Жалоба на председателя ЖСК

Обжалование решений жилищно-строительного кооператива происходит путем составления жалобы на имя председателя ЖСК или же в другие контролирующие органы, если руководство кооператива не удовлетворило первоначальное обращение. Такими органами могут быть Прокуратура, Роспотребнадзор или суд.

При этом направление жалобы в каждый конкретный контролирующий орган требует своей специфики составления документа. Например, при обращении в суд, документ должен отвечать требованиям, указанным в нормах соответствующего кодекса.

Поэтому лицо, составляющее документ, должно обладать необходимой юридической подготовкой. В противном случае, следует обращаться за юридической помощью к профессионалу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Кто такой председатель ЖСК

ЖСК представляет собой аббревиатуру от полного названия жилищно-строительного кооператива. Руководителем такого сообщества является один из его членов, который выбран на должность председателя путем голосования.

После оглашения результатов выборов, председатель наделяется правами и обязанностями, которые предусмотрены уставом ЖСК.

В дальнейшем, он несет полную ответственность не только за деятельность кооператива в целом, но и за соблюдение интересов каждого члена ЖСК.

В статье 119 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены общие положения о полномочиях указанного должностного лица.

В частности, указано, что:

• его избирают из числа членов правления на срок, указанный в уставе ЖСК;
• он обязан обеспечить выполнение в полном объеме всех решений, которые принимаются как на заседании правления, так и на общем собрании членов кооператива;
• ему предоставлено право без оформления доверенности представлять права и интересы кооператива во взаимоотношениях с органами государственной власти и местного самоуправления;
• он имеет право заключать не запрещенные законом сделки, направленные на удовлетворение потребностей кооператива и его членов;
• он наделен правом осуществлять и иные полномочия, которые не отнесены Жилищным кодексом РФ или положениями устава кооператива к полномочиям общего собрания членов кооператива или правления кооператива, если это требуется для защиты прав и законных интересов как кооператива в целом, так и его отдельных членов.

При осуществлении своих полномочий, председатель ЖСК обязан действовать в интересах кооператива, исполняя их добросовестно, разумно и с соблюдением требований действующего законодательства.

Права председателя

Действующее законодательство предоставляет следующие права председателю правления ЖСК:

• совершать сделки от имени жилищно-строительного кооператива, направленные на получение коммунальных и прочих услуг, необходимых для нормального функционирования кооператива;
• заключать соглашения по управлению, а также совместному владению строением, которое принадлежит кооперативу, по долевому участию в расходах, которые нужны для его содержания, проведения ремонта и управления с собственниками жилых помещений;
• контролировать целевое использование собственниками недвижимости своих жилых и нежилых помещений;
• применять предусмотренные действующим законодательством меры воздействия, если собственники недвижимости используют свои помещения не по целевому назначению;
• проникать в помещения, принадлежащие на праве собственности юридическим и физическим лицам, если возникают аварийные ситуации в указанных помещениях, которые грозят повреждением имущества других собственников и владельцев строения;
• применять меры, направленные на возмещение ЖСК убытков, которые были понесены товариществом в результате нарушения собственниками жилья уставных обязательств, наложенных на них соглашением о передаче прав по управлению, совместному владению строением и долевому участию в расходах по его содержанию, ремонту и управлению, а также других убытков, причиненных собственниками жилья товариществу;
• заниматься подбором персонала, который необходимо в последующем утвердить на заседании правления ЖСК;
• руководить работой наемного персонала кооператива;
• поручать членам правления выполнение отдельных заданий, направленных на осуществление уставных требований кооператива;
• иметь право решающего голоса при принятии решений на заседании правления, если голоса членов правления разделились пополам;
• освободить занимаемую должность досрочно, подав соответствующее заявление на правлении ЖСК.

Кроме того, уставом ЖСК или решением правления, председателю правления дополнительно могут быть предоставлены следующие полномочия:

• в пределах установленной сметы, самостоятельно производить расчеты по оплате канцелярских принадлежностей, регистрационных сборов и других расходов;
• без доверенности представлять интересы ЖСК в государственных органах и органах местного самоуправления, судах, предприятиях и организациях;
• обращаться с исковым заявлением в суд к собственникам жилья, нарушивших свои обязательства перед кооперативом;
• удостоверять своей подписью документы, которые требуют собственники недвижимости, входящие в жилищно-строительный кооператив;
• заключать договоры с подрядчиками на выполнение определенных работ в интересах ЖСК.

Председателю правления ЖСК запрещается:

• расходовать денежные средства кооператива сверх утвержденной сметы, а также которые не утверждены членами правления;
• самовольно проникать в жилье собственников, если это не вызвано устранением аварийных ситуаций;
• увольнять наемных работников без принятия соответствующего решения правлением кооператива;
• выполнять решения общего собрания и правления, если они приняты с нарушением действующего законодательства или прямо ему противоречат;
• сдавать в аренду свободные помещения ЖСК без проведения конкурса и получения выводов о размере арендной платы не менее чем от двух независимых риэлтерских компаний и решения правления кооператива.

