Кадастровая стоимость земельного участка

Знание кадастровой стоимости участка необходимо для правильной оплаты земельного налога, поскольку расчет последнего производится именно из этой стоимости.

Без нее невозможно также и осуществление ряда сделок, связанных с земельными участками. Помочь определить стоимость могут органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Еще один источник – интернет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Кадастровая оценка земли: понятие и порядок определения

Термином кадастровой оценки определяется процедура, направленная на расчет кадастровой цены на землю состоянием на определенную дату, для целей, определенных в законодательстве России:

• Фискальная. Для установления налога на землю, объема платы за аренду, для налогообложения, связанного с недвижимостью;
• Информационного поддержания земельного, а также фондового рынка ценных бумаг (включая ипотеку);
• Изучения уровня продуктивности использования участков по их функциональному назначению, а также для поддержания разрабатываемых проектировок городского генплана;
• Ознакомления широкой массы с расценками на городскую землю. Служит гарантом того, что владельцы недвижимости будут надлежащим образом соблюдать свои права и выполнять обязанности по отношению к указанной собственности и проводимых с ней сделок.

Процесс оценки экспертами кадастровой цены являет собой конкретную, определенную расчетным способом сумму, которая отражает уровень полезности участка, учитывая его текущее использование по целевому назначению.

Кадастровая оценка участка и описание требований

Проведение оценки земли необходимо для определения цены на участок с различным назначением, и проводится минимум раз в пятилетку.

Могут быть учтены и факторы землепользования, образованной застройки, места расположения железных и обычных дорог, улиц, путепроводов, рек, границ районов и кварталов.

В ходе выполнения оценочных действий учитываются данные:

• Рыночной цены на землю, платы за аренду участка в местах границы района либо квартала, иных сведений по объектам недвижимости;
• Площади земли;
• Функциональной разновидности (учитывая разрешенные способы использования) и территориальных секторов;
• Об окружающей среде, месте расположения и других факторах географии.

На проведение оценки стоимости по кадастру земель сельскохозяйственного назначения, основательно могут повлиять характеристики имеющейся недвижимости, расположенной на исследуемых участках, информация о ее расположении, соседстве с иными объектами или землями, физических почвенных характеристик, ограничений и обременений, и прочего.

Для проведения оценки земельных участков в населенных пунктах обычно привлекаются квалифицированные оценщики, имеющие весь перечень лицензий, в строгом соблюдении требований ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

В основе используемого при оценочных действиях метода находится определенный показатель, представляющий собой расчетную величину, которая отображает единицу площади или квартала в земельной структуре по разновидностям разрешенного использования участков.

Подобный параметр определяется оценщиками в рамках Методических указаний, утвержденных для различных земельных категорий. По результатам работы, данные, определенные экспертами заносятся в Госкадастр.

Выполнение кадастровой оценки производится одномоментно по всем участкам, относящихся к административно-территориальному образованию. Итоговые данные не должны быть больше ценового уровня, установленного на рынке, либо статистических значений исходной цены на земельные участки с подобной разновидностью использования, устанавливаемого госорганами территориальным секторам, поселкам и городам.

Проведение оценки участков поселений производится для таких целей:

• Создания кадастровой гос.системы с автоматизацией ее работы;
• Уточнения раздела зон по территориально-экономическим показателям;
• Формирования налогового объема участков поселений;
• Обоснования перспективности и продуктивности методов использования городских застроек;
• Установления объема компенсации в случае изъятия участков для муниципальных целей;
• Установления исходных расценок по продаже права собственности, аренды на долгосрочной основе, при участии в аукционах и конкурсах;
• Оповещения муниципальных властных органов, оказания услуг различным субъектам на платной основе;
• Формирования ипотечного рынка и рынка ценных бумаг.

Формирование рыночной оценки участков, относящихся к городским землям, в первую очередь, происходит в сопровождении кадастровой цены, и уже потом относится к индивидуальному анализу отдельного участка.

Здесь немаловажная роль принадлежит использованию по целевому назначению, рыночной конъюнктуре и количественным характеристикам. Витиеватость процесса обоснована уникальностью места расположения, и обязательным изучением факторов ценообразования отдельно по каждому из видов функциональной эксплуатации земель.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

Рыночной стоимостью называют конкретную более вероятную цену реализации земли на определенном рынке. Эта цена отображает реальную ценность земли на рынке. Кадастровая и рыночная цены могут соотноситься, однако, имеют отличия.

Преимущественно, рыночная цена существенно меньше кадастровой, по причине чего, насчет последней возникают моменты оспаривания. Суть в том, что кадастровую стоимость рассчитывают, учитывая ряд средних параметров, и есть вероятность, что они могут не учесть все особенности определенного участка.

Так как подобная цена часто довольно существенная, а налог, вычисление которого производится с нее, также непомерно высок, то все сводится к возникновению споров о его действительности.

Кроме того, на данный момент встречается понятие нормативной цены на участок. Его используют в случаях не определения кадастровой цены. Преимущественно рыночные расценки на четверть выше нормативных. Ценовое взаимоотношение кадастровой и рыночной стоимости аналогично.

Все же порой возникают мало встречающиеся случаи, при которых рыночные расценки оказываются выше кадастровых. Большей частью подобное происходит в ходе упущений при подсчетах кадастровой цены ряда параметров.

К примеру, при возникновении новой постройки, что существенным образом повлияет на увеличение рыночной цены, сделав ее величину больше кадастровой.

Но подобные моменты возникают нечасто, поскольку при подсчетах кадастровых сумм в обязательном порядке производится учет любого рода построек, даже если их возведение не было завершено.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка, вы можете узнать из нашей статьи.

Как узнать рыночную цену?

