Расторжение сделки купли продажи недвижимости после регистрации

Ни одна из сделок, связанных с объектом недвижимости, не представляется без обязательного оформления ее в форме единого документа – соглашения о купле-продаже.

Такая форма документа относится к основной, на основании которой и осуществляется непосредственная передача от продавца к покупателю полных прав (владения/пользования/распоряжения) на недвижимое имущество: земельный участок, частный дом или же квартиру.

В свою очередь, по условиям такой письменной договоренности, покупатель должен оплатить полную стоимость переданного ему объекта.

Сделка считается заключенной, как только стороны проставят в документе личные подписи. Однако если одна из сторон не соблюдает принятых на себя обязательств и нарушает их, выход остается только один – расторгнуть соглашение о купле-продаже. Следует рассмотреть эту процедуру более детально.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Можно ли расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации

С момента осуществления сделки, недовольной может остаться как одна сторона (покупатель), так и вторая (продавец). Последний, по причине неполной или же несвоевременной передачи средств по договору, а первый – из-за наличия непогашенной задолженности за потребленные коммунальные услуги, числящихся по адресу зарегистрированных лиц и прочее.

Все важные моменты инициации расторжения соглашения о купле-продаже жилья описываются в Гражданском кодексе РФ, где этой теме «Изменения и расторжения соглашения» отведена целая глава 29:

• В статье 450 обозначаются причины, которые могут служить достаточным основанием для инициации расторжения соглашения между сторонами;
• В следующей статье (451) обозначаются нюансы расторжения сделки, по причине существенного изменения обстоятельств;
• Статьей 452 кодекса регламентирует порядок, в соответствии с которым должна осуществляться процедура расторжения сделок;
• В статье 453 приводятся последствия, которые может повлечь за собой факт расторжения сделки.

В качестве правовой основы для осуществления любого рода сделок, связанных с недвижимым имуществом (сюда же входит и купля-продажа и процедура расторжения таковой), применяется Федеральный закон под №122.

В соответствии с требованиями этого закона, каждая из сделок в обозначенной сфере должна в обязательном порядке пройти регистрационную процедуру.

Это означает, что процедура относится к ряду обязательных как при приобретении объекта, так и в случае с расторжением уже действующего соглашения.

Законодательно предусмотрен возможный срок исковой давности для осуществления действий по расторжению соглашения купли-продажи объектов. Таким образом, любая из сторон или заинтересованных лиц, может оспорить сделку на протяжении трехлетнего периода, отсчет которого ведется с момента осуществления регистрации.

В соответствии с законом, обязаны пройти регистрационную процедуру:

• Сделки, в которых объектами являются помещения жилого типа (становятся действительными лишь с момента окончания регистрационного процесса);
• Осуществление перехода прав на владение любого рода недвижимым имуществом. Это означает, что объект недвижимости (относящийся к жилому фонду) проходит своего рода двойную регистрацию – регистрируется сама сделка, а также смена владельца объекта.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: основания

Если процедура регистрации оформленного между сторонами соглашения проведена, то прекратить действие такой договоренности возможно лишь при следующих обстоятельствах:

• Когда кто-либо из сторон выразит желание расторгнуть письменное соглашение;
• Когда решение по поводу расторжения сделки будет полностью согласовано между сторонами и подтверждено ими;
• При невозможности использования обозначенных выше условий, соглашение может быть расторгнуто исключительно в процессе рассмотрения судебного спора по данному вопросу.

При достижении сторонами согласия, они могут рассмотреть и вариант с оформлением «обратной» сделки (как способа расторжения соглашения).

В данном случае, стороны просто меняются статусами: продавец становится покупателем, а последний продавцом. Однако стороны могут и просто расторгнуть соглашение, зафиксировав такую договоренность в письменном виде.

Вне зависимости от того, какой именно метод расторжения сделки изберут стороны, все действия необходимо письменно зафиксировать с выполнением регистрации документа в уполномоченной на такие действия инстанции.

Если отказ имеет односторонний характер, то со второй заинтересованной стороной следует урегулировать данный вопрос в досудебном порядке. Для этого нужно направить письменное предложение по отмене соглашения.

При получении отрицательного ответа, или же когда письмо будет проигнорировано (ответа не будет на протяжении отведенного для этого срока, обозначенного в письме), лицо, инициирующее отмену сделки, может направить иск для рассмотрения спора о расторжении соглашения в судебную инстанцию.

