Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Вступление в права аренды любого имущества требует заключения специального правового документа, именуемого договором аренды. Это касается не только физических, но и юридических лиц.

Данный документ предназначен для регулирования взаимоотношений сторон аренды, права и обязанности каждой стороны и содержит ключевые условия аренды.

Одним из таких важных условий является указание порядка проведения процедуры расторжения договора аренды, а также перечень оснований для ее инициирования.

Это условие представляет важность как для арендатора, так и для арендодателя, поскольку расторжение договора часто сопровождается множеством проблем и вопросов для обеих сторон.

Как правило, наибольшие сложности возникают по причине элементарной неосведомленности сторон о процедуре расторжения.

При расторжении соглашения, обе стороны должны придерживаться норм действующего российского законодательства, а также условий, прописанных в соглашении.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Наименьшее количество проблем возникает, когда договор аренды расторгается по обоюдному согласию сторон. В такой ситуации, достаточно составить еще один документ (дополнительное соглашение к договору).

Также должен быть составлен передаточный акт, в котором идет речь о том, что арендатор передает эксплуатируемое им по договору аренды имущество арендодателю.

Важный нюанс: если соглашение составлялось на срок, равный 1 году и более, а также был зарегистрирован в Росреестре, все дополнительные соглашения также должны пройти данную регистрацию (в том числе, и документ о расторжении договора).

Однако практика показывает, что обоюдное согласие сторон – это большая редкость. В подавляющем большинстве случаев, ситуация выглядит так, что одна сторона требует немедленного расторжения соглашения об аренде, а другая всеми силами пытается этого не допустить.

Такие ситуации разрешаются в соответствии с правилами, закрепленными в законодательстве, и прописанными в договоре условиями.

Нормативным правовым документом, содержащим основания для одностороннего расторжения арендного соглашения, является п.2 ст. 401 Гражданского кодекса РФ и ст.556. Во второй статье указываются основания для расторжения арендного соглашения в суде по иску одной из сторон.

Важно отметить, что в той же статье указывается, что указанный в ней перечень оснований не является исчерпывающим. Это означает, что при составлении арендного соглашения, стороны имеют право прописать другие условия, которые при необходимости смогут выступить как основания для обращения в суд, с требованием о его расторжении.

При тщательном изучении указанной статьи, можно заметить, что закон в большей степени защищает права арендатора, а не арендодателя.

В противовес этому, есть ст. 2 Гражданского кодекса РФ, которая гласит, что перед обращением в суд должны быть исчерпаны абсолютно все возможности мирного разрешения данного вопроса.

Далее подробно рассмотрим расторжение договора аренды в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Итак, если арендодатель хочет расторгнуть арендное соглашение, ему нужно направить арендатору письменное уведомление.

Сделать это нужно в срок, равный месяцу до момента предполагаемого расторжения (если в договоре не указан какой-либо другой срок).

Уведомление должно содержать перечень условий, при удовлетворении которых договор продолжит свое действие.

Если арендатор не дает своего согласия на расторжение договора, а также отказывается от удовлетворения условий для пролонгации соглашения, арендодатель может подать на него иск в суд.

Также причиной для подачи иска в суд может послужить игнорирование арендатором письма от арендодателя.

Важный аспект: отправлять уведомление следует заказным письмом. Только тогда оно будет документально зафиксировано, и факт передачи можно будет доказать в суде.

Вместе с этим, п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации дает арендодателю право на расторжение договора без участия суда, но только в том случае, если данное право было прописано в документе арендного соглашения.

Возможность реализовать данное право возникает у арендодателя, если арендатор уклоняется от выполнения любого существенного условия соглашения, либо выполняет его ненадлежащим образом.

Уведомление арендатору о расторжении договора аренды: образец

Уведомление о скором расторжении арендного соглашения является необходимым в трех ситуациях:

• Договор заключен на неопределенный срок. Согласно кодексу, он может быть прекращен только при предварительном уведомлении другой стороны за три месяца до предполагаемого расторжения;
• Договор содержит условия об автоматической пролонгации;
• Имеет место односторонний отказ любой из сторон исполнять свои обязательства.

Если же договор расторгается по обоюдному согласию, уведомление также обязательно, но в такой ситуации, оно представит собой обыкновенную юридическую формальность.

Одностороннее расторжение договора всегда приводит к материальным потерям другой стороны. А потому еще на этапе составления договора, крайне рекомендуется подробно описать условия такого варианта прекращения его действия.

