Участие несовершеннолетних в сделках с жильем

На какие моменты при участии несовершеннолетних в сделках с жильем стоит обратить внимание? Таких моментов, на самом деле, очень много.

Есть момент, связанный с необходимостью получения предварительного согласия органов опеки и попечительства, когда несовершеннолетний является собственником или сособственником объекта недвижимости и такой объект продается.

Однако это, как правило, все знают. Каждый агент знает, что если одним из сособственников объекта является несовершеннолетний, нужно обращаться в органы опеки и попечительства, брать предварительное согласие и после этого сделка может быть удостоверена нотариусом.

Переход права по такой сделке может быть зарегистрирован. Если предварительного согласия по такой сделке не будет, тогда нотариус откажет в ее удостоверении, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Этот основной, принципиальный момент исходит из требований, установленных Гражданским кодексом РФ – любая сделка, которая влечет уменьшение имущества подопечного (лица до 18 лет), требует предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Закон устанавливает отдельно для несовершеннолетних в возрасте до 14 лет и до 18 лет разные правила совершения определенных сделок. Как правило, это мелкие бытовые сделки, спектр которых постоянно расширяется, если ребенку от 14 до 18 лет, и сужается, если он только родился, и до исполнения 14 лет.

Там разные способы осуществления представительства. До 14 лет – за него действует законный представитель или назначенный опекун, а после 14 лет – сам несовершеннолетний, но с согласия законного представителя или попечителя.

То есть существуют некоторые технические нюансы, которые применительно к рассматриваемому вопросу принципиального значения не имеют. Основное – это то, что нужно получать предварительное согласие органов опеки и попечительства.

Что именно включается в уменьшение имущества несовершеннолетнего?

Это довольно широкое и усмотрительное понятие. Отказ от права несовершеннолетнего – тоже с согласия органов опеки и попечительства. То, что касается уменьшения имущества, формально выглядит так: если у несовершеннолетнего есть объект права (доля в квартире), а теперь у него его нет. Вот классический пример уменьшения имущества подопечного.

Другое дело, что кто-то может возразить, что у несовершеннолетнего нет имущества, однако, при этом у него появились деньги.

Но деньги – это такая вещь, которая очень сложно охраняется. Они появились у кого? У его законного представителя. Раз, и нет денег.

Таким образом, имущественные права несовершеннолетнего нарушены. Это очень спорная позиция по отношению к несовершеннолетнему.

Это в прямых интересах законных представителей – обеспечить должное материальное положение своих детей и пытаться в эту сферу каким-то образом ввести госконтроль. Но, как правило, ни к чему, кроме возможных злоупотреблений, это не приведет.

Применяется ли данное правило, если несовершеннолетний просто зарегистрирован в квартире (не является собственником)?

Это очень спорный, сложный вопрос, на который нет однозначного ответа законодателя. Есть постановление №13-п Конституционного суда РФ по делу гражданки Чадаевой. Там как раз и говорится, что ничего не понятно.

До 2005 года необходимо было получать согласие органов опеки и попечительства в случае, если несовершеннолетний был зарегистрирован (проживал) в квартире, которая продается.

После 2005 года были внесены изменения в ст. 292 Гражданского кодекса РФ. В результате этого, согласие органов опеки и попечительства получать стало не нужно.

Если, к примеру, продается квартира, и в ней проживают трое несовершеннолетних детей владельца, то они как бы теряют право проживания, как члены семьи собственника, который продал объект недвижимости после перехода права собственности.

Вот общий пример определения правила статьи 292 кодекса. Вроде бы, под него с 2005 года подходят и несовершеннолетние.

В целом, суд очень витиевато объяснил, что вроде как несовершеннолетние и теряют право проживания в квартире, но если в результате такой сделки окажется, что их имущественные интересы ущемлены, то применять статью 292 кодекса нельзя.

Если говорить о каком-то примере, то получается следующая ситуация. Владелец является плохим человеком и плохо относится к собственным детям. Он решил злоупотребить своим правом.

Дети ему не интересны, и судьба их дальнейшая, в общем, не интересует. Вот пример человека с такими позициями.

Имеется квартира, в которой прописан несовершеннолетней ребенок и супруга. Собственник желает продать квартиру, а деньги куда-то инвестировать (этот момент несущественно важен).

У детей в этой квартире собственности нет, они просто зарегистрированы там. Объект недвижимости продается покупателю, который и знать не знает обо всех этих нюансах. Он купил, и счастлив. Он считает себя добросовестным, разумным, осмотрительным участником гражданского оборота.

После этого вложенные деньги прогорели, в итоге, бывший владелец остается и без денег, и без недвижимости. Собственник как-то и может обеспечить себя жильем, хотя бы где-то сам для себя снять жилье. А где будут жить дети? У них нет другого пригодного для проживания жилья.

Вот в этом случае, по смыслу разъяснения постановления Конституционного суда РФ, в судебном порядке, новому собственнику детей вправе возвратить на постоянное место жительства.

То есть получается, добросовестный приобретатель квартиры (приобрел жилье, деньги все заплатил и полностью рассчитался) полностью исполнил свои обязанности.

Но так как он не проконтролировал ситуацию, которая будет происходить в дальнейшем с детьми, состоящими на рег. учете в купленной квартире, в итоге, он может получить право постоянного проживания чьих-то детей в своей квартире. А что, если у него при этом и свои дети имеются?

А как в случае доверенности на отчуждение недвижимости?

Здесь очень интересный и непростой момент. Доверенность – это сделка. Исходя из общего смысла статьи, сделки, которые совершают несовершеннолетние, в том числе, в нотариальной форме, на них необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства. Формально, тут нужно получать согласие.

С другой стороны, и совершенно правильно, федеральная нотариальная палата считает, что выдача доверенности несовершеннолетними – это элемент управления ими своим имуществом.

К примеру, у несовершеннолетнего есть квартира и он желает дать доверенность на сдачу ее в наем, продажу. Вроде бы продажи нет, но, тем не менее, доверенное лицо, получив такую доверенность, может осуществлять определенные действия, связанные с управлением имуществом: заключать какие-то сделки, кого-то вселять, разрешать пользоваться объектом недвижимости. Поэтому, в этом смысле слова, нужно предварительное согласие органов опеки и попечительства.

О доверенности следует уточнить еще один момент. К примеру, продает несовершеннолетний объект недвижимости, получив предварительное согласие от органов опеки и попечительства.

Он (лицо, которому исполнилось, к примеру, 16 лет) приходит в нотариальную контору с законным представителем, говоря, что желает сделать доверенность на дядю, чтобы тот продал квартиру.

При этом предоставляет согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Возникает вопрос. Нужно ли при этом согласие и на выдачу доверенности?

Нет, здесь дополнительное согласие не нужно. Если уже имеется предварительное согласие от органов опеки и попечительства на заключение сделки по продаже объекта, то дополнительное согласие на доверенность в плане распоряжения этим объектом, уже получать дополнительно нет смысла.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!