Оспаривание кадастровой стоимости земли

Как известно, размер налога на участок земли зависит от кадастровой стоимости участка. Однако не все знают, что кадастровую стоимость земли можно оспорить и, тем самым, добиться снижения размера налога.

Вероятность успешно провести данную процедуру весьма высока. Существует несколько законных оснований для того, чтобы убедить кадастровую палату снизить цену на ваш участок. В данной статье пойдет речь о том, как это сделать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Причины оспаривания кадастровой стоимости

Итак, вначале следует разобраться с термином «кадастровая стоимость». Им называется величина, установленная в результате процедуры проведения кадастровой оценки, инициированной решением органов власти конкретного субъекта РФ. Данная оценка проводится регулярно (каждые 5 лет).

Полученная в результате проведения данной процедуры информация о стоимости участка является основой для установки земельного налога, обязательного к уплате собственникам земли, а также платы, которую обязаны вносить арендаторы земель, принадлежащих государству либо муниципалитету.

Таким образом, вырисовывается следующая закономерность: чем больше величина кадастровой стоимости участка, тем больший налог придется за него уплачивать.

Кадастровая оценка обладает одной характерной негативной особенностью. Она заключается в массовости оценки, то есть проведения глобальной оценки всех участков земли в пределах территории региона.

Из-за этого множество индивидуальных особенностей участка остается без внимания, что является серьезным поводом для оспаривания.

Закон «Об оценочной деятельности» гласит, что у собственника земли либо лица, пользующегося ею по договору найма или аренды, есть право на оспаривание результатов кадастровой оценки участка.

Однако сделать это можно лишь при наличии следующих оснований:

• В ходе проведения оценки были использованы некорректные сведения о нем (ложная информация о его площади, целевом назначении и др.). Чтобы установить, какие именно сведения использовались в ходе оценивания, следует отправить в орган власти, занимающийся проведением оценки, соответствующий запрос. Этим органом может быть региональный комитет по имуществу и др. Ответ на запрос должен прийти не позже, чем через неделю;
• Независимый эксперт провел оценку, по итогам которой было установлено, что рыночная цена земельного участка не достигает его кадастровой стоимости. В этом случае, у заявителя есть право потребовать внесения в государственный кадастр недвижимости рыночной цены.

Практика показывает, что кадастровая стоимость превышает рыночную достаточно часто. Происходит это по трем причинам:

• Участок был по ошибке отнесен не к тому виду его разрешенного использования (ценовая разница участков разных видов разрешенной эксплуатации может достигать десятков раз);
• Неточность информации, использованной для кадастровой оценки. Оценщик определяет цену участка, исходя из сведений о цене других предложений на рынке данного региона. Таким образом, может сложиться ситуация, при которой ваши соседи установили на свои участки завышенные ценники, а потому кадастровая стоимость участка также окажется завышенной. Притом, если позже они снизят стоимость, это не окажет никакого влияния, так как оценщик берет информацию исключительно на момент оценки;
• Погрешность метода глобальной оценки. Об этом уже говорилось ранее. Из-за метода проведения глобальной оценки сразу ряда участков, упускается из вида множество особенностей каждого из участков. В то же время, при формировании рыночной стоимости, каждая из индивидуальных характеристик участка оказывает непосредственное влияние на его цену. К списку таких особенностей можно отнести такие, как плохая транспортная доступность, наличие неблагоприятных моментов в правовой истории, отсутствие базовых коммуникаций и др. Все они могут значительно снизить рыночную цену. Проведение оценки кадастровой стоимости, согласно всем правилам, должно происходить с учетом оценки идентичных рыночных предложений. Но на практике практически всегда несколько факторов упускаются из вида. Так происходит по причине большого объема работ, который приходится выполнять оценщикам для расчета кадастровой стоимости всех земельный наделов на территории России.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Законодателем установлено, что специалисты, проводящие кадастровую оценку земельных наделов, должны исходить из п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей с 22.10.2010 г.). В данной статье установлено, что кадастровая стоимость должна быть равна рыночной цене земельного надела.

Таким образом, землевладелец может оспорить кадастровую стоимость при помощи одного аргумента – значительного различия между кадастровой и рыночной стоимостью (разумеется, подкрепленного доказательствами).

Основным доказательством данного различия является собственная рыночная оценка. Поручить ее проведение следует специализированной оценочной компании. Споры относительно полученной величины кадастровой стоимости рассматриваются согласно со ст. 24.19 закона «Об оценочной деятельности в РФ».

Там указано, что оспаривание информации, содержащейся в кадастре и касающейся оценки стоимости участка, может произойти на основе выяснения его рыночной цены либо любого другого объекта недвижимости. Важно отметить, что рыночная стоимость должна быть определена не на сегодня, а на момент установки кадастровой стоимости участка.

Процедуру оспаривания можно провести как в административном, так и в судебном порядке. Однако первый метод доступен лишь в течение 6 месяцев с момента внесения сведений о стоимости земли в Росреестр.

Метод реализуется посредством обращения землевладельца в территориальный филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра и последующей подачи туда соответствующего заявления.

Если срок был, по какой-либо причине, пропущен или кадастровая палата выдала отказ на любых других основаниях, владельцу земли не останется другого выбора, кроме обращения в суд.

Что для этого нужно? Прежде всего, иск с требованием о приравнивании кадастровой стоимости участка к рыночной. В роли ответчика на слушаниях выступит кадастровая палата.

Кроме того, в суд следует предъявить доказательства, подтверждающие факт несоответствия ранее проведенной оценки и действительной стоимости. Для этого нужно заказать у независимого оценщика проведение оценки рыночной стоимости участка (сделать это, разумеется, следует заблаговременно).

Важно учесть, что право оценивать участок есть только у специализированных оценочных компаний. Заказ оценки рыночной стоимости земли следует оформить по состоянию на день кадастровой оценки. После проведения своей работы, оценочная компания предоставит заказчику экспертное заключение.

Именно этот документ и нужно будет предъявить сотрудникам кадастровой палаты либо судье. Важно отметить, что котироваться будет только заключение, составленное при полном соответствии всем нормативным правилам. Любые другие оценки, отчеты, заключения и др. не будут признаны доказательствами нигде.

К иску нужно приложить следующий пакет документов:

• Кадастровый паспорт участка земли либо другого объекта недвижимости (копия);
• Документ, устанавливающий право собственника на владение данным участком (копия);
• Экспертное заключение о проведенной оценке, подтверждающее несоответствие кадастровой стоимости и рыночной цены участка.

Помимо документов, оспаривание данных о стоимости земли из государственного кадастра потребует от собственника участка оплаты государственной пошлины с дальнейшим приложением соответствующей квитанции об оплате ко всем документам, указанным выше.

Далее суд приступает к рассмотрению дела. Если по итогам разбирательств суд признает сведения кадастра не соответствующим реальной рыночной цене, он вынесет соответствующее решение о приравнивании кадастровой стоимости к сумме, указанной в иске землевладельца.

Это решение суда становится основанием для того, чтобы органы кадастрового учета внесли соответствующее изменение в сведения Росреестра. Сделать это нужно в тот день, когда соответствующий судебный акт обретет законную силу.

В частности, сотрудники кадастровой палаты будут обязаны внести в данные кадастра недвижимости новую стоимость соответствующего участка (определенную судом) как новую кадастровую стоимость участка.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!