следует заплатить оценщику за его услуги, провести страхование квартиры и направить все это в банк. Банк проведет оформление закладной, которую вы обязаны сдать в УФРС;
• В случае наличия желания, у вас есть право оформить ипотеку, не обозначая в качестве залога будущую квартиру, а используя поручительство физического лица, или же заложив имеющуюся жилплощадь. Различные банки – различные ограничения;
• Приобретая строящееся жилье, у вас есть возможность использовать в качестве источника погашения кредитной суммы или первоначального взноса предоставляемый материнский капитал;
• Не нужно забывать и о том, что все кредитные финансы должны переводиться по всей территории РФ через большую часть банков без начисления комиссии.

Если быть честным, то на такую тему, как ипотека, я могу разговаривать безостановочно на протяжении дней и недель. Задавайте свои вопросы по теме государственной поддержки, строящейся недвижимости и условий взаимодействия застройщиков и банковских учреждений. Всегда буду рад вам ответить!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!