Уведомление о продаже доли недвижимости

Ведущая передачи «Советы нотариуса» Светлана Веселова беседует с нотариусом Санкт-Петербурга Алексеем Викторовичем Комаровым.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Светлана: Здравствуйте, Алексей Викторович!

Алексей: Здравствуйте!

Светлана: Скажите, пожалуйста, какой порядок уведомления сособственников установлен в Гражданском кодексе?

Алексей: Во-первых, уведомлять нужно только в том случае, если продается доля в недвижимости. Если продается целиком недвижимость, то, естественно, никакого уведомления совершать не нужно.

Вообще, было бы весьма весело, если бы при продаже квартиры нужно было бы уведомить всех остальных сособственников квартир в доме о том, что ты собираешься свою квартиру продавать.

Потому что они, как люди, которые в этом доме тоже недвижимость имеют, можно было бы гипотетически пофантазировать, имеют право преимущественной покупки.

Нет, конечно. Целый объект недвижимости, зарегистрированный в реестре права в виде изолированного какого-то помещения (это либо комната, либо квартира), в этом случае, отказы от остальных сособственников получать не нужно.

Но у нас, в Санкт-Петербурге, при приобретении доли в квартире, за собственником регистрируется именно доля в праве собственности на квартиру, поэтому в этом случае, при продаже практически во всех случаях, нужно уведомлять сособственников, даже если фактически продается комната, которой пользуется продавец (в свое время, который был покупателем). В этом случае, уведомлять нужно.

И на практике возникают определенные сложности. Почему? Потому что закон отчасти очень широко толкует вопрос с уведомлениями.

Указано о том, что обязан уведомить. Как обязан уведомить, каким способом нужно уведомлять? Можно ли телеграммой или нельзя, можно ли самостоятельно уведомить в случае продажи собственником указанной доли без помощи, например, нотариусов или нельзя, или нужно обязательно к нотариусу идти, а что писать в уведомлении? Если смотреть грубо только на статью 250 ГК РФ, то она только частичные ответы на эти вопросы дает, и поле толкования у этой статьи, оно очень большое.

Это, на самом деле, мне кажется, пробел достаточно большой в законодательстве. В вопросах, связанных со сделками, как говорят юристы «си-ту-си», то есть потребитель и другой потребитель, там, где бизнес-агент не вовлечен, нужно давать максимально четкое, максимально понятную конструкцию для толкования.

Например, только через нотариуса или заказным письмом с уведомлением можно самостоятельно отправить и т. д. А здесь огромное поле. Приходят агенты, приходят собственники и говорят: «Слушайте, нотариусу тут не хочется платить за уведомления. Мы вот хотели бы сами. А как мы можем сами? Потому что долю продаем, а доля подлежит обязательному нотариальному оформлению, а вдруг нотариус не примет…». В общем, тут очень много дискуссий.

Светлана: Все-таки, какие допустимые формы уведомлений существуют?

Алексей: Да, любые допустимые, понимаете, в чем дело: закон не ограничивает нас в выборе способа уведомления. Хотите курьером уведомлять – теоретически можно и курьером уведомить, хотите уведомлять DHL – уведомляйте DHL.

Хотите уведомлять Почтой России? Уведомляйте Почтой России. Хотите уведомлять с помощью нотариуса? Уведомляйте с помощью нотариуса.

Светлана: Вот, например, вы как нотариус, примете такое уведомление заказным письмом?

Алексей: Я, как нотариус, не буду принимать. Если человек отправляет (собственник доли) заказным письмом даже с вручением, даже с описью вложений, но уведомляет самостоятельно, я, скорее всего, буду отказывать в удостоверении сделки.

Хотя вот сейчас мне в голову мысль пришла, связанная с тем, что если покупатель сам согласен с такой формой уведомления, то почему, собственно, нужно отказывать?

Мне кажется, что если стороны пришли к соглашению (продавец и покупатель), и это выражено в договоре о том, что продавец будет самостоятельно уведомлять сособственников путем направления письма заказного с уведомлением, и они готовы самостоятельно взять все возможные последствия риска перевода права собственности другого участника долевой собственности на себя (это как санкция, своего рода, за ненадлежащее уведомление), то, собственно, пусть берут. А что теперь я могу сделать? Мне кажется, что вообще в таких случаях, нужно допускать.

У меня несколько было таких сделок, когда приходили граждане и говорили, что сами уведомляли с помощью почты. Есть покупатель у нас на эту долю. Вы будете эту сделку проводить? Я говорю, давайте с покупателем пообщаемся.

