Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ

Договор — соглашение между сторонами, в котором содержатся детальные сведения об обязанностях сторон и сроках их исполнения. Договор долевого участия (ДДУ) — не является исключением. Застройщик, согласно данному документу, возводит и сдает в эксплуатацию жилой дом к конкретной дате.

В случае нарушения указанных в соглашении сроков, с исполнителя взыскивается неустойка. Ниже подробно рассматривается процедура привлечения застройщика к финансовой ответственности перед дольщиками.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Расчет неустойки с застройщика по ДДУ

Ответственность застройщика предусмотрена Федеральным законодательством (ФЗ №214 от 30 декабря 2004 г.). Вторая часть шестой статьи указанного нормативного акта явно указывает, что за каждый день после указанного в ДДУ срока до момента сдачи дома, исполнитель перечисляет заказчику сумму, равную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка России.

Откуда берется эта ставка?

Она равна процентам за пользование денежными средствами, которые Центральный банк выдает кредитным организациям. Согласно законам РФ, эта величина является минимальной. Ставка рефинансирования время от времени меняется.

Она подвержена влиянию экономической ситуации как в самой стране, так и международной. Существуют интернет-сервисы, которые предлагают рассчитать сумму неустойки.

Но лучше сделать это самим с помощью простых вычислений:

Неустойка = Сумма Договора * 1/300 Ставки рефинансирования * Дни просрочки.

Поскольку Ставка рефинансирования является процентом, то в приведенную формулу ее вставляйте, деленной на 100. Если дольщиком является физическое лицо, то размер неустойки удваивается.

Пример вычисления

Гражданин заключил с застройщиком ДДУ, по которому последний обязуется к 31.10.2015 года построить квартиру стоимостью 6 миллионов руб.

На дворе уже 05.01.2016 года, а дом не сдан. Просрочка составляет 66 дней. Ставка рефинансирования, установленная на 01.01.16 г., равняется 11%. Уточните значение для конкретного периода на сайте Центробанка России.

Расчет по заданным параметрам следующий: Неустойка = 6 млн. * 1/300 * 0,11 * 66 * 2 = 290,4 тысячи рублей.

Именно такую сумму неустойки обязана выплатить компания-застройщик заказчику, если последний решит расторгнуть ДДУ. Помимо этого, возвращаются и вложенные средства гражданина в сумме шести миллионов рублей.

Например, дольщик на протяжении всего времени действия договора, жил в съемном жилье. В случае расторжения ДДУ и взыскания неустойки, застройщик обязан компенсировать средства, потраченные на аренду жилого помещения.

Не исключена ситуация, когда документ содержит иную сумму неустойки. Защитить интересы дольщика поможет судебное рассмотрение дела.

Иногда компании отказываются в добровольном порядке выполнить законные требования граждан и перечислить им полагающуюся сумму неустойки.

Если суд встанет на сторону заказчика, то с застройщика взыщут помимо неустойки расходы на судебный процесс и штраф.

Претензия к застройщику о взыскании неустойки по ДДУ

Большинство фирм не идут на контакт с дольщиками, которые не подали претензию, в которой требуют выплатить неустойку. Документ необходимо составить с опорой на действующие правовые нормы.

Советы по правильному составлению претензии фирме-застройщику:

• Вписывайте верный адрес юридического лица. Узнать его можно как в ДДУ, так и с помощью специальных интернет-сервисов. Последний вариант предпочтительнее;
• Укажите правильный адрес строящегося МКД. Если ему не присвоили почтовый, то достаточно строительного. Его смотрите в проектной декларации;
• Перепишите из ДДУ указанную в нем площадь жилплощади и ее описание;
• К претензии приложите копию ДДУ и платежные документы, которые подтверждают факт выполнения своих обязательств перед застройщиком;
• Оригиналы всех бумаг остаются у дольщика.

В документе укажите основание: «В соответствии со ст. 6 ФЗ №214, требую уплатить неустойку в размере *** рублей.» Не лишним будет сделать расчет суммы непосредственно в документе.

