Уведомление о продаже доли

В каких случаях обязательно уведомление сособственников, и к каким случаям отчуждения недвижимости применяется данная норма, а к каким не применяется?

К дарению не применяется, например. Если человек дарит свою долю вам, например, в квартире, которая ему принадлежит, он извещать остальных сособственников не должен.

К купле-продаже применяется, это наиболее распространенная сделка по продаже доли в праве собственности. Здесь необходимо уведомлять всех сособственников о том, что мы собираемся продавать.

Если в течение месяца, с момента доставки уведомления, никто не приобретет у вам эту долю, вы вправе продать указанную долю любому другому третьему лицу по той цене (по крайней мере, не ниже той цены), которая указана в уведомлении.

Кто такое третье лицо? Есть собственник, сособственник, а все остальные — третьи лица.

Если человек говорит, что продает за миллион, а заключает сделку за полтора миллиона рублей, несколько лет назад Росреестр не регистрировал переход права собственности по таким сделкам. Почему за 1,5 продаете?

Потом, под напором практики, такая позиция, как нам кажется, совершенно не логичная, отпала. Если вы указали миллион, а продаете за полтора, два, три, четыре, пять миллионов рублей, можете продавать. Главное, чтобы эта цена была не ниже той, по которой вы уведомили вашего сособственника.

Какие еще условия должны содержаться в данном уведомлении?

Закон опять, что называется, поплыл. Толком ничего там не понятно. Написано о цене и других условиях. Там даже не сказано, о других условиях. О каких? Если о существенных условиях, то нужно вообще практически всю сделку переписывать в этом уведомлении, которое отправляется. Потому что все те условия, которые мы в сделке заявляем, что для вас важны, они являются существенными. До сих пор никто не знает, какие условия. Никаких разъяснений на этот счет мы, например, не видели.

Поэтому все считают какие существенные условия? Давайте брать существенные условия по договору купли-продажи: цена, объект, рассрочка (согласен или нет продавец с рассрочкой платежа), перечень лиц, которые имеют право проживания. Как правило, все обходятся этими четырьмя базовыми условиями.

Что это за документ: отказ от покупки?

С отказом, вообще, интересная ситуация произошла. Если посмотреть 250 статью ГК, то там про отказ ничего не сказано. Там только указано, что если человек собирается отчуждать (продавать) объект (долю свою в праве), он вас обязан уведомить.

После того как он вас уведомил, он ждет месяц, если вы не приобретаете по цене и на условиях, которые указаны в данном уведомлении, он вправе продать любому другому.

А если он хочет раньше продать?

Почему? Потому что вы говорите, что не будете точно покупать. Месяц можно не ждать. Оборот недвижимости очень живой. Зачем ждать месяц, если можно не ждать.

Появилась такая форма, как отказ от права преимущественной покупки. Как человек должен уведомить?

Закон говорит, что он может уведомить вас только письменно. Устно он уведомлять права не имеет. Возникает вопрос, а должен ли он вас все равно письменно уведомлять, или нет? Вопрос открыт на сегодня.

Вы приходите в нотариальную контору (нужно в определенной форме такой отказ оформить) и пишите, что «я на условиях, мне известных, отказываюсь от преимущественного права либо за определенную стоимость, либо на любых условиях за любую цену».

После этого вы передаете отказ лицу, которое собирается продавать. Он прикладывает этот отказ к сделке и заключает ее ранее этого 30-дневного срока, о котором говорит 250 статья Гражданского Кодекса. Таким образом, сделка заключается, переход права собственности осуществляется.

Мы на практике предлагаем всем, кто собирается продавать свою долю и писать отказ, писать, что письменное уведомление получено. Оборот все упрощает. Мы о громких конфликтах по этому поводу не слышали.

Есть ли какая-то специфика у отказа несовершеннолетних?

Если несовершеннолетний отказывается от права, то в силу прямого указания в законе, отказ от права или отказ от имущества должен проходить согласование в органах опеки и попечительства, которые находятся в администрации соответствующего территориального образования.

Если собственность у нас 1/3, у вас 1/3 и у вашего несовершеннолетнего сына, для того чтобы нам раньше продать тридцатидневного срока, вы должны написать отказ вместе с сыном.

Если вы хотите такой отказ оформить, вы должны идти в органы опеки и попечительства, получить согласие на оформление такого отказа.

При этом если мы вам направим письменное уведомление и подождем тридцать дней, потому что вы ее покупать не собираетесь, мы можем продать без разрешения органов опеки и попечительства.

Собственник, получивший отказ, считает исполнившим свою обязанность об уведомлении. По смыслу 250 статьи, так и должно быть.

Если вы пишите нам отказ, значит, соответственно, в этом отказе указывается, что мы вас уведомили. У нас, когда отказы оформляются, там никто про уведомления ничего не пишет.

Он просто пишет, что «я отказываюсь от преимущественного права покупки на равноценных условиях, мне известных», и все.

Хотя, с точки зрения закона, правильнее писать, что он надлежаще уведомлен о продаже и отказывается. Потому что если он в дальнейшем захочет правом своим злоупотребить, то сособственник может ситуацию таким образом выкрутить:

оформить отказ, будет заключена сделка, а после заключенной сделки, выйти в суд и сказать: «Мы уведомления письменного не получали».

В 250 статье написано: «Обязан письменно уведомить». Нас письменно не уведомляли. Как в законе указано, собственник в трехмесячный срок имеет право заявить о переводе прав собственности на себя.

Теперь мы хотим заявить о переводе прав, мы, к примеру, деньги нашли. Чем не ситуация? Помыслить такую ситуацию вполне можно.

Или другая ситуация, например, может быть. Мы оформили отказ вам от права преимущественной покупки. После этого у нас было разъяснение пленума 25 Верховного Суда, связанное с тем, что мы можем свой отказ отменить.

Мы дали отказ от права преимущественной покупки, потом пришли домой и передумали: нет, все-таки, куплю. И направляем вам нотариально заверенное заявление по почте о том, что я отменяю данный отказ.

И по общему правилу, такой отказ будет считаться отмененным с момента доставки вам этого уведомления по месту вашей постоянной регистрации.

После этого, если вы с этим отказом выходите на сделку, вы фактически выходите без отказа, потому что отказ аннулирован. Мы, в этом смысле слова, можем эту сделку оспорить и потребовать в течение трех месяцев перевода права собственности на себя.

Вообще, по идее, такую сделку и заверять нельзя, нотариус ее заверить не может, и Росреестр регистрировать не должен. Если вы будете продавать долю в праве собственности на недвижимость без согласия остальных, то Росреестр приостановку сделает при регистрации перехода права собственности.

Давайте подведем итоги

Итог заключается в следующем. В отказе указывайте, что лицо надлежащим образом уведомлено о предстоящей продаже и отказывается. Желательно в отказе хотя бы указать стоимость, от которой отказывается лицо. Так будет правильнее.

Когда вы будете оформлять отказы, за отправлением уведомления обращайтесь к нотариусу, потому что в случае возникновения судебного спора, нотариус выйдет в суд как третье лицо и засвидетельствует, что такие уведомления с определенным содержанием в действительности направлялись.

В случае конфликтов у собственников, это очень сильно поможет. В том случае, если кто-то будет оспаривать вопрос, связанный с получением определенного письма с определенным содержанием.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!