После того, как мы общаемся с покупателем и я объясняю, что в случае, если будет спор судебный, то опереться ему будет не на что, потому что никто из почты не придет и не скажет, что было уведомление.

Никто из почты не придет и не скажет, что в действительности отправлялось именно то заявление, предложение, про которое говорит человек, который продает долю, в случае если, например, собственник другой доли (соучастник такой собственности долевой) скажет: «Вы знаете, я получил, но там лист был чистый бумаги», и будет демонстрировать в суде лист чистой бумаги, который мне отправили.

Больше ничего не было в конверте. Я знать не знал, что там продается объект недвижимости и, вообще, о чем было это письмо.

Тогда, соответственно, что суд должен делать? Суд должен привлечь Почту России и сказать: «Почта России, вы что, вообще, отправляли?».

Почта России будет глуха и нема, Почта России никогда в суд не выйдет. Поэтому, собственно говоря, будет истолковано в пользу белого листа. Такие нарушения будут. Такой участник (сособственник) будет иметь право на возможность перевода прав собственности на себя.

Если это устраивает покупателя, то, наверное, можно это все в договоре отразить, и такую сделку удостоверить. Но я очень сомневаюсь, что покупатель на это согласится.

Единственным способом, проверенным практикой, остается уведомление с помощью нотариуса. Нотариуса вызовут, нотариус скажет: «Да, я отправлял». Далее скажет: «Да, я вкладывал именно в этот конверт, именно уведомление сособственников, именно на таких условиях».

И оснований не верить нотариусу в суде никаких не будет, во всяком случае, никто пока под сомнение ни разу не ставил этот вопрос.

Поэтому я рекомендую отправлять с помощью нотариуса. Если уж совсем не хочется идти к нотариусу, обращаться по каким-то причинам, хочется сэкономить 1500-2000 рублей за уведомление сособственника, то тогда отправляйте телеграмму почтой России.

Попробуем таким образом. Пока практики судебной нет ни по телеграммам, ни по самостоятельному отправлению, потому что в основном в Петербурге только через нотариуса у нас все посылают.

Светлана: Почему вы считаете, что телеграмма — более уместное, скажем так, уведомление, чем заказное письмо?

Алексей: С телеграммой все понятно. В каком смысле, все понятно? Почта вам выдаст заверенную копию отправленной телеграммы. Там будет все понятно.

Светлана: Там будут указаны все условия?

Алексей: Да, она заверена. В этом случае, мы не говорим о чем-то, что вложено в конверт, и что, как правило, вкратце написано: «Уведомление сособственников». Точка. Ну т. е. какое уведомление? О чем? А здесь абсолютно заверенная работником почты.

Текст телеграммы заверен, что именно это и отправлялось. Там, допустим, было вручено (т. е. доставлено) или не было доставлено и т. д. Все это имеет хотя бы какое-то документальное подтверждение. Поэтому либо телеграмма, либо через нотариуса.

Светлана: Когда считается такое уведомление доставленным или не доставленным?

Алексей: С момента его доставки адресату. Как только пришел почтальон, позвонил в квартиру, в квартире никого не оказалось, например, по причине того, что никого дома не было, он извещение кладет в почтовый ящик о том, что есть на имя адресата какая-то корреспонденция, и уходит.

С того момента, как он в ящик положил извещение, считается, что оно доставлено, и с этого момента идет месяц, когда нужно подождать и после этого заключать сделку и продавать другому лицу, если не согласен адресат с тем, чтобы купить по условиям, указанным в уведомлении.

Светлана: На какой адрес необходимо отправлять?

Алексей: На адрес места постоянной регистрации.

Светлана: А если не зарегистрирован по каким-то причинам?

Алексей: На адрес по месту нахождения имущества.

Светлана: Что должно быть указано в самом уведомлении?

Алексей: Вообще, если уведомление отправляете самостоятельно, то лучше вообще все указывать. Необходимо, естественно, указать предмет (то есть что продается, объект недвижимости должен быть указан), цена должна быть указана, вообще, все существенные условия договора, который вы в дальнейшем собирались заключить.

Будет ли рассрочка, не будет рассрочки, т. е. согласны вы с какой-то рассрочкой или не согласны. Есть ли лица, которые сохраняют право.

Есть ли договор найма, который заключен? Все необходимо указать. Все важные моменты будущей сделки. И это все необходимо письменным образом оформить.

Светлана: Хорошо, Алексей Викторович! Спасибо большое!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!