П.1 ст.6 вышеупомянутого закона дает право заявить требование о выплате неустойки и за период с момента подачи претензии до дня ее выполнения застройщиком.

Закон предусматривает и определенный порядок передачи документа компании, осуществляющей застройку в соответствии с ДДУ:

• Лично вручите его уполномоченному сотруднику фирмы. На вашем экземпляре он обязан сделать отметку о принятии с указанием своей фамилии и занимаемой должности;
• Заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении. Обязательно сохраните документ, подтверждающий факт отправления и вернувшееся уведомление;
• Курьерская доставка. Главное требование — вам должны предоставить бумагу, где расписался получивший пакет представитель застройщика.

Образец претензии можно скачать здесь.

Застройщик в ряде случаев убеждает дольщика, что в данной ситуации речи о неустойке и быть не может. Ситуация развивается следующим образом.

Согласно ДДУ, МКД должен быть сдан в эксплуатацию 1 июля. На дворе 1 августа, ключи от квартиры дольщику еще не вручены, поэтому он приносит застройщику письменную претензию.

Юрист компании достает документ о том, что дом прошел проверку и может вводиться в эксплуатацию. На основании него, он заявляет о нелегитимности ваших требований.

Юридически подкованный гражданин заметит один нюанс. Неустойка с застройщика требуется за то, что он не выполнил условие ДДУ.

Ввод здания в эксплуатацию должен был состояться еще до указанного в договоре с дольщиком срока. Если дом уже пригоден для жилья, то почему тогда дольщика не уведомили и не вручили ключи? В данной ситуации, свои права ему нужно отстаивать в суде.

Внесудебный порядок взыскания неустойки с застройщика по ДДУ

Взыскание неустойки может быть произведено как через суд, так и без него. Самое главное — правильно рассчитать сумму, предъявляемую к выплате. Вся информация о процедуре и выполнении расчетов изложена в статьях 214 Федерального закона.

Начните с определения дня, после которого застройщик уже вышел за рамки действующего договора с дольщиком по срокам выполнения взятых на себя обязательств.

Например, в ДДУ 1 января 2017 года — дата, когда жилое помещение должно быть передано покупателю. Отсчет просроченных дней начинается со 2 января этого года.

В расчет берутся все дни (включая выходные и праздники) до момента подписания сторонами акта приема-передачи жилплощади. В данном процессе не имеет значения, когда компания ввела МКД в эксплуатацию.

В некоторых случаях, покупатель имеет договор переуступки права требования (цессии), а не ДДУ. Тогда смотрите сроки в первоначальном договоре долевого участия. Дни просрочки отсчитываются не с момента переуступки прав, а с даты, прописанной в ДДУ.

Размер неустойки равен произведению количества дней просрочки, стоимости жилья и 1/150 действующий на данный момент ставки рефинансирования ЦБ.

Итоговая сумма получается немаленькой благодаря тому, что недвижимость имеет приличную стоимость. Досудебное взыскание состоит в составлении и подаче претензии в письменной форме от дольщика к компании-застройщику.

Заявление должно иметь под собой основания. Ими в данном случае выступают пункты действующего ДДУ, статьи 309 – 310 ГК и 214 Федерального закона. Претензия не будет принята без приложенных документов: расчета суммы неустойки, копии паспорта, ДДУ и платежных квитанций.

Передать составленную претензию необходимо с соблюдением юридических тонкостей. Если она вручается лично представителю фирмы, то последний обязан поставить отметку о принятии на вашем экземпляре.

Она состоит из штампа с входящим номером, подписи, фамилии и должности сотрудника. Если документ отправляется в виде регистрируемого почтового отправления, то у вас на руках должны остаться опись вложения и квитанция с почты.

Образец претензии фирме-застройщику за пропуск даты сдачи жилого помещения доступен для скачивания здесь.

За покупателем сохраняется право истребовать помимо самой неустойки и упущенную выгоду, а также понесенные убытки (согласно статье 15 ГК).

Под данное понятие относят плату за пользование арендным жильем на время стройки и увеличенную процентную ставку по договору ипотечного кредитования. Последнее применимо в том случае, когда до оформления недвижимости в собственность заемщика проценты выше тех, что будут после.