Обязанности председателя

Член правления жилищно-строительного кооператива, который избран на должность председателя, обязан:

• в совершенстве знать федеральное законодательство и другие нормативно-правовые акты, которые регламентируют деятельность жилищно-строительного кооператива;
• организовывать работу правления кооператива согласно требованиям действующего законодательства, положениям устава, а также решениям, которые приняты на общих собраниях и заседаниях правления;
• обеспечивать надлежащее обслуживание и своевременный ремонт здания ЖСК, предоставление коммунальных и других услуг собственникам недвижимости;
• осуществлять контроль за качественным предоставлением коммунальных и других услуг членам кооператива;
• обеспечивать своевременный перерасчет сумм платежей за не предоставленные или предоставленные некачественные услуги;
• контролировать выполнение условий заключенных договоров по ремонту, обслуживанию и санитарному содержанию здания ЖСК и его придомовой территории, поддержание работоспособности инженерных сетей;
• регулярно проводить проверки санитарного и технического состояния инженерного оборудования, помещений и строений кооператива;
• хранить ордеры, а также копии всех правоустанавливающих документов, которые подтверждают право собственности жильцов на жилые и нежилые помещения;
• вести учет и хранение заключенных хозяйственных договоров, соглашений на право управления, совместное владение строением, а также долевого участия по содержанию, ремонту и управлению имуществом кооператива;
• производить выдачу жильцам дома расчетных документов для оплаты за предоставленные коммунальные услуги, а также различных справок, выписок, актов, копий лицевых счетов и других документов;
• защищать интересы жилищно-строительного кооператива в отношениях с государственными органами и органами местного самоуправления по вопросам, которые связаны с управлением и эксплуатацией жилого дома;
• вести необходимую техническую документацию на жилой дом, осуществлять надлежащий контроль за составлением бухгалтерской документации, ведением банковских операций, предоставлением статистической и другой отчетности;
• контролировать работу бухгалтерии кооператива;
• периодически проводить проверки полноты расчетов оплаты за жилье со стороны членов кооператива;
• согласовывать переоборудование и перепланировку в жилых и нежилых помещениях, местах общего пользования, которые проводятся по инициативе собственников жилья;
• контролировать состояние конструкций жилого дома, исправности инженерных сетей и санитарного благоустройства;
• систематически проводить контроль уборки прилегающей территории и мест общего пользования;
• ежемесячно проверять состояние кровли жилого дома, технического этажа и системы водоотведения;
• принимать меры к устранению выявленных недостатков;
• анализировать предложения членов ЖСК по содержанию и сохранности жилого дома;
• проводить прием членов кооператива, вести учет и регистрацию поступающих от них жалоб и заявлений;
• контролировать проведение текущего и капитального ремонта дома;
• проводить своевременную закупку материалов и оборудования, которое необходимо для проведения текущих и капитальных ремонтов;
• осуществлять контроль за ведением журнала по учету и движению товарно-материальных ценностей, принадлежащих кооперативу;
• организовывать периодическое обучение рабочего персонала кооператива;
• нести ответственность за работу управляющего домом и при необходимости оказывать помощь в соблюдении правил технической безопасности при выполнении работ повышенной сложности;
• составлять письменные акты по списанию товарно-материальных ценностей и представлять их для утверждения на очередном заседании правления;
• назначать проведение инвентаризаций товарно-материальных ценностей и утверждать результаты работы комиссии;
• проводить ежеквартальное планирование работы правления кооператива и представлять отчет о работе;
• согласовывать собственникам разрешения на проведение перепланировок в квартирах, переоборудование жилых помещений в нежилые и наоборот, демонтаж старых и монтаж новых инженерных сетей, совершенствование системы отопления, замену регулирующей и запорной арматуры;
• разрешать собственникам квартир производить, по согласованию с обслуживающими организациями, слив воды из системы отопления при замене приборов отопления, а также полную приостановку поставки оказываемых коммунальных услуг;
• с разрешения общего собрания, использовать в интересах жилищно-строительного кооператива свободные жилые и нежилые помещения, не ущемляя при этом прав и законных интересов членов кооператива;
• предоставлять на требование членов ЖСК документы, которыми регламентируется деятельность кооператива;
• согласно графику работы, проводить заседания правления;
• в установленные дни осуществлять прием членов кооператива;
• предъявлять требования к собственникам по своевременному оповещению управляющего домом или обслуживающих организаций о выявленных неисправностях внутри квартирного оборудования, а также трещин в несущих стенах здания.

