Судебная практика по приобретательной давности на недвижимое имущество

Одно из оснований для признания за гражданином права собственности на имущество – приобретательная давность. Для того, чтобы ей воспользоваться и оформить что-то на свое имя, человеку нужно открыто, добросовестно и непрерывно владеть недвижимостью или иным предметом на протяжении определенного промежутка времени.

Что понимается под добросовестным владением? У гражданина должно быть твердое убеждение в законности пользования имуществом, а имеющиеся основания достаточно правомерными. Это должно проявляться на протяжении всего периода владения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что такое приобретательная давность

Статья 234 Гражданского кодекса России разъясняет, что применение приобретательной давности для оформления собственности на недвижимость становится возможным после того, как физическое или юридическое лицо владело им свыше 5 лет, пользуясь как своим.

Закон гласит, что стать владельцем имущества может не только покупатель, наследник или одаряемый. Приобретательная давность – еще одно основание для возникновения права собственности.

Обратите внимание, что для оформления по этому закону недвижимости, срок владения ею должен быть более 15 лет.

Принцип приобретательной давности можно продемонстрировать на простом примере: проживание в доме с устного разрешения владельца (взамен ухода и пр.) и пользование жилой площадью после его смерти в случае, когда наследники не объявились.

Необходимые условия

Для оформления права собственности на имущество, недостаточно пользоваться им в течение длительного периода времени. Помимо истечения установленных законодательством сроков, нужно соблюдение сразу трех обязательных условий: непрерывность, открытость и добросовестность.

Под отрытым подразумевается владение имуществом, не скрывая этого факта от окружающих. Владелец должен публично пользоваться объектом недвижимости или вещью.

К попыткам сокрытия факта владения имуществом не могут быть отнесены меры, направленные на обеспечение его сохранности.

Условие непрерывности будет считаться выполненным только в том случае, когда вещь находилась в пользовании хозяина постоянно. При решении этого вопроса исходят из того, что за все это время имущество не выбывало из владения. Случаи незаконного изъятия (кражи) при этом не учитываются.

Третье условие отличает от предыдущих то, что добросовестность – оценочное понятие, которое не имеет четкого определения. Если исходить из судебных решений, то под этим термином понимается убежденность хозяина в том, что его действия, связанные с использованием данной недвижимости или вещи, не противоречат законодательству.

Приобретательная давность не может быть использована при наличии противоправных деяний, направленных на завладение имуществом. Мнение владельца по этому поводу не имеет значения. Имеются в виду следующие незаконные действия: фальсификация бумаг, оказание физического воздействия на собственника недвижимости или владельца вещи и др.

Для того чтобы воспользоваться приобретательной давностью, кроме упомянутых условий, необходимо еще одно: у хозяина не должно быть юридических прав на пользование имуществом (отсутствие с настоящим собственником договорных отношений, таких как рента, найм и др.). При установлении факта наличия подобных документов (или устных соглашений), правовая норма в указанной ситуации не может быть применена.

Иначе говоря, стать собственником вещи или объекта недвижимости на основании приобретательной давности, закон позволяет лишь в двух случаях:

• Применительно к бесхозному объекту, у которого собственника в данный момент нет;
• В отношении вещи, настоящий владелец которой не установлен или не показывает заинтересованности в пользовании ею (не совершает правовых действий, не говорит о желании владеть в дальнейшем и пр.).

Практика по приобретательной давности на недвижимое имущество

Самым распространенным имущественным объектом, к которому применяется закон о приобретательной давности, является участок земли. Это объясняется тем, что другие процедуры оформления надела в собственность сложны.

Точкой отсчета указанного периода владения является дата окончания срока исковой давности по делу об изъятии имущества у настоящего владельца, не имеющего прав на него (пункт 4 статьи 234 Гражданского кодекса России). Последний период отсчитывается с того дня, когда гражданин или организация узнали о том, что их права нарушены (статья 200 ГК РФ).

Продолжительность срока исковой давности в этой ситуации, согласно статье 196 Гражданского кодекса России, составляет три года.

Собственник земельного участка, получивший информацию о том, что его наделом владеет другое лицо, вправе в трехлетний срок обратиться в судебные органы с требованием изъять его из неправомерного пользования.

Перед подачей искового заявления на гражданина или организацию, занявшими территорию, прежнему владельцу предстоит доказать, что указанное имущество – это его собственность. Для этого ему достаточно предъявить государственное свидетельство о регистрации права на объект недвижимости.

При отсутствии указанного документа, прежнему владельцу предстоит сначала его получить в соответствии с требованиями закона. В противном случае исковое заявление рассмотрено не будет. Судебная практика это подтверждает (пункт 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав; прил. к информационному письму Президиума ВАС России от 28.04.97 номер 13).

Наличие документов, подтверждающих право собственности на участок земли, дает право организации или гражданину (прежним владельцам) истребовать его даже тогда, когда основания передачи надела новому хозяину до этого не оспаривались через суд (пункт 15 Обзора).