Основания расторжения соглашения

Чтобы соглашение было расторгнутым, необходимо фактическое наличие нарушений, допущенных одной из сторон сделки. При этом нарушены должны быть именно существенные условия сделки.

Список достаточных оснований может быть определен условиями соглашения или же прописываться действующими законодательными нормами.

Не поступила оплата

В соответствии с правилами, предусмотренными нормами действующего законодательства, покупатель должен, приобретая определенное имущество, внести за него оговоренную в соглашении сумму.

Как обязательное условие сделки выступает подтверждение факта передачи средств от одной стороны к другой, посредством оформления письменного передаточного документа. В большинстве случаев, таким документом является расписка.

Если покупатель высказывает отказ от выполнения оплаты суммы, обозначенной рамками соглашения, у продавца есть полное право отказаться заключать такую сделку, либо же, если условие не исполнено после подписания документа, – инициировать расторжение.

В ходе судебного слушания может быть принято одно из двух решений:

• О расторжении заключенной между сторонами сделки, с последующим возвратом имущества, переданного по договору обратно продавцу;
• О законности оформленной между сторонами сделки, при этом покупателя обязывают полностью выплатить сумму, предусмотренную условиями соглашения, плюс обязательства выплаты неустойки продавцу.

Когда сделка недействительна

Следует разделять две абсолютно различных процедуры – признание соглашения о купле-продаже недействительным и непосредственно его расторжение. Они имеют принципиальное различие, хоть и ведут к прекращению всех обязательств, очерченных договором.

Общим в данных понятиях можно считать, разве что, выполнение таких процедур посредством судебного разбирательства, конечно, если предварительно между участниками сделки не достигнута договоренность о разрешении спорной ситуации более спокойным способом.

Обстоятельства, в соответствии с которыми сделки могут быть признаны недействительными, приведены в первой части Гражданского кодекса РФ (9 глава, 2 параграф).

Когда соглашение признается недействительным, все исполненные обязательства требуется привести в изначальную форму. Это означает, что продавцу будет необходимо вернуть полученные им в рамках соглашения средства.

В свою очередь, покупателя обязывают возвратить приобретенный им объект недвижимости в том виде, в котором его передавали согласно передаточному документу.

Обстоятельства непредвиденного характера

В данном случае, действие соглашения о купле-продаже прекращается по причине появления обстоятельств, которые стороны никак не могли предусмотреть и ожидать, то есть при таком раскладе, фактора вины здесь попросту нет, что собственно исключает и ответственность сторон.

Такие события могут возникнуть даже на этапе заключения соглашения, что создает существенные препятствия для одной из сторон и невозможность исполнения договоренности. В условиях соглашения, подобные ситуации обозначены понятием «форс-мажор».

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Провести отмену соглашения о реализации квартиры будет куда легче, если стороны не успели провести госрегистрацию перехода права владения недвижимостью.

То есть объект недвижимости на данном этапе будет юридически считаться собственностью продавца, поэтому расторгнуть такую сделку можно с наименьшим риском.

При требовании продавцом или же покупателем отмены соглашения, и если они договорятся мирно касательно проведения этой процедуры, им всего лишь нужно будет подписать соответствующий документ, выражающий обоюдное согласие сторон и отсутствие претензий друг к другу по факту расторжения сделки о купле-продаже.

Если регистрация уже выполнена

Больше проблем появится, если возникнет необходимость в возврате имущества уже после того, как фактически жилье было передано на условиях соглашения покупателю.

При переходе к покупателю всех прав на недвижимость, досрочное расторжение представляется возможным лишь при обстоятельствах, непосредственно предусмотренных оформленным соглашением или же действующим законодательством.

Положения действующего Гражданского кодекса РФ предусматривают, что выполнить госрегистрацию аннулирования сделки возможно, лишь если на этот момент соглашение все еще является действующим.

Когда же обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, и срок действия сделки истек, такое соглашение, в соответствии с законодательством, не может подлежать расторжению. Этот постулат распространяется на каждую сделку, совершаемую с объектом недвижимости.

Когда же выполнена лишь определенная часть условий сделки с проведением госрегистрации перехода права на недвижимое имущество, такое расторжение не может предусматривать возвращение жилья.

