Неустойка по договору ДДУ

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта o-nedvizhke.ru! Сегодня ведущая передачи «Советы нотариуса» Светлана Веселова и нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров обсудят новейшую судебную практику по делам, связанным с договором участия в долевом строительстве.

Светлана: Была такая фабула дела. Я, как дольщик, заключила договор участия в долевом строительства, где был прописан срок ввода в эксплуатацию определенный, и что ключи мне передает застройщик, допустим, в течение 2 месяцев после наступления срока ввода в эксплуатацию.

Далее, соответственно, застройщик возводил дом, я ждала. Ждала и не дождалась. Срок этот вышел, звонит мне застройщик и говорит: «Приходите, надо подписать дополнительное соглашение. Мы не можем сдать, давайте подписывать». Я подписала. А теперь, скажите, могу ли я требовать оплаты неустойки за этот период?

Алексей: Отчасти, спорный вопрос, потому что закон о долевом участии в строительстве об этом формально молчит. То есть указано в законе о долевом участии в строительстве о том, что в случае если срок меняется по факту, и застройщик не успевает в срок, указанный в договоре, передать построенный объект недвижимости покупателю, дольщику, то он за 2 месяца до предполагаемой даты, которая должна была бы быть моментом ввода объекта в эксплуатацию или момента передачи объекта недвижимости покупателю, должен за 2 месяца до этого момента, то есть до даты предполагаемого нарушения обязательства в договоре, предложить дольщику заключить дополнительное соглашение о переносе срока.

И здесь возникает право дольщика подписать такое соглашение и перенести сроки или не подписывать и, соответственно, создать обстоятельства, связанные с тем, что застройщик нарушит эти обязательства договора и попадет на неустойку, прямо предусмотренную законом о долевом участии в строительстве.

А вопрос, связанный с тем, если уведомление с предложением застройщику подписать соглашение не направлено за два месяца, а направлено позже или даже после момента, когда объект должен быть введен в эксплуатацию или передан участнику долевого строительства, что в этом случае делать?

Подписание такого соглашения прекращает обязательства или аннулирует последствия нарушения обязательства или нет? Судебная практика на этот счет говорит о том, что нет.

Если вы подписали дополнительное соглашение об изменении сроков с уведомлением за два месяца до даты предполагаемого решения, тогда, соответственно, вопрос неустойки с застройщика снимается.

Если застройщик не заявил о готовности подписать соглашение за 2 месяца, а, например, даже после момента, когда объект должен был быть передан дольщику (состоялась встреча и состоялось подписание уже после факта нарушения сроков передачи объекта), то в таком случае, подписание такого соглашения не снимает обязанность застройщика оплатить неустойку за не передачу объекта.

Светлана: Вот еще какая ситуация может возникнуть с дольщиком. Например, я, как дольщик, подписала договор участия в долевом строительстве, по которому также застройщик был обязан мне построить дом, допустим, в четвертом квартале 2014 года, и через 3 месяца от этого срока передать мне ключи от моей квартиры.

Но до сих пор дом не введен в эксплуатацию, ключи я не получила. Могу ли я требовать от застройщика неустойку. Он мне говорит, что раз дом до сих пор не введен, то от этого еще не может быть отсчитан срок передачи ключей. Разве это правильно?

Алексей: Надо понимать, что застройщики – это коммерческий субъект. Они всегда будут искать способ, как можно уйти от оплаты неустойки. Закон говорит, что в договоре должен быть определен четкий срок, когда объект должен быть передан дольщику, покупателю.

Если объект не передается, значит возникает право у дольщика требовать неустойки в соответствии с законом. И застройщик начинает выкручиваться в стиле «давайте условный срок пропишем здесь, что вот если мы введем объект в эксплуатацию, то тогда по истечении определенного срока мы вам должны передать объект, а если мы не введем, то, соответственно, срок будет откладываться».

Конечно, такое условие законным признать невозможно, и нельзя этого делать. В договоре должны быть установлены четкие сроки.

И, соответственно, дальше мы возвращаемся к вопросу, который был до этого. За два месяца до предполагаемого момента передачи, если нарушает – должен отправить оформление, подписать соглашение и т. д.

Здесь, конечно, вне зависимости от того, что написано в договоре, закон о долевом участии четко защищает права дольщика. Будет установлена судом предполагаемая дата передачи объекта и, соответственно, дальше пойдет дело так, как мы говорили.

Если предполагаемая дата объекта наступила, а он не передан, возникает право на получение неустойки. Вне зависимости от того, что застройщик накрутил в договоре.

Светлана: Если, например, в моем случае, застройщик раньше бы сдал дом, но ключи мне передал не через 2, а через 6 месяцев, то что тогда? С какого момента отсчитываются 2 месяца?

Алексей: Если условие, про которое вы говорите, не ущемляет права дольщика и его можно признать законным (то есть нет никаких у дольщика и застройщика споров), значит, если обстоятельства обусловлены передачей объекта после введения дома в эксплуатацию в течение определенного времени, значит в течение определенного времени, застройщик обязан передать данный объект. Если условие застройщик не исполняет, дольщик вправе потребовать компенсации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!