Ответственность председателя

Руководитель жилищно-строительного кооператива отвечает за следующие направления деятельности юридического лица:

• организацию и ведение делопроизводства;
• учет и хранение документации;
• соответствие требованиям законодательства условий заключенных договоров;
• принятие решений по надлежащему содержанию и правильной эксплуатации домостроения;
• открытость в деятельности правления, заключающуюся в доступности всех принимаемых решений для каждого члена кооператива;
• соблюдение законности в работе с заявлениями собственников жилья;
• принятие своевременных мер по оплате налогов ЖСК.

Освобождение председателя правления жилищно-строительного кооператива от должности производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, которые предусмотрены уставом.

Кроме того, председатель правления может быть уволен с занимаемой должности по основаниям, которые прямо указаны Трудовом кодексе Российской Федерации.

Куда можно жаловаться на председателя

В соответствии с действующим законодательством, в частности, согласно федеральному закону «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», определены следующие инстанции, куда можно обратиться с жалобой на действия председателя жилищно-строительного кооператива:

• судебные органы;
• орган Прокуратуры по месту нахождения ЖСК;
• территориальное подразделение полиции;
• государственные органы власти;
• органы местного самоуправления;
• трудовая инспекция;
• другие органы, которые согласно законодательству, занимаются вопросами жилищного хозяйства.

Как написать жалобу на ЖСК

Жалоба на неудовлетворительную работу жилищно-строительного кооператива в целом или на работу его председателя представляет собой претензию конкретного члена кооператива или нескольких собственников жилья. В зависимости от того, какому органу адресуется жалоба, соответственно излагаются обстоятельства дела.

При этом, сведения в ней должны:

• быть изложены объективно, конкретно и обоснованно;
• содержать ссылки на правовые нормы действующего законодательства или положения устава ЖСК.

Как свидетельствует практика, обычно жалобы вызваны следующими причинами:

• неудовлетворительным состоянием предоставления услуг со стороны жилищно-строительного кооператива;
• нецелевым использованием свободных помещений ЖСК, например, сдача их в аренду;
• выставление счетов за услуги, которые не предоставлялись кооперативом;
• а также по другим причинам.

Если необходимо обратиться в суд, то для того чтобы исковое заявление соответствовало требованиям процессуального документа, следует воспользоваться профессиональной помощью юриста, который специализируется на подобных делах.

Это позволит ускорить принятие решения по существу предъявленного иска и добиться принятия решения в пользу истца.

Образец жалобы на председателя ЖСК

В действующем законодательстве нет специальной нормы, которая определяет, как правильно составить жалобу.

Однако практика выработала некий стандарт, согласно которому такой документ должен состоять из трех основных частей:

• описательная часть;
• мотивировочная часть;
• просительная часть.

Придерживаясь данных требований при изложении жалобы, она будет грамотно и лаконично сформулирована, со ссылками на правовые нормы или законодательные акты, которые были нарушены ЖСК.

К жалобе желательно приложить документы, которые свидетельствуют о фактах нарушения закона. К таким документам можно отнести различные акты, заключения независимых экспертов, ответы на ранее направленные в адрес председателя кооператива жалобы.

С образцом написания жалобы можно ознакомиться здесь.

Исковое заявление

Предъявление искового заявления к председателю жилищно-строительного кооператива возможно лишь после того, как на поданную жалобу надлежащей реакции не было, и нарушение законодательства не было устранено.

Исковое заявление должно быть составлено в соответствии с требованиями гражданско-процессуального законодательства, в противном случае, суд не примет его к своему рассмотрению.

Кроме того, истец может предъявить требования и по возмещению понесенных им расходов, связанных с подготовкой искового заявления, а также оплатой государственной пошлины.

Судебное решение вопроса может растянуться на несколько месяцев. Однако если иск будет удовлетворен, то член кооператива будет уверен, что решение суда будет выполнено.

Если же решение суда руководством жилищно-строительного кооператива не будет выполняться, то председатель правления, как должностное лицо, может быть привлечен к гражданской или уголовной ответственности.

Посмотреть образец искового заявления можно здесь.

Как сменить председателя ЖСК

Если председатель жилищно-строительного кооператива не выполняет свои обязанности, которые предусмотрены уставом, то члены кооператива вправе поставить вопрос о смене руководителя. Такой вопрос решается только на общем собрании всех членов ЖСК.

Основания для постановки такого вопроса должны быть вескими и подкреплены неопровержимыми доказательствами. Вопрос рассматривается в присутствии действующего председателя, однако, его неявка на собрание не является основанием для непризнания решения собрания о его переизбрании.

Следует отметить, что инициировать вопрос о переизбрании председателя ЖСК могут как члены кооператива, так и сам председатель.

Решение о переизбрании председателя оформляется протоколом, на основании которого подаются сведения в Единый государственный реестр юридических лиц. При этом внесение изменений в устав не требуется.