Для возвращения всего объема имущества, переданного в соответствии с соглашением о купле-продаже, это условие следует включать изначально в документ или же прописывать в дальнейшем, составляя соглашение по поводу прекращения договоренности между участниками сделки.

Решение вопроса в досудебном порядке

Как уже было сказано до этого, расторгнуть соглашение о купле-продаже жилья можно и при согласии на данное действие сторон, избежав обращения в суд с целью решения этого вопроса.

Кроме того, направить исковое заявление по расторжению такого договора можно, лишь получив отказ от второго участника сделки, либо при игнорировании им соответствующего предложения.

Если сторона прямо откажется отменять соглашение, только тогда можно направить обращение для решения вопроса в суд. Для ответа вторая сторона имеет 30 (тридцать) суток, если в соглашении не предусматривался другой порядок. При отсутствии по истечению указанного срока ответа, выходом может быть только судебное разбирательство.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации: образец

Тут можно скачать необходимый образец соглашения по расторжению договора купли-продажи между юридическими и физлицами (реализация жилой недвижимости – квартиры).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в суде

Если мирно, по договоренности, не удалось расторгнуть соглашение, следует тут же приступать к подготовке искового заявления.

Довольно часто, при направлении иска, истцом допускается довольно существенная ошибка – выдвигается требование о расторжении соглашения, однако, упускается один из немаловажных пунктов, связанный с необходимостью возврата недвижимости.

Суд не имеет права выходить за рамки требований, выдвигаемых истцом, и при положительном рассмотрении дела, может удовлетворить только упомянутый им перечень.

Соответственно, при рассмотрении дела суд может удовлетворить лишь требование прекращения действия соглашения, однако, если истец не укажет в заявлении о необходимости возврата имущества, то этот вопрос и не будет разрешен.

Гражданский кодекс РФ обозначает, что если регистрация замены прав на жилплощадь была выполнена, то решение судебной инстанции о расторжении оформленной между сторонами сделки не может являться основанием прекращения прав покупателя в отношении квартиры. Он и дальше может использовать ее и даже распорядиться по своему усмотрению.

При таких обстоятельствах, если у продавца нет желания остаться ни с чем, ему вновь нужно будет направить в суд отдельное заявление для принятия решения о возврате жилья. Это, естественно, будет значить лишние затраты и времени, и собственных нервов.

По этой причине, подготавливая исковое заявление, следует упомянуть одновременно оба требования:

• касательно расторжения соглашения (с обоснованием поводов для принятия такого решения);
• возврата всего перечня имущества, которое передавалось на условиях соглашения ответчику.

Когда нарушения ответчика оказались существенными, в требованиях можно обозначить сумму, предъявляемую для возмещения понесенных финансовых убытков и/либо ущерба морального характера.

Инициировать расторжение соглашения о купле-продаже недвижимости через суд можно на протяжении трех лет с даты, когда сделка фактически была совершена.

Если продавец обратился в суд, то возникает необходимость:

• предоставления в суд оригинального экземпляра соглашения;
• приобщения претензии, с требованием исполнения условий соглашения, отображающей дату, когда ответчик получил этот документ;
• обозначить в документе требования по поводу расторжения сделки, не забыв упомянуть и требование возврата объекта недвижимости. Также может присутствовать требование о возмещении причиненного вреда (морального или материального характера), определенных процентов суммы, либо неустойки.

Пункт, касающийся возврата имущества, относится к обязательным для истца, поскольку принятие судом решения о прекращении соглашения никоим образом не связано с прекращением действия условий такового, следовательно, не подразумевает возврата имущества.

Чтобы покупатель мог обратиться в суд, ему необходимо позаботиться о предоставлении документации, которая бы полностью подтверждала обоснованность его исковых требований:

• оригинала документа, который подлежит судебному оспариванию (соглашения о купле-продаже);
• копии претензии, с обозначением даты получения ее адресатом;
• следует обозначить сумму, подлежащую выплате, с учетом ее индексации, и период ее возврата, а также требования возмещения причиненного вреда (материального и/либо морального).

В обязательном порядке необходимо упомянуть требование обозначения в решении суда периода возврата выплаченных средств.

Если средства не будут возвращены в течение такого периода на основании судебного решения, есть возможность повторно обратиться с иском и взыскать дополнительно начисленные проценты на неоплаченную ответчиком сумму (либо на ее часть).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!