Что такое обременение земельного участка

После длительных поисков подходящего участка не нужно торопиться заключать договор о приобретении земли. Такая мера предостережения объясняется просто: возможно, на выбранный участок наложено обременение. Чтобы избежать долгих разбирательств, нужно выяснить все эти моменты заблаговременно.

Содержание

• Что значит обременение земельного участка
• Виды обременений земельных участков
• Стоимость сервитута
• Ограничения обременения прав на земельные участки
• Как проверить обременение земельного участка
• Как снять обременение с земельного участка

Что значит обременение земельного участка

Любые соглашения, которые касаются земли, с правовой точки зрения носят обременительный характер.

К обременительным сделкам относятся:

• сдача участка в качестве залога;
• сдача участка другим лицам на платной или безвозмездной основе;
• наложение ареста на землю в целях последующей реализации и возмещения затрат или урона;
• правовое ограничение на пользование землей третьими лицами, именуемое как «сервитут».

Все правовые взаимоотношения, касающиеся сделок с участками, регулируются Земельным кодексом РФ. Если интересует конкретика на тему земельных обременений, можно сразу перейти к статье 11.8, в которой обозначены порядок возникновения обременений и сохранность прав на различные типы участков.

Получается, что в статьях 11.4-11.7 можно найти конкретную информацию о возникновении и сохранности правовых полномочий на землю. В пункте втором статьи 11.8 ЗК РФ перечислены правовые полномочия на безвозмездное и бессрочное пользование землей.

В пункте четвертом указанной статьи определены арендные взаимоотношения по участкам земли и условия заключения договора. В пятом пункте той же статьи обозначены границы сервитутов в пределах, установленных до возникновения такого типа обременения. Не следует забывать и о нормативно-правовых актах местных органов власти (например, постановления городских советов и прочее). Такие документы могут повлиять на обременение участка на месте.

Виды обременений земельных участков

Согласно российскому законодательству, в роли обременения участка земли могут выступать:

• Аренда, осуществляемая на платной или безвозмездной основе, но всегда фиксируемая в форме договора. Согласно такому соглашению, владелец земли наделяет другое лицо правом пользования землей в рамках условий договора. Обременение по такому типу правоотношений прекращается с истечением срока договора.
• Ипотека, которая отождествляется с кредитом под жилфонд, но на практике это не совсем так. Ипотека также включает такой тип имущества, как земля.

Обременение, накладываемое ипотекой, предполагает введение ряда ограничений касаемо права свободного распоряжения землей владельцем без согласования таких действий с банком-кредитором (учреждением, взявшим землю в залог для выдачи кредита).

• Сервитут. Сервитуты бывают публичными и частными. Сюда относятся не только нужды частных лиц (например, соседей), но и государства (к примеру, выделение части земли для прокладывания водопровода, проведения раскопок и т. д.).
• Арест накладывается при возникновении спорных ситуаций, разрешаемых в судебном порядке. Решение об аресте выносит судья.
• Право требования. Такой тип ограничения носит временный характер и возникает при разрешении споров в судебном порядке, касающихся определения права собственности на землю.
• Запрет на отчуждение земли может быть наложен федеральными или местными органами власти.
• Изъятие участка. Данная мера является крайней и применяется достаточно редко. Она обычно используется властями относительно заповедных и санитарно-заповедных зон.

Частные виды и случаи обременений земельных участков следует рассмотреть более детально. Аренда, как отмечалось выше, представляет собой договорные правоотношения, которые носят временный характер. По договору аренды участок земли переходит во временное пользование арендатору.

Краткосрочный договор аренды земли предполагает заключение договора на один год. Такие правоотношения не нужно подвергать процедуре государственной регистрации, они получают юридическую силу в полном объеме с момента подписания договора обеими сторонами.

Если соглашение заключается на срок более одного года, говорят о долгосрочных отношениях. В таком случае сделка должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. Физические лица при этом уплачивают госпошлину в размере 500 рублей, для юридических — плата составляет 7500 рублей.

При аренде земли нужно всегда прикладывать к договору кадастровый план, который четко отображает границы арендуемого участка земли.

В случае с ипотекой участок выступает в качестве гаранта финансовых обязательств перед кредитором. Если заемщик не будет исполнять их надлежащим образом (неважно в каком объеме – полном или частичном), кредитор (он же залогодержатель) вправе покрыть свои финансовые потери посредством реализации участка земли.

