Расторжение договора найма жилого помещения нанимателем

Процесс по расторжению договора о найме жилого помещения – обстоятельства, с которыми современному человеку приходится сталкиваться довольно часто.

Он сопровождается некоторыми сложностями, о которых стоит быть осведомленным заранее. Эти трудности имеют связь с четко очерченной социальной направленностью жилищной темы.

Исходя из того факта, что государство дает гарантию относительно права граждан на жилье, договоры по найму квартир со стороны законодательной власти проектировались в качестве способа защиты прав нанимателей. Данный факт и выступает источником проблем во время расторжения договоров.

Коснемся всех моментов по очереди

Каждый договор (и найма – не исключение), в один прекрасный момент будет подвержен расторжению по причине нарушений или же по желанию участников соглашения.

Причин для этого может быть множество, однако, все они в условном порядке разделяются на три категории:

• взаимное согласие сторон;
• требование нанимателя;
• требование наймодателя (как посредством судебного вмешательства, так и без него).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Гражданско-правовые сделки с государством, как правило, сопряжены с бумажной волокитой.

Однако в данном обстоятельстве имеется и неоспоримое преимущество, поскольку расторжение таких сделок протекает строго по правилам, регламентированным нормативно-правовыми актами жилищного законодательства Российской Федерации:

• Для нанимателя нет риска, вдруг оказаться без крова или иметь дело с внезапной выплатой денежных сумм в дополнительном порядке;
• Расторгаться договор социального найма имеет возможность в добровольном порядке, исходя из согласия сторон;
• У ответственного нанимателя есть право расторжения соглашения в одностороннем порядке, направив заявление в адрес администрации, которая выделила жилье. Основное условие – следует получить письменное разрешение всех членов семьи, которые проживают совместно в одном помещении;
• Подобный договор может прекратиться в автоматическом порядке, если наниматель выехал. При этом прописка по другому адресу ничего не меняет.

Муниципальный орган, администрация населенного пункта (в качестве собственника) имеет право расторжения договора не иначе, как в судебном порядке, основываясь на ряде прописанных в законе причин:

• Объект используется нанимателем не по назначению (преследуя коммерческие цели, как складское помещение или же для того, чтобы разместить посторонних граждан);
• Жилищно-коммунальные услуги не оплачиваются жильцами более полугода;
• Нанимателем не вносится плата за квартиру в течение 6 месяцев и более (не относится к договору безвозмездного найма);
• Граждане, которые занимают помещение, систематически допускают нарушение норм общественного порядка, что имеет подтверждение в форме письменных показаний со стороны соседей;
• В случае нанесения имуществу ущерба или же разрушения такового.

В ряде случаев, договор не расторгается, а прекращается: если одиноко проживающий квартиросъемщик умер или же если жилье было разрушено.

Говоря о социальном найме муниципального помещения, у нанимателя имеются определенные гарантии и права, обратно как при частном найме, условия по расторжению договора оговариваются, как правило, в пользу собственника помещения.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Подобные сделки и их особенности регламентированы нормами законодательства гражданско-правовой сферы жизнедеятельности. Закон предписывает два вида жилищного найма:

• наем краткосрочного характера;
• долгосрочный наем (до пяти лет).

Хозяева объектов недвижимости нечасто «отваживаются» на заключение второго типа договора, так как начиная со второй половины 2014 года, подобное обременение жилплощади должно быть подвержено государственной регистрации.

Кроме того, довольно очевидный факт, что краткосрочный наем более безопасный для владельца жилья, если ему попался недобросовестный наниматель, не выполняющий свои финансовые обязательства.

Как правило, основания прекращения найма прописываются в тексте соглашения. По той причине, что данный документ выступает соглашением взаимного характера, по той же причине лица, заключившие его, должны придерживаться условий такового.

Полезным правилом будет внимательное ознакомление с текстом договора перед подписанием.

Распространенным порядком выступает вариант, при котором обязательным является уведомление инициатором второй стороны договора за 2-4 недели до освобождения жилплощади.

Однако зачастую встречается устное уведомление гражданами друг друга в заблаговременном порядке, дающем возможность для собственника подыскать новых арендаторов, а нанимателям – найти подходящее жилье.

Но заметим, что наибольший уровень надежности присущ письменной фиксации таких важных моментов. Если произойдет конфликт, то потерпевшей стороне проще будет доказывать свою правоту.

