Продажа прав аренды: что это?

Продажа прав аренды (ППА) на недвижимость – это сделка по переуступке данных прав. Довольно часто бывает так, что данные сделки являются взаимовыгодными и дают возможность существенно сэкономить время на операциях по расторжению договора аренды и оформлению нового (в данном случае, можно обойтись без них).

Однако чтобы заключить сделку перенайма и продать права на объект недвижимости, нужно соблюсти ряд условий. В противном случае, переуступка прав вполне вероятно будет признана не легитимной.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что такое продажа прав аренды

В современной предпринимательской практике, термин «продажа прав» встречается достаточно часто. Это касается и права на аренду, и эксплуатацию имущества. В данном случае, сделка подразумевает передачу права аренды за определенную плату. Ее достаточно часто путают с субарендой, при которой арендатор, в свою очередь, также передает данное право другому лицу.

Продажа права аренды имеет следующие особенности:

• В случае появления нового арендатора при продаже, старый теряет свои обязательства;
• ППА подразумевает полную передачу прав и обязанностей от владельца к приобретателю;
• Существование субаренды возможно лишь при наличии договора, заключенного между арендатором и лицом, владеющим данным имуществом согласно договору аренды;
• В случае прекращения договора аренды, действие субаренды будет аннулировано автоматически;
• Субарендатор ответственен исключительно перед арендатором, а он, в свою очередь, перед владельцем данного имущества;
• В большинстве случаев, при продаже прав, их владелец становится перед фактом. Ему остается лишь выбрать: принять сделку или лишиться арендатора. Возмещение ущерба за досрочный договор возможно лишь при соответствующем указании в договоре, однако, его все равно будет недостаточно для покрытия всех убытков;
• Срок является ограниченным длительностью первоначального договора. Тем не менее, его можно продлить или перезаключить согласно условиям, указанным в первоначальном договоре;
• Стоимость договора зависит от стоимости объекта, участвующего в данной сделке.

Продажа прав аренды: плюсы и минусы

ППА имеет ряд преимуществ и недостатков.

Плюсы ППА следующие (касаются только арендатора):

• Первый арендатор избавляется от любых проблем по причине отказа от аренды;
• Новый арендатор получает в свою собственность имущество на долгий срок с сохранением ряда особо важных условий;
• Актив, требующий дополнительных расходов, принесет прямую материальную выгоду.

Что касается недостатков ППА, их больше:

• Переуступка прав превращается в отдельный бизнес, что стимулирует рост стоимости привлекательных объектов;
• Поскольку ППА преобразуется в бизнес, в данной сфере рождается серьезная конкуренция между лицами, желающими заполучить наилучший объект;
• Собственник объекта может дать свое согласие на его продажу, в случае повышения стоимости аренды;
• Риск попасть на недобросовестного арендатора, вследствие чего приобрести объект недвижимости с массой скрытых проблем и в дальнейшем нести за них ответственность перед его собственником;
• Провести переуступку можно лишь с позволения собственника;
• Нужно потратить некую сумму денег на услуги нотариуса и/или на перерегистрацию, но только при условии, что договор был заключен у нотариуса и/или подлежал регистрации;
• Если договор аренды будет признан недействительным, ППА будет признана недействительной автоматически;
• Существует множество сложностей при расчете налога, обязательного для уплаты в дальнейшем.

Продажа прав аренды: документы

Набор необходимых документов соответствует тому, на какой именно объект планируется продажа права аренды.

Для земли пакет документов включает следующие бумаги:

• Копии паспорта и доверенности;
• Изначальный договор;
• Согласие владельца объекта;
• Согласие уполномоченного органа, производящего передачу прав на объект имущества, находящийся во владении города или государства;
• Договор ППА;
• Акт приема-передачи объекта недвижимости;

• Если земля была приобретена супругами в период брака, нужно согласие супруга;
• Если на участок наложено обременение, обязательно необходимо согласие залогодержателя;
• Доверенность, если вместо участника договора присутствует его представитель;
• Копия устава организации, а также бумаги, подтверждающие, что у представителя есть право проводить данную сделку;
• Право арендовать земли сельскохозяйственного предназначения есть у производителей сельхозпродукции, а продавать право на аренду могут организации, занимающиеся соответствующим видом деятельности;
• Купить право аренды имущества, требующего наличия лицензии, возможно исключительно при наличии данной лицензии. В противном случае, сделка будет признана нелегитимной.

Сложность процесса продажи права на аренду, а также необходимый объем документации, напрямую зависят от объекта, участвующего в данном процессе.

К примеру, переуступка права на небольшой магазин является достаточно простой процедурой, а вот проведение той же процедуры с масштабным предприятием, потребует составления многостраничного акта передачи, включающего детальную опись каждого из объектов имущества. Для регистрации обязательны оригиналы документов и копии, заверенные работниками службы.

В случае использования сайта «Госуслуги», электронные копии документов следует заверить электронно-цифровой подписью. Тем не менее, процедура окончательного оформления бумаг требует физического предъявления документов для проверки. Важно отметить, что если оформление происходит посредством почты, заверить следует как копии документов, так и подписи.

ППА: на что обратить внимание

Условия договора требуют тщательного предварительного обсуждения. Переговоры следует зафиксировать в переписке и протоколах согласования. В дальнейшем, они могут пригодиться, в случае судебных споров.

В случае с имуществом, находящимся во владении государства или города, условия ППА предельно жесткие, а переговоры касаются либо срока, либо стоимости, которая, к слову, также жестко регламентирована.

Если переговоры касаются объекта частной собственности, предметом переговоров может быть что угодно. Стоит отметить, что в данном случае также возможно действие правил о лицензировании либо эксплуатации имущества в строго ограниченных целях.

Рекомендуем ответственно проконтролировать факт отсутствия значительных коррективов в данном договоре:

• Предмет договора следует тщательно описать либо указать в нем ссылку на приложение с детальным описанием;
• Должно быть указано ответственное лицо за погашение возникшего долга по аренде;
• Следует прописать вопросы ответственности за нарушение договора, которые были обнаружены уже после того, как права аренды были проданы;
• Указана ли в договоре возможность его пролонгации после того, как срок его действия подойдет к концу.

Акцентируем ваше внимание на том, что переуступка права может повлечь проблемы с ФНС. Покупателю следует учесть собственные дополнительные траты на переуступку в качестве прочих обоснованных доходов по той причине, что засчитывать их в общие расходы запрещено. Продавец прав на аренду, по закону, их финансово реализует, из-за чего появляется обязанность уплатить налог на прибыль.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!