Что такое рента?

Для начала нужно раскрыть понятие ренты. Рента – это поименованная сделка, закрепленная в Гражданском кодексе РФ.

Смысл ренты, в общем, заключается в том, что получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется, в соответствии с договором, выплачивать получателю ренты определенные ежемесячные платежи.

То есть формально, это похоже на договор купли-продажи. При этом получатель ренты, в собственности которого находится имущество, передает его во владение плательщику ренты.

В данной ситуации, разговор ведется о жилье. Взамен он получает содержание, либо в виде постоянных платежей в денежной форме, или в виде ухода и содержания.

К примеру, покупки необходимого количества продуктов, медикаментов и т. п. В зависимости от того, какой вид получения ренты выбрал сам рентополучатель.

Есть две разновидности ренты. Первая – постоянная рента. Есть рента пожизненная. И разновидность пожизненной ренты – договор пожизненного содержания с иждивением.

На практике заключается именно последний договор, когда передается в собственность плательщика ренты имущество (как правило, квартира, доля в квартире, комната). А в обмен плательщик ренты (собственник) предоставляет лицу уход и содержание.

Тетя хочет, чтобы ее квартира после смерти перешла к племяннице. Что лучше в таком случае оформить, договор дарения или договор пожизненного содержания? Как в этом случае учитываются и должны ли учитываться расходы на содержание? Как оформляется квартира? Племянница живет в своей приватизированной квартире в городе, а тетя в области.

Первая часть вопроса заключается в том, что имущество должно перейти к другому лицу после смерти собственника. Но если говорить о передаче имущества после смерти собственника, то здесь применима только одна сделка – завещание.

Почему? Потому что по договору ренты, имущество переходит к другому лицу (плательщику ренты) в период жизни собственника. Здесь состоит различие.

Поэтому применительно к случаю, указанному в вопросе, если необходимо, чтобы имущество перешло только после смерти собственника, то здесь возможен только один вариант распоряжения имуществом на случай смерти – путем составления завещания.

С родственником был заключен договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру. Что теперь нужно делать, переоформлять квартиру или выполнять другие действия?

Уже говорилось о том, что при заключении договора ренты, право собственности уже переходит от получателя ренты к плательщику ренты. Сам договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Поэтому нотариус, удостоверяющий такую сделку, должен проконсультировать о том, как дальше регистрируется переход права собственности.

Сейчас нотариус сам может отвозить документы на переход права собственности, что, собственно, скорее всего, и должно было произойти в этом случае. Это по поводу первой части вопроса.

По второй части вопроса, исполнять договор ренты необходимо плательщику ренты. То есть те условия, которые выражены в договоре ренты, они состоят в том, что плательщик ренты оплачивает ежемесячную фиксированную сумму.

Для сделок с жильем по договору пожизненного содержания с иждивением, в случае безвозмездной передачи, сумма не должна быть менее чем два минимальных размера прожиточного минимума для каждого конкретного региона.

Либо, соответственно, осуществлять уход, покупать продукты, медикаменты, оплачивать всевозможное лечение получателя ренты и т. д., в соответствии с тем договором, который они заключили.

В 1998 году пожилой человек заключает договор пожизненного содержания с иждивением с рентодателем. В 2005 году у рентополучателя обнаруживается психологическое расстройство.

В 2009 году его лишают дееспособности через суд. В 2011 году он умирает. Наследники узнают о договоре пожизненного содержания и подают в суд по статье 177 Гражданского кодекса РФ и проигрывают его. Могут ли наследники через суд расторгнуть договор пожизненного содержания, мотивируя тем, что договор рентодателем не исполнялся, а рентополучатель в силу заболевания хотел бы, да не мог подать иск на расторжение договора?

Как уже было сказано, по договору ренты имущество должно перейти в собственность плательщика ренты. Исходя из вопроса, в собственность имущество перешло, но после смерти получателя ренты объявились наследники, которые хотят каким-то образом вернуть имущество в наследственную массу и вступить в право наследования по очередности или по завещанию, в зависимости от того, как был составлен документ.

Здесь есть ряд нюансов. Он сводится к тому, что суд уже отказал в оспаривании этой сделки и признании ее недействительной. Что касается статьи 177 ГК РФ, она говорит о том, что человек в момент заключения сделки не понимал, что он подписывает.

И если суд уже на этом основании отказал, значит, скорее всего, проводилась экспертиза (посмертно, в данном случае), которая установила, что в момент заключения данной сделки лицо полностью отдавало отчет своим действиям.

Если эту сделку признать недействительной не получилось, то в этом случае, скорее всего, никаких способов признать сделку недействительной больше не имеется.

Плательщику ренты можно спокойно дальше пользоваться этим имуществом или продавать его, с учетом того, что исходя из смысла конструкции ренты после смерти рентополучателя, указанное имущество перестает находиться под обременением лица, которое является получателем ренты.

То есть плательщик ренты может свободно таким имуществом распоряжаться. Поэтому в данном случае дополнительно ничего не предпримешь, право собственности получателя ренты оспорить будет очень сложно, практически не возможно.

Вообще, сделки под выплату ренты, в связи с тем, что они заверяются нотариально, оспариваются в крайне редких случаях.

Нужно ли регистрировать у нотариуса, и каким образом происходит выкуп ренты при пожизненном содержании с иждивением? Получатель ренты – бабушка, которая желает выкупить жилье у плательщика ренты. Передана бабушкой под ренту квартира. Если плательщик ренты выплатит стоимость квартиры, то не лишиться ли он самого жилья?

В данном случае, нельзя лишиться квартиры. Одним из оснований прекращения рентных отношений между получателем ренты и плательщиком является выкуп ренты.

Если стороны в добровольном порядке пришли к соглашению о том, что такая рента может (должна) быть выкуплена, то она выкупается по правилам, которые установлены для выкупа ренты.

Какие это правила? Если имущество передавалось под выплату ренты бесплатно, то делается рыночная оценка объекта недвижимости.

За эту оценку плательщик ренты у получателя ренты единоразовым платежом и выкупает объект недвижимости. Если объект недвижимости передавался за плату, то в этом случае выкуп ренты осуществляется по сумме, указанной в договоре.

Когда она отсутствует, то по сумме двенадцатикратного размера ежемесячного платежа, в соответствии с договором ренты.

Если кто-то собирается заключать договор ренты, либо договор пожизненной ренты, либо договор пожизненного содержания с иждивением, безусловно, нужно будет обратиться к нотариусу, так как сделка очень сложная.

Сделка имеет достаточно много юридических тонкостей, и нотариус надлежащим образом может разъяснить все правовые последствия указанного договора.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению! Нотариус при удостоверении договора расскажет, каким образом будет переходить право собственности на указанный объект, потому как, исходя из тех вопросов, которые озвучены, очень часто люди с этим путаются.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!