Закон обязывает застройщика дать ответ на претензию в десятидневный срок. Если в течение данного времени вам не ответили, то подавайте исковое заявление в суд. При этом будет соблюден порядок решения ситуации в досудебном порядке.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ через суд

Если застройщик не удовлетворил вашу претензию, то получить причитающиеся вам денежные средства поможет обращение в суд. Перед подачей иска, определитесь с подсудностью, т.е. конкретной инстанцией.

Дела о взыскании неустойки рассматривают районные и городские суды общей юрисдикции, которые находятся по месту нахождения объекта, ответчика или истца.

Не лишним будет ознакомиться с практикой подобных дел в каждом из них. Подавайте иск в тот суд, где удовлетворяют иски на большие суммы. Размер присужденных выплат может существенно отличаться.

Образец искового заявления на застройщика о взыскании неустойки по ДДУ.

Иск предъявляется исключительно к фирме-застройщику. ДДУ может содержать упоминание и других юр. лиц. Тогда посмотрите, какая организация указана в разрешении на строительство.

Исковые требования предъявляйте именно к ней. Если договор подписан несколькими дольщиками, то все они должны стать истцами.

В случае, когда иски о выплате неустойки к одному застройщику собираются подать несколько покупателей, то им не следует объединять их в одно производство.

Эта рекомендация связана с тем, что рассмотрение дела может затянуться уже по причине конкретных истцов. Например, неявка одного из них на процесс или индивидуальные обстоятельства каждого случая. Гораздо быстрее дело будет рассмотрено по одному эпизоду.

Составляя иск в судебные органы, апеллируйте следующими нормативными актами: Налоговым и Гражданским кодексами, Законом «О защите прав потребителей» и 214 Федеральным законом.

Существенно повышаются шансы удовлетворения исковых требований в случае, если они составлены в строгом соответствии со статьями действующего законодательства. Если знаний в этом вопросе недостаточно, то лучше доверьтесь опытному адвокату.

Важно не только грамотно составить иск, но и не ошибиться в подготовке приложений к нему:

• Копии бумаг, подтверждающих внесение денежных средств на счета застройщика;
• Претензия с требованием выплаты неустойки с подтверждением вручения;
• Доказательства убытков, которые понес дольщик в результате того, что застройщик не сдал жилье в срок;
• Копии бумаг, отсутствующих у фирмы-застройщика.

В большинстве случаев, суды первой инстанции выносят решение по таким делам через пару месяцев. Однако если какая-то из сторон станет целенаправленно затягивать рассмотрение, то разбирательство может длиться и дольше.

Если одна из сторон не согласна с вынесенным решением, она подает апелляцию. Такой исход наиболее вероятен, поэтому к нему стоит заблаговременно приготовиться.

Большую неустойку желательно истребовать не в одном, а в двух исках. Их можно подать в разные суды за разные периоды. Статья 333.19 Налогового кодекса регламентирует процедуру расчета величины государственной пошлины.

Есть еще один выход из такой ситуации: подать исковое заявление с требованием суммы, не превышающей одного миллиона рублей, а после начала производства по делу ходатайствовать об увеличении указанной суммы и взыскании пошлины с проигравшей суд стороны.

В ходе рассмотрения всех представленных документов, заслушивания позиции сторон и принятия во внимание прочих обстоятельств, выносится решение в пользу заказчика или исполнителя.

Суд может отказать во взыскании лишь по причине допущенных процессуальных ошибок или отсутствия доказательств. После этого возможности повторной подачи таких же исковых требований не будет. По этой причине, уделите особое внимание подготовительному процессу.

Судебное решение оглашается на последнем заседании. На руки застройщик и дольщик получает его в десятидневный срок. Он может быть продлен ввиду чрезмерной загруженности судебных органов.

На обжалование сторонам дается один месяц со дня его вынесения. Если дело выиграно, а застройщик не подал в указанный срок апелляцию, то решение утверждается, а на руки истцу выдается исполнительный лист.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!