Следует потребовать четкого указания таких положений:

• наличие или отсутствие права любой стороны отказаться исполнять свои обязательства по договору;
• если такое право предоставляется, то:
• обстоятельства, при которых сторона может воспользоваться данным правом;
• сроки, в которые сторона, планирующая расторжение договора, должна уведомить другую сторону.

К установке срока уведомления о прекращении договора следует подойти предельно ответственно, так как, в противном случае, этот пункт лишь создаст дополнительные проблемы, станет объектом судебного разбирательства и существенно затянет процесс расторжения.

Письмо о досрочном расторжении арендного соглашения не является строгим и не имеет унифицированной формы либо особого бланка.

Это скорее плохо, чем хорошо, так как свободная форма документа чревата ошибками в составлении юридических формулировок, которые в дальнейшем могут неоднозначно трактоваться.

Предлагаем вам краткую инструкцию по правильному составлению данного документа:

• В начале документа нужно указать его название («Уведомление») и краткое пояснение (в данном случае, «об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды»);
• Во вступительной части документа должно находиться подробное указание реквизитов сторон соглашения, а именно наименование организации, юридический и фактический адрес, контактные номера, а также ИНН/КПП, номер банковского счета и другие банковские реквизиты;
• Далее нужно указать реквизиты другой стороны в следующей форме: сначала обращение к руководителю организации, для которого составлено данное письмо, а затем название организации и ФИО адресата без инициалов. Пример: «Управляющему ООО «Прогресс» Иванову Степану Сергеевичу»;
• В следующем информационном блоке содержится вся информация об арендном соглашении, которое одна из сторон намерена расторгнуть. Здесь содержится такая информация, как номер договора, его наименование, дата и место составления, а также стороны, участвующие в данном соглашении;
• Далее указывается пункт в договоре, определяющий наличие возможности расторжения и порядок данной процедуры. Согласно ему, следует прописать перечень причин, ставших поводом принять решение прекратить аренду;
• Во второй половине содержательной части письма указывается дата или срок прекращения действия договора после того, как уведомление будет получено;
• После этого, указывается дата составления уведомления и его исходящий номер. Данный пункт завершает содержательную часть;
• В конце документа ставится подпись лица, принимающего решение, его должность, расшифровка подписи и печать организации.

Скачать образец уведомления можно здесь.

Однако не только на составлении документа следует заострить свое внимание заявителем. Не менее важным моментом является доставка уже составленного письма.

Важно понимать, что вторая сторона не желает расторгать договор, а потому будет использовать все возможные способы, если не для отмены вашего решения, то хотя бы для задержки его вступления в силу. И неполучение письма – один из самых распространенных законных поводов.

Чтобы не дать другой стороне воспользоваться данной возможностью, рекомендуется вручить письмо руководителю организации лично из рук в руки, и в обязательном порядке потребовать от него расписку, подтверждающую факт передачи.

Если передать письмо лично не представляется возможным, следует отправить его заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения (опись должна содержать реквизиты документа и его краткое содержание).

Уведомление может быть отправлено по фактическому либо юридическому адресу стороны. Если вы подозреваете, что адресат пытается уклониться от получения письма, рекомендуем отправить копии документа на все известные адреса получателя. Это существенно повысит вероятность получения.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Досрочное судебное расторжение договора аренды по иску одной из сторон предусмотрено ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законом урегулированы следующие случаи, в которых у арендодателя появляется право требовать расторжения соглашения:

• арендатор, в ходе эксплуатации имущества, совершил несколько существенных нарушений соглашения. Рекомендуем в договоре указать перечень нарушений, которые будут относиться к данной категории, чтобы избежать споров в дальнейшем;
• арендатор использует имущество с нарушением его назначения;
• в ходе использования имущества, арендатор неоднократно нарушает условия договора;
• арендатор за время эксплуатации имущества нанес ему ущерб;
• арендатор более двух раз подряд не внес плату за аренду;
• арендатор отказывается проводить капитальный ремонт имущества, хотя, согласно договору или закону, обязан его осуществить.

Вместе с этим, ГК РФ предоставляет сторонам арендного соглашения возможность самостоятельно предусмотреть другие основания, позволяющие досрочно расторгнуть договор по инициативе арендодателя через суд.

Перед тем, как обратиться в суд и потребовать преждевременно расторгнуть договор, нужно отправить арендатору письменное предупреждение и требование исполнить все закрепленные за ним обязательства в конкретный срок (ст. 619 ГК РФ).