Порой сторонами заключается соглашение о расторжении договора как отдельный дополнительный документ, суть которого состоит в уточнении остаточных сумм платежей и временных рамок на выезд.

Если возникли спорные моменты по поводу прекращения частного найма объекта недвижимости, они должны регулироваться нормами российского законодательства.

Если договор не регламентирует условий своего расторжения, то следует ориентироваться на соответствующие нормы гражданского законодательства Российской Федерации, а именно:

• По согласию лиц, которые проживают с нанимателем, он (наниматель) имеет право расторжения договора своим односторонним решением, осуществив письменное предупреждение в адрес собственника жилья минимум за три месяца;
• Через суд договоры могут быть расторгнуты, основываясь на инициативе владельца помещения, в таких случаях:
• наниматель не осуществлял внесение установленной платы за жилье в течение 6 месяцев (при долгосрочном найме);
• нанимателем не вносилась регулярная плата в оговоренный срок более 2-х раз (при краткосрочном найме);
• помещение разрушено или испорчено в результате деяний нанимателя;
• объект используется квартиросъемщиком, выходя за рамки назначения;
• наниматель неоднократно, систематически нарушает нормы общественного порядка. В данном случае, от владельца помещения должно быть вынесено предупреждение, а уже в случае повторного нарушения его требований, должно последовать обращение в судебные органы;
• Основываясь на инициативном решении любой стороны, судом рассматриваются заявления относительно прекращения найма, при условии, что объекты недвижимости непригодны для жизни и имеют аварийное состояние.

Смеем заметить, что, к сожалению, механизмы по защите интересов собственников, прописанные законодательством нашего государства, не в силах быстро и с должным эффектом обеспечить разрешение проблем, связанных с недобросовестными жильцами.

Приведем пример: если имущество на объекте было повреждено, то со стороны законодательства прописана обязанность нанимателя на устранение причиненного ущерба в течение 12 месяцев, а для владельца, естественно, лучше получить компенсацию в денежной форме.

Специалисты в области права советуют заключать только максимально детализированные договоры с прописанными в них пунктами относительно состояния и характеристик объекта и находящегося в нем имущества.

Данные меры смогут обезопасить стороны сделки от нежелательных финансовых неприятностей.

Прекращение найма жилья без договора

Некоторые граждане допускают оплошность, когда сдают в наем жилплощадь без составления каких-либо письменных соглашений. Нередко в качестве квартиросъемщиков выступают друзья, коллеги по работе, родственники.

В подобных ситуациях, все организационные и финансовые вопросы разрешается с учетом более тесных доверительных отношений, посредством устных договоренностей.

Когда квартиросъемщик вступает в конфликт с хозяином помещения и категорически отказывается выезжать или осуществлять очередную оплату, можно обратиться в Полицию.

Если какие-либо документы официального характера отсутствуют, проживание посторонних граждан в помещении объекта недвижимости будет считаться незаконным.

Однако отметим, что если наниматель докажет факт аренды жилья с привлечением достоверных доказательств, суд будет обязан руководствоваться нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации касательно положений о найме помещений жилого фонда.

Расторжение долгосрочного договора найма

Аренда жилплощади на длительный период (более года), должна подлежать регистрации в органе Росреестра, в качестве обременения прав на объект недвижимого имущества.

Что касается снятия ограничения, то этот процесс протекает таким же образом – посредством подачи заявления в орган регистрации совместно с соглашением по расторжению договора и акта по приему-передаче. Кроме этого, процедура особо не отличается от обычной.

Порядок расторжения договора найма жилого помещения

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение касательно расторжения договора составляется в той же форме, что и сам договор.

Иными словами, когда договор заключался в простом письменном виде, то для расторжения его хватит подписанного сторонами соглашения.

Однако если договор регистрировался согласно требованиям норм законодательства, то расторжение такового регистрируется по тому же алгоритму.

Расторжение договорных отношений согласно судебному решению

Когда вы на законных основаниях будете требовать от второй стороны (нанимателя или арендодателя) расторгнуть договор, а в ответ получите отказ в данном требовании или отсутствие ответа в установленный срок, в таком случае вы вправе обращаться в судебный орган для расторжения договора (п.2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ).

Что последует за расторжением договора?

Когда договор расторгнут, обязательства его сторон считаются прекращенными (согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ). Иными словами, вслед за расторжением договора найма, вы не будете обязаны предоставлять свою недвижимость для проживания арендатора, что, в свою очередь, обяжет последнего покинуть занимаемое помещение.

