Лишаются ли квартир добросовестные приобретатели?

Приветствуем вас на сайте o-nedvizhke.ru! При заключении сделок с недвижимостью, права собственности добросовестного приобретателя защищены законом куда лучше, чем права тех, кто не удосужился досконально проверить юридическую чистоту своей сделки.

Обо всех нюансах вам расскажет Александра Сергеева и начальник юридического отдела группы компаний «ЮРИНФО» Александр Петренко.

Александра: Александр Николаевич, здравствуйте! Расскажите, что такое добросовестный покупатель/приобретатель, и откуда вообще появилось это понятие?

Александр: Это понятие введено ст. 302 ГК РФ. Оно означает следующее. Добросовестным приобретателем является лицо, которое возмездно приобрело имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Имеется в виду, что он приобрел это имущество у ненадлежащего собственника.

Александра: Для чего необходимо это разделение на добросовестных и недобросовестных покупателей?

Александр: Для добросовестных покупателей и приобретателей законом введена особая защита их прав. Даже если установлено, что есть основания признать эту сделку недействительной, но это имущество выбыло из владения надлежащего собственника по его воле, то оно не может быть истребовано у добросовестного приобретателя.

Что значит «выбыло помимо воли»? Это утерянное имущество собственником, украденное у него или это какой-то психологический порок воли или нахождение человека в состоянии наркотического, алкогольного опьянения, когда человек не мог свою волю в полном объеме реализовывать.

В остальных случаях, имущество выбывает по воле. На практике, конечно, чаще всего, мы сталкиваемся именно с тем, что человек в силу либо психических заболеваний, либо преклонного возраста, на момент совершения сделки не мог понимать значения своих действий и руководить ими.

В этих случаях, даже права добросовестного приобретателя не дают защиту от истребования имущества в пользу надлежащего собственника.

Александра: В каких случаях сделку с недвижимостью могут признать недействительной, и в суде придется доказывать собственную добросовестность?

Александр: Это практически любые основания, установленные Гражданским кодексом для признания сделки недействительной или применения последствий недействительности или ничтожности сделки мнимой или притворной сделки, противоречащей закону и основам правопорядка, нравственности, сделки, совершенной под влиянием заблуждения или принуждения.

Опять же, сделка, совершенная гражданином, который не мог понимать значения своих действий и руководить ими, сделка, совершенная гражданином, недееспособным или ограниченным в дееспособности в нарушение действующих положений закона.

Александра: Как доказать в суде свою добросовестность? Какие бумаги и документы для этого нужны? Может свидетели?

Александр: Чем больше человек приложит усилий к тому, чтобы проверить, что он приобретает объект у надлежащего лица, тем лучше. Во всяком случае, он должен удостовериться в наличии у продавца, у которого он покупает объект, надлежащих правоустанавливающих документов.

Это договор и свидетельство о праве собственности. Обязательно нужно получать выписку из ЕГРП перед сделкой. Этот документ подтверждает на момент его выдачи отсутствие зарегистрированных обременений, ограничений, запретов и арестов права собственности на объект продавца.

Его обязательно нужно получать. Причиной тому служит судебная практика, где сложилась устоявшаяся тенденция, согласно которой если приобретатель не получил выписку из ЕГРП, совершая сделку, но если бы он ее получил, он мог бы из нее увидеть, что там есть судебный арест, право притязания и т. д., что впоследствии привело к оспариванию сделки, то он не признается добросовестным приобретателем.

То есть элементарного единственного необходимого действия этот приобретатель не сделал. Поэтому во всех случаях, советуем обязательно получать выписку из ЕГРП, тем более что ее может заказать не только продавец, а абсолютно любое лицо.

Александра: И именно это будет защитой?

Александр: Да, в том случае, если в этой выписке вы увидите наличие каких-то обременений, ограничений, вы, очевидно, откажетесь от совершения этой сделки.

А вот если вы не закажете эту выписку, не получите и из-за этого не узнаете о наличии, то вы лишите себя права быть признанным судом добросовестным приобретателем.

Но, соответственно, если вы уж заказали юридическую экспертизу по документам продавца или воспользовались услугами юриста по юридическому сопровождению сделки адвокатом, то, безусловно, это максимальный способ успешно доказать в суде, что вы предприняли все меры для того, чтобы убедиться в том, что покупаете объект у надлежащего лица.

Александра: А что будет, если не получилось доказать свою добросовестность?

Александр: Будет сделка признана недействительной, у недобросовестного приобретателя будет объект истребован в пользу надлежащего собственника.

Важно обратить внимание, что речь идет о возмездном приобретении, то есть это покупка, мена. Если же жилье досталось вам по дарению, в любом случае, вы не будете в части этой сделки добросовестным приобретателем, поскольку получили этот объект безвозмездно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!