Если данная процедура не будет соблюдена, суд откажется рассматривать вопрос о расторжении договора.

Некоторые люди задаются вопросом, куда именно направлять уведомление. Судебная практика показывает, что отправка уведомления по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, это достаточная мера.

Соответственно, направление предупреждения по всем известным адресам арендатора, кроме адреса, указанного в договоре, будет квалифицировано, как ненадлежаще исполненная мера.

Если же предупреждение будет возвращено с отметкой о том, что оно не было вручено, обязанность арендодателя будет считаться исполненной.

Еще раз акцентируем внимание на том, что письмо обязательно должно содержать опись.

Далее поговорим о тех случаях, когда неисполнение, либо ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств не рассматривается, как основание для расторжения договора.

Судебная практика показывает, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не может привести к расторжению соглашения, если сумма задолженности не достигла значительной отметки.

Также основанием для расторжения соглашения аренды не может послужить неиспользование имущества арендатором, неуплата арендных платежей в тех случаях, когда арендатор не мог эксплуатировать арендуемое имущество по вине арендатора либо в период перед государственной регистрацией договора аренды.

На сегодняшний день, существует специальный проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Согласно п.22 данного проекта, суды учитывают тот факт, что даже после погашения задолженности, арендодатель имеет право предъявить иск о досрочном прекращении действия договора, но только в разумные сроки.

Если данное требование не было предъявлено в разумный срок, арендодатель уже не может потребовать расторжения соглашения, ссылаясь на данный повод.

В Гражданском Кодексе Российской Федерации существует ч. 3 ст. 450, которая гласит, что лицо имеет право на отказ от исполнения возложенных на него обязательств по определенному договору в следующих случаях:

• Было достигнуто обоюдное согласие о его расторжении;
• Договор расторгнут судом.

Данный закон касается любых договоров, в том числе и арендных. То есть стороны имеют возможность самостоятельно предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

В главе 34 ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон договора аренды, не содержится указаний на право любой из сторон прекратить исполнять договор. Здесь указывается лишь право на требование о расторжение соглашения.

Соответственно, понятие «отказ от исполнения договора» не может быть приравнено к понятию «расторгнуть договор по инициативе одной из сторон».

Это порождает вопрос о возможности включить в договор аренды специальное условие, позволяющие именно отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, а также перечень оснований для этого, либо четкое указание, что отказ может быть немотивированным.

На сегодняшний день, судебная практика показывает, что стороны успешно предусматривают в арендных соглашения условие об одностороннем отказе исполнять договор.

Суды поясняют, что односторонний отказ от исполнения договора аренды может быть мотивирован самим фактом наличия в законе или договоре такой возможности, так как ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не устанавливают наличие каких-либо оснований для данного отказа.

Таким образом, при наличии пункта в договоре аренды, предусматривающего отказ от его исполнения, арендодателю будет достаточно лишь направить арендатору соответствующее уведомление. Проведение судебных разбирательств, в данном случае, не требуется.

Что касается положения ГК РФ, устанавливающего необходимость отправить на имя арендатора уведомление с предложением устранить нарушения, оно касается лишь случаев расторжения договора через суд. При одностороннем отказе от договора аренды, отправление арендатору каких-либо требований не нужно.

Признание договора аренды расторгнутым по причине одностороннего отказа от его исполнения арендодателем происходит в момент получения отказа арендатором.

Исключения составляют случаи, когда в договоре указан другой срок либо не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

В ходе заключения договора, стороны могут самостоятельно предусмотреть перечень оснований, позволяющих отказаться от его исполнения. Однако практика знает случаи, когда в договоре не указываются никакие условия основания для его отмены.

Если вы намерены расторгнуть договор аренды, основываясь на нарушении арендатором условий договора, инициировать данный процесс следует до того момента, как арендатор устранил нарушения. В противном случае, суд встанет на его сторону, а вашу инициативу расценят как злоупотребление правом.

Соответственно, если договор предоставляет возможность отказа от его исполнения без оснований, вопреки нарушениям условий договора арендатором, лучше не указывать данные нарушения в уведомлении об отказе.

Также акцентируем внимание на еще одном очень важном моменте. Официальная инициатива арендатора об одностороннем расторжении договора не будет доказана, если соответствующее уведомление не будет содержать ссылок на договор или другие документы, идентифицирующие отношения сторон.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!