Отчуждение недвижимости

Приветствуем вас на сайте o-nedvizhke.ru! Сегодня Светлана Веселова и нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров обсудят новейшую судебную практику по делам, связанным с отчуждением недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Светлана: Алексей Викторович, давайте рассмотрим такую ситуацию. Покупатель приобрел квартиру. Стал жить в этой квартире, однако, вдруг ему приходит уведомление, что он должен практически полмиллиона рублей за коммунальные платежи.

Он отказывается платить, потому что понимает, что этот долг на самом деле принадлежит продавцу. Но ему управляющая компания пишет, что «Вы знаете, мы вам тогда канализацию отрубим, и вы будете в очень плачевном состоянии, если не заплатите».

Бедный покупатель, испугавшись неприятного вмешательства, решил оплатить эти средства. Так вот, что делать в такой ситуации? Может ли покупатель вернуть эти деньги?

Алексей: Во-первых, вопрос, связанный с коммунальными платежами и ответственностью за них, решен уже давным-давно был. Жилищный кодекс содержит указание, что платежи коммунальные являются долгом того лица, которое пользовалось устройством быта.

Иначе говоря, я, как собственник, не плачу за коммунальные платежи. Квартиру у меня покупает новое лицо. Этот покупатель не должен уплачивать этот долг.

Но, в то же время, существует техническая проблема, связанная с лицевыми счетами, видом выплат и др. Эта проблема приводит к тому, что нет возможности открыть новый счет для нового покупателя.

Я должен буду платить на тот лицевой счет, который был до этого момента у продавца. И управляющая компания отказывается новый лицевой счет заводить для нового покупателя.

Я, как покупатель, остаюсь перед выбором: либо платить долг с пенями, которые постоянно бегут, либо ничего не платить, пени будут далее копиться и дальше уже получается так, что я не плачу за свои коммунальные платежи и у меня самого начисляются пени и так далее.

И вот ситуация была по сути дела такой, и как решать ее в плане суда, не совсем понятно. И выяснилось следующее: если есть угроза отключения определенных удобств (света, тепла и др.), я, как покупатель, имею право погасить полную задолженность за своего продавца.

То есть я у него купил квартиру, никто не озаботился (ни я, ни агент) о том, что есть задолженность, или она потом всплыла по каким-то причинам, или были какие-то ошибки в расчетах, и позже выяснилось, что есть задолженность большая по платежам.

Я, по идее, чтобы выйти из ситуации с этими лицевыми счетами, должен взять полмиллиона рублей, о которых вы говорите, полностью их все погасить.

Тем самым, я останавливаю вопрос начисления пени, неустойки и т.д., которые здесь есть из обязательств предыдущего лица. И дальше, я должен к этой компании, которой я уплатил долг, предъявить иск о неосновательном обогащении, потому что не я должен им, а то лицо, которое и образовало эту задолженность, то есть которое здесь проживало раньше.

Я возмещаю из этой компании все деньги, которые я заплатил. Но тем самым, я обнуляю свой лицевой счет. То есть, условно говоря, я закрыл долг, у меня ноль, я плачу дальше как новый собственник свои платежи, а дальше предъявляю иск о неосновательном обогащении компании и возвращаю все то, что я заплатил. Бред полный, конечно, но вот таким образом можно поступить.

Светлана: Вот, например, еще интересная фабула дела. Я, продавец и покупатель, заключили договор купли-продажи с моей квартирой, куда мы прописали, что покупатель мне уплачивает средства, неважно каким способом, после регистрации перехода права собственности покупателю, как все делают, но Росреестр дал приостановку.

При этом данное решение Росреестра о приостановлении регистрации перехода права было признано незаконным решением суда.

Скажите, поскольку все это длилось не пять минут, то я, как продавец, могу взыскать с Росреестра убытки?

Алексей: Вы можете, вообще, всегда защищать себя и требовать компенсации в том случае, если ваше право нарушено. Это неотъемлемое право, которое вы можете реализовать.

Другое дело, что с Росреестром на практике никто не судится. Ну, как правило. Исключение составляют случаи, когда человека, что называется, допекло до такой степени, что ему нужно чисто принципиально получить такой акт.

В большей степени, для морального удовлетворения, чем для материального. Судебная практика говорит о том, что возместить убытки из Росреестра реально.