Расторгнутым договор будет считаться, начиная с момента заключения соглашения о расторжении, а также после государственной регистрации подобного соглашения (при условии, что сам договор регистрировался).

Это важно!

При найме жилого помещения (согласно договору сроком не менее 1 года), регистрировать следует не сам договор, а факт обременения права собственности, которое возникло на основании указанного договора.

Таким образом, прекращение найма жилья аналогично должно регистрироваться (п. 6 ст. 26.1 ФЗ от 21.06.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ).

Если расторжению договора способствовало грубое нарушение договорных условий другой стороной, то у вас есть право требования возмещения убытков, которые были вам причинены данным расторжением (пункт 4 статьи 454 Гражданского кодекса РФ).

Отличительные черты расторжения договора аренды

Подобно любым гражданско-правовым договорам, договор аренды может расторгаться по соглашению сторон на различных условиях, согласованных между данными сторонами.

Касательно расторжения договора по требованию сторон, подобное расторжение может быть осуществлено на основаниях, перечисленных в статьях 619 и 620 ГК РФ.

В указанных нормах идет речь о том, что сторонами могут предусматриваться и иные основания для расторжения согласно требованию каждой из сторон.

Согласно положениям статьи 619 ГК РФ, по инициативному требованию арендодателя, договор аренды жилого помещения может досрочно расторгаться судебным решением при обстоятельствах, когда наниматель (арендатор):

• Эксплуатирует имущественные ценности со значительным нарушением договорных условий или предназначения данного имущества или же с систематическими фактами нарушений;
• Ощутимо ухудшает состояние имущества;
• Пропускает срок выплаты арендной платы более двух раз;
• Уклоняется от проведения капитального ремонта имущества в рамках установленных договорными условиями сроков (или в их отсутствие – разумных сроков), в тех случаях, когда проведение капитального ремонта будет выступать обязанностью арендатора.

К основаниям, согласно которым арендатор может потребовать преждевременного расторжения договора через суд, относятся регламентированные статьей 620 ГК РФ случаи, а именно:

• Когда хозяин помещения отказывается предоставить имущество в использование для арендатора или же препятствует пользованию данным имуществом, что обуславливалось договором, или что предполагает прямое назначение имущества;
• Если имущество, которое арендодатель передал арендатору имущество, имеющее существенные недостатки, не оговоренные при подписании договора, не могли быть предварительно известны нанимателю, а также не должны были быть обнаруженными арендатором при осмотре такового имущества или проверке его целостности и исправности во время заключения договора;
• Когда хозяин помещения, вопреки обязательствам, не осуществляет капитальный ремонт имущества в рамках, обусловленных договором, или разумных сроков;
• Когда имущество, по причинам, не входящим в ведение арендатора, окажется в непригодном для использования состоянии.

Сообщение о намерении расторгнуть договор аренды

Если возникла необходимость по расторжению договора согласно одному из вышеуказанных оснований, необходимо будет составить и направить соответствующее сообщение, уведомляющее о расторжении договора аренды.

Подобное уведомление составляется в письменном формате. Передача данного уведомления должна осуществляться лично в руки под подпись, или же посредством почтового отправления с уведомлением о факте вручения.

Подобно всем документам, уведомление должно содержать следующие сведения (реквизиты):

• Название документа;
• Данные адресата и адресанта;
• Сведения по тому договору, который будет расторгаться;
• Основания, согласно которым данное уведомление направляется;
• Суть требования, которое выражается данным уведомлением.

Образец уведомления можно скачать по этой ссылке.

Отличительные особенности расторжения договора найма жилья

Отличительно от договора аренды, ДН может расторгаться лишь в порядке, который предусматривают нормы законодательства РФ.

Сторонами договора не могут быть в него включены какие-либо основания для его расторжения, — лишь те, которые четко прописаны в Гражданском кодексе РФ.

Для нанимателя прописывается право расторжения договора в любой момент по согласию постоянно проживающих с нанимателем граждан, с предварительным письменным уведомлением наймодателя минимум за 3 месяца (требования п. 1 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача подобного уведомления должна осуществляться в личном порядке или же по почте (с соответствующим уведомлением о вручении).

Разница с уведомлением по расторжению договора аренды будет лишь в том, что не нужно будет мотивировать инициативу расторжения договорных отношений.

Скачать образец уведомления по расторжению договора найма можно здесь.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!