Методы подсчета рыночной стоимости могут быть различными, однако, преимущественно соблюдаются одинаковые требования. Какие параметры оценки в этом случае подразумеваются?

• Физических характеристик земли (площади, построек и качества земельного участка);
• Разновидности собственности и данных регистрации о ней;
• Экономических показателей, подтверждающих качество земли;
• Данных о взаимосвязанности с другими землями.

В процессе подсчета рыночной цены, в расчет берется целый ряд показателей, включая присутствие коммуникаций, дальности расположения участка от населенного пункта, и качественности земли.

К примеру, участок, располагающийся вблизи большого города и прочего населенного пункта, с наличием систем коммуникаций, будет оценен на порядок выше, нежели участок, не облагороженный подобными удобствами.

Кроме того, производя подсчет действительной рыночной стоимости, учитывается и государственное положение. К примеру, при сдаче позиций рынка недвижимости и падении расценок на участки, пересчет на действительные сведения означает, что каждый участок будет оценен на целый порядок ниже, нежели ранее.

Расчет подобной стоимости ведется при осуществлении любых действий, связанных с недвижимостью, включая сдачу участка в аренду, покупку и продажу. На данный момент есть несколько способов установки рыночной цены.

О каких способах говорится?

• Перенесения и соотнесения;
• Расчета рентной капитализации;
• Земельного развития;
• Техники остатка, зачисляющейся на участок;
• Оценки по сопоставляемым реализациям.

Более упрощенным считается соотнесение цены по сопоставляемым реализациям за последние три-шесть месяцев. Здесь проводится учет примерных расценок на землю схожего характера, располагаемую поблизости. Подобная методика логична, поскольку ни один покупатель не сделает выбор в пользу более дорогого участка, при возможности приобретения подобного по сопоставимо меньшим расценкам.

Метод земельного развития часто используется в ходе подсчетов этой суммы, но подобная система сохраняет актуальность только при условии присутствия намерения о последующем раздроблении имеющегося участка на фрагменты.

Для этого метода производится вычисление потенциальных земель, их расценок и приблизительных сумм, необходимых для освоения каждой. Все полученные сведения суммируют и выходят на итоговую сумму, которая и будет являться полной рыночной ценой целого земельного участка.

Способ соотнесения и перенесения означает, что при проведении подсчетов будет изначально учтена цена на участок, и уже после — ее качественность и число построек. От пары этих показателей в целом зависит величина итоговой суммы.

Остаточная продуктивность подразумевает учет целого ряда данных. Основным пунктом является чистая прибыль с земли, получение которой предполагается. Из объема этой прибыли необходимо вычесть сумму, требуемую в дальнейшем для обустройства земли. Помимо этого, отнимается величина коэффициента капитализации земель и улучшений.

Есть отдельные формулы, использование которых упрощает получение конечной рыночной цены.

Так как процесс точного вычисления рыночной цены — довольно сложная и трудоемкая процедура, выполнять ее должны профессионалы. В этих услугах возникает необходимость при оспаривании, когда человек не согласен с кадастровой ценой, либо желает реализовать участок по определенной заданной цене, действующей на рынке. Конечно, есть четко предусмотренный процесс по оценке рыночной цены земли, который здесь также стоит упомянуть.

В чем заключается оценка?

Поэтапно, оценка состоит из следующих процедур:

• Определения и описи ключевых оценочных вопросов, учет которых будет необходим;
• Сбора и анализа располагаемой информации;
• Проведения анализа наиболее эффективного и простого метода использования земельных участков;
• Расчета необходимых расценок по затратному, сравнительному и доходному показателю;
• Подготовки спецотчета, касающегося рыночной цены.

Первый этап определяет цели и стандарты в работе. Также в расчет берутся номер по кадастру, присутствие застроек и данные, характеризующие форму собственности.

При информационном сборе внимание уделяется данным о физических и юридических характеристиках участка, которые необходимы для точного определения рыночной цены.

Что это за характеристики?

Первое, производится учет договоров о передаче недвижимости, бумаг, описаний земельных границ, а также эксплуатационных правил.

Второе, важными учетными данными являются сведения, характеризующие удаленность участка от населенных пунктов, детальные описания имеющихся построек и строений, информация о состоянии природной среды и расценках на ближайшие земли. В реальности, характеризующие данные даются всем параметрам участка для последующего формирования предельно объективной рыночной стоимости.

Третий и четвертый этапы предполагают учет целевых назначений использования земли и дальнейшую ее перспективность, потом с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов, происходит ценовая формировка.

Все перечисленные подходы со своими нюансами использования изложены в Федеральном законе №135 от 29.07.1998 г. Уже на этих позициях специалистами подсчитывается приблизительная прибыль от недвижимости, необходимые затраты для нее, проводятся сравнения этих показателей с данными других участков, имеющих схожие характеристики.

Заключительный этап, согласно Постановлению, принятого Правительством от 06.07.2001 г. под № 519, должен в обязательном порядке предполагать составление отчета по вычислению рыночной цены.

Отчет должен составляться в письменном виде и своевременно быть переданным владельцу. Не допускается использование неправдивых данных и введения владельца в заблуждение. Эта цена в обязательном порядке подкрепляется данными, характеризующими участок. Есть возможность указания и других, существенных для владельца, сведений.

Процесс оценки рыночной цены лишь кажется сложным. В действительности, получить сведения о примерных расценках можно, используя самый элементарный метод – текущей оценки рынка недвижимости.

Чтобы провести более всестороннее и полное оценивание, без специальных процедур не обойтись. Разузнав предельно точную рыночную цену, каждый собственник может в полной мере распоряжаться земельным участком, осуществляя его продажу или же сдачу в аренду.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!