Росреестр должен платить, если отказ, а сейчас приостановка или отказ в том числе, в связи с новыми правилами по закону о государственной регистрации, он должен быть противоправным, то есть реестр не должен был отказывать, но он отказал.

Также нужно установить несколько обстоятельств, которые мне позволят, как потерпевшей стороне, получить убытки от Росреестра.

Это факт противоправного поведения (незаконный отказ), факт наличия в результате противоправного поведения у меня определенных убытков, и нужно доказать размер этих убытков, которые я получил в результате обстоятельства, о котором мы говорим.

Притом были приняты некоторые изменения в плане доказывания убытков. Они уже должны быть доказаны не с абсолютной степенью достоверности, а с разумной.

Но, тем не менее, убытки взыскать с Росреестра можно. Нужно понимать, что размер этих убытков, скорее всего, в суде будет уменьшен до микроскопических объемов. Но, тем не менее, Росреестр должен и будет нести ответственность.

Светлана: Еще одна интересная фабула дела. Например, моя квартира заложена. Я решила ее продать, и заключаю с потенциальным покупателем предварительный договор купли-продажи.

Смогу ли я заключить предварительный договор купли-продажи, если моя квартира заложена? И если покупатель в итоге отказывается мою квартиру покупать, могу ли я в судебном порядке заставить его это сделать?

Алексей: Этот вопрос непростой. Сейчас на практике очень часто приходят сделки к нотариусам, связанные с тем, что «у меня объект заложен, я платить больше не могу, и мне его надо продать. Сам покупатель рассчитается, я эти деньги оплачу, снимем обременение» и т. д.

Есть огромное поле вопросов, как все это дело юридически склеивать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Ну, вот один из способов, о чем вы говорите, это вопрос заключения предварительного договора купли-продажи.

То есть мы встречаемся, продавец говорит «Честно – объект заложен», называет долг суммы, говорит, сколько оплатил и сколько должен и предлагает следующее.

«Мы заключим предварительный договор, вы мне оплатите обеспечительный платеж, аванс, задаток, я его приму, рассчитаюсь с банком, и после этого мы будем реализовывать основной договор».

История сделки приблизительно такая. И можно ли заключить предварительный договор, если объект уже обременен. Но ведь у нас, если мы посмотрим на закон об ипотеке, то увидим, что там указано, что отчуждение объекта возможно только с согласия залогового кредитора.

Светлана: А согласия, соответственно, у меня нет.

Алексей: А согласия у вас нет. Банк вообще редко дает согласие на отчуждение. Но тут надо понимать, что сам смысл предварительного договора – это не отчуждение.

Это намерение сторон о заключении договора купли-продажи. Да и сам договор купли-продажи – это не отчуждение. Это обязательство между покупателем и продавцом, которое возникает в случае соблюдения формулы, установленной законом.

А вот подача документов на государственную регистрацию – это сам факт отчуждения объекта. Эти тонкости очень важно понимать, потому что это дает понимание того, что не только предварительный договор можно заключить заложенного объекта, но и основной договор можно заключить с заложенным объектом без согласия банка.

Если предусмотреть в договоре, например, отлагательное условие о том, что права и обязанности по настоящему договору возникают после погашения записи об ипотеке, которая там указана и т. д, и при этом заключение основного договора, оно более выгодно для покупателя, чем заключение предварительного договора, потому что основной договор – это уже сделка, а предварительный договор купли продажи – здесь очень много споров относительно того, что это, вообще, за конструкция.

Это организационный договор, где стороны лишь предусматривают организационные моменты заключения договора в будущем, или это, все-таки, сделка.

С точки зрения возможности обеспечения предварительного договора задатком, вроде кажется, что это обязательство и так далее.

Но тут важно отметить, что в договоре предварительном нужно подписать, что объект обременен, потому что если вдруг по каким-то причинам что-то произойдет и с объекта не будет снято обременение, то в этом случае, нельзя будет на продавца повесить убытки, связанные с тем, что он не предупредил покупателя о том, что объект обременен.

Разные могут быть нюансы и, например, по обстоятельствам, которые не зависят от продавца. Обременение не может быть или может быть не снято, например, в сроки, которые определены в предварительном договоре. Поэтому все эти нюансы лучше заранее обговорить, но сам предварительный договор заключить можно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!