Требования к составлению протокола жилищно-строительного кооператива о переизбрании председателя ЖСК с указанием законных оснований для увольнения, если ранее был заключен трудовой договор:

• подпункт «г» пункта 6 статьи 81 Трудового кодекса Российской Федерации, при совершении им по месту работы хищения, растраты, умышленного уничтожения или повреждения имущества кооператива. Данные факты должны быть установлены приговором суда, который вступил в законную силу или постановлением судьи, другого уполномоченного органа или должностного лица, уполномоченных законом рассматривать административные дела;
• пункт 10 статьи 81 Трудового кодекса РФ, при однократном грубом нарушении руководителем своих трудовых обязанностей.

Образец протокола общего собрания ЖСК.

Кроме того, трудовое законодательство предоставляет возможность досрочного расторжения договора с председателем жилищно-строительного кооператива, если он изъявил такое желание.

В таком случае, председатель кооператива подает письменное заявление о выходе из членов жилищно-строительного кооператива.

После принятия решения общим собранием ЖСК, уволенному лицу, которое было председателем, выдается трудовая книжка и производится полный расчет, который выдается ему в последний его рабочий день.

Ознакомиться с образцом заявления о выходе из членов жилищно-строительного кооператива можно здесь.

Проблемы с председателем ЖСК и их решение

Деятельность жилищно-строительного кооператива сопряжена с возникновением различного рода проблем, которые могут быть усугублены председателем ЖСК.

Председатель отказывается предоставить документы по требованию членов кооператива

Например, при получении сведений о том, что денежные средства кооператива расходуются неправильно, а на требование членов ЖСК предоставить соответствующий отчет, председатель отказывается предоставить документы о произведенных расходах, в таком случае, без созыва внеочередного собрания членов жилищно-строительного кооператива не обойтись.

При этом решение о проведении финансовой проверки деятельности ЖСК за определенный период должно быть принято большинством голосов.

При неисполнении председателем решения общего собрания, возможно обращение в налоговую службу с просьбой назначить и провести внеплановую проверку.

Такой вариант необходимо предусмотреть в принимаемом решении, чтобы не было необходимости в повторном проведении собрания членов жилищно-строительного кооператива.

По результатам налоговой проверки будет составлен соответствующий акт, который вручат председательствующему общего собрания членов ЖСК.

Председатель обоснованно подозревается в совершении хищений товарно-материальных или денежных средств кооператива

Если такие факты имеются, то члены жилищно-строительного кооператива вправе подать соответствующее заявление в Полицию. В качестве доказательств может служит акт проверки налоговой службы, который подтверждает факт нецелевого расходования денежных средств кооператива.

Если Полиция откажет в возбуждении уголовного дела, то такое решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Председатель жилищно-строительного кооператива не является собственником недвижимости ЖСК

Возможно ли это? Согласно действующему законодательству, председатель избирается из членов правления жилищно-строительного кооператива, которые в свою очередь избираются из состава всех членов этого же кооператива.

Так, в статье 111 Жилищного кодекса Российской Федерации сказано, что членом жилищно-строительного кооператива может быть:

• лицо, достигшее возраста 16 лет;
• юридическое лицо, в случаях, которые специально указаны в законе;
• юридическое лицо, если оно является собственником недвижимости в многоквартирном доме, где жилищно-строительный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

Кроме того, в статье 49 Жилищного кодекса указана категория граждан, имеющая преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, которые организованы при непосредственном содействии органа государственной власти Российской Федерации, органа государственной власти субъекта Федерации или органа местного самоуправления.

Таким образом, председателем жилищно-строительного кооператива может быть только член данного кооператива. Кооператив же, в свою очередь, являясь юридическим лицом, в соответствии с требованиями, изложенными в части 5 статьи 112 Жилищного кодекса Российской Федерации состоит из числа граждан, которые принимали участие в его создании путем голосования.

В последующем, в члены кооператива могут быть приняты и другие граждане, которые хоть и не участвовали в его создании, однако, позже присоединились к нему путем оплаты паевого взноса на соответствующее жилое помещение.

Часть 5 статьи 112 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что членами жилищно-строительного кооператива, с даты его государственной регистрации и внесения в реестр юридических лиц, становятся лица, которые проголосовали за организацию данного жилищного кооператива.

Это позволяет сделать вывод о том, что членом такого кооператива может стать лицо, которое не является собственником недвижимости. То есть председатель может быть избран из числа членов кооператива, которые не являются собственником недвижимости.

Как свидетельствует практика, на должность председателя кооператива назначают представителя управляющей компании, которого предварительно включают в члены кооператива. При таких условиях, он не будет является собственником имущества.

Таким образом, главным условием для избрания председателя кооператива является его членство в кооперативе, а имеет ли он в нем собственность или нет – не важно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!