Фактический владелец, который пользуется участком земли, не имея на это законных оснований, будет являться ответчиком по данному делу. Если территория занята неправомерно, то оформить в собственность любые здания и сооружения, воздвигнутые на ней, приобретательная давность не позволяет (обзор судебной практики по гражданским делам ВС РФ за I кв. 2003 г.).

Высший Арбитражный и Верховный Суды России разъяснили, что применение приобретательной давности в отношении участков земли имеет некоторые нюансы. Использование указанного понятия допустимо по отношению к бесхозным территориям, прежние владельцы которых отказались от права собственности на них.

Если к законному владельцу земельного участка применимы условия, перечисленные в пункте 1 статьи 234 Гражданского Кодекса Российской Федерации, то новый хозяин может воспользоваться приобретательной давностью. Что касается всех прочих территорий, то они не относятся к бесхозяйным.

Согласно законодательству Российской Федерации, все земли, не оформленные в частную собственность, принадлежат государству или муниципалитету.

В судебной практике есть случаи, когда за истцом право приобретательной давности не признавалось. Причиной отказа являлось то, что он владел наделом неправомерно (без прав собственности). В нем просматривается противоречие с частью 1 статьи 234 ГК России, в которой предусмотрено пользование участком земли или другим имуществом как своим.

В ней не содержится требования наличия оформленного права владения. Если остановиться на понятии добросовестности, то у хозяина не должно быть информации о том, что участок принадлежит другому лицу. Гражданин пользуется и владеет участком земли. Он в курсе, что надел оформлен в частную собственность, а значит, у него есть законный хозяин. Это обстоятельство доказывает, что у гражданина нет прав на земельный участок, и он был в курсе этого.

Новый владелец мог предполагать, что собственник отказался от прав на данную территорию. Однако и в данной ситуации гражданин понимал, что у него нет законных оснований занимать участок. В случае, когда новый владелец был уверен в том, что на эту землю не оформлено право собственности, то статья 214 Гражданского кодекса относит ее принадлежащей местным или федеральным властям. Это обстоятельство подтверждает тот факт, что гражданин пользуется им неправомочно.

Вышеописанные случаи свидетельствуют о том, что применительно к участкам земли, статья 234 Гражданского кодекса не действует. Хотя бы потому, что судебные органы часто приходят к выводу о неправомерности пользования объектом, и на основании этого отклоняют иск нового хозяина о давностном владении.

Обычно, в таких ситуациях судебные органы приходят к выводу, что факт неправомерного владения недвижимостью (без оформления в собственность) признать законным невозможно. При этом не исключено присутствие добросовестности согласно статье 234 Гражданского кодекса России. Однако суды ее отрицают, опираясь на незаконность пользования.

В действительности, смысл статьи 234 ГК РФ следующий: правомерность владения – следствие добросовестности, несмотря на отсутствующие свидетельство о регистрации права собственности на участок земли. Есть только одно главное условие: хозяин должен быть не в курсе того, что у него нет этого документа. А доказать это зачастую просто невозможно.

Стоит отметить, что ситуация с другими видами имущества складывается совершенно по-другому. К примеру, физическое лицо может пользоваться автотранспортным средством, владелец которого не установлен, и нет никакой возможности это сделать. Препятствовать поискам может отсутствующий государственный регистрационный знак, идентификационный номер кузова и другие доказательства.

Для сравнения: получить достоверную информацию о владельце участка земли и характере права собственности намного проще. Для этого достаточно сформировать запрос на получение интересующих данных в Кадастровую палату (Росреестр). Государственный орган, в ответ на заявление, предоставит сведения обо всех владельцах, когда-либо регистрировавших право собственности на указанный участок земли, если эти данные есть в базе или архиве Кадастровой палаты.

Информацию о собственниках хранят и в муниципалитетах, потому что все наделы меняют владельца на основании постановления администрации. По заявлению они предоставляют имеющиеся сведения об интересующем земельном участке. Если их не окажется в местной администрации и Росреестре, то этот факт дает возможность применить на практике статью 234 Гражданского кодекса России о приобретательной давности.

Во всех остальных случаях, с большой долей вероятности, оформить право собственности на участок земли на основании приобретательной давности не получится. Отсутствие у суда доказательств факта нахождения надела в собственности, не позволит ему воспользоваться статьей 234 Гражданского кодекса.

При наличии свидетельств, подтверждающих это, суд, вероятно, не применит эту норму права в силу других обстоятельств: недобросовестности пользования.

Применение приобретательной давности для получения свидетельства о регистрации права собственности на участок земли, в рамках существующих законов, возможно только в отдельных случаях.

Например, когда прежний владелец от него отказался. Если не учитывать редкие исключения, то суды на практике в подобных исках отказывают.

Есть еще одна теоретическая ситуация, в которой может получиться применить эту статью Гражданского кодекса: переход к новому хозяину права узаконить участок земли.

В этом случае, он не знает и не должен знать о том, что у него нет права собственности на землю. Потому что оно принадлежит ему, хоть и не было оформлено в требуемом порядке. Условие добросовестности здесь выполняется. Но судебная практика не знает примеров подобных решений, основанных на 234 статье ГК РФ, поскольку при описанных условиях применяются другие методы оформления собственности на участок земли.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!