Участок земли, находящийся в ипотеке, может являться обеспечением по следующим видам сделок:

• кредитные договоры;
• договоры займа;
• другие обязательства, возникшие в процессе приобретения или аренды земли.

Ипотечное обязательство признается покрытым в случае, если имеется совместное заявление залогодателя (заемщика или другого лица) и залогодержателя (кредитора), а также, если имеется соответствующее судебное решение.

Сервитут представляет собой ограничительную меру в использовании чужого участка земли. Он устанавливается по мере надобности (например, для выделения прохода или проезда по соседнему участку, при прокладывании водопровода, канализации, ЛЭП и другими нуждами, которые защищаются посредством сервитута).

Установление сервитута не лишает владельца земли права собственности, пользования или распоряжения участком.

Выделяют следующие виды сервитутов:

Частные. Устанавливаются соглашением между стороной, требующей введения сервитута, и собственником земли. На практике такие лица часто являются соседями. Данный тип сервитута может иметь добровольную форму или же устанавливается по решению суда в принудительном порядке.

Публичные. Такие сервитуты защищают государственные интересы на федеральном или региональном уровне. Сервитуты в обязательном порядке проходят процедуру гос. регистрации и признаются введенными после полного ее завершения. Для физических лиц госпошлина составляет 500 рублей, для юридических – 2000 рублей.

Стоимость сервитута

Использование чужого участка земли или любого другого имущества предполагает внесение платы за это. В настоящее время этот вопрос строго регламентирован, поэтому не нужно думать над тем, как «отблагодарить» соседа за разрешение пользования землей.

Стоимость сервитута можно легко подсчитать самостоятельно. Если владелец участка потребует слишком высокую цену, необходимо озвучить ему реальную стоимость данной услуги.

Требование денежной компенсации за обременение земли уместно во всех случаях, когда предполагается эксплуатация некоторой части участка другим лицом, в результате чего нарушится свобода владельца. Исключениями признаются случаи, когда неудобства, причиненные пользованием земли, являются ничтожными.

В особенности, это касается взаимоотношений между соседями, подразумевающих взаимную зависимость при осуществлении того или иного вида работы на согласованных смежных границах территории (межах).

Плату за пользование нужно истребовать в случае, когда договоренность об использовании определенной части земли выходит за рамки устного соглашения и приобретает правомочность, закрепленную соглашением между сторонами или односторонним решением (при наличии судебного постановления).

В процессе заключения соглашения устанавливается сумма оплаты и сразу же прописывается в договоре.
Если обременение сервитутом устанавливает суд, размер компенсации определяется сразу после принятия судом решения с учетом требований, обозначенных в иске, и признанных в судебном порядке нормативов. Плата за обременение сервитутом всегда взимается в пользу владельца участка.

Различия в оценке частных и публичных сервитутов

Понятие «причиненное неудобство» расценивается как математическая величина и подлежит вычислению, согласно разработанным методологическим материалам. При установлении такого рода взаимоотношений между частными лицами требование платы может быть инициировано только владельцем земли.

Частный сервитут, в отличие от публичного, гораздо легче поддается удовлетворению требований о денежной компенсации. Согласно пункту шестому статьи 23 Земельного кодекса, истребование соразмерной компенсации уместно лишь в случае, когда ограничения владельца в пользовании землей вызывают существенные затруднения.

Таким образом, при осуществлении изыскательных работ или прокладывании через участок линейных объектов, стоимость сервитута может оказаться отрицательной, поскольку владелец земли по завершении работ не понес никаких убытков. Понятие соразмерности является основным требованием к объективной калькуляции стоимости, согласно методическим требованиям, установленным Роскадастром.

В суд обращаются в случае, если сторонам не удалось прийти к общему соглашению касаемо установления сервитута. На практике иск чаще подает сторона, заинтересованная в проведении работ на чужой земле, которую к этому не допускают.

Иск должен содержать обоснование необходимости использования участка. Суд учитывает все возможности, которые могли бы минимизировать доставляемые неудобства, вызванные установлением ограничения на пользование земли.

Судом также принимаются во внимание возможности денежной компенсации за приобретение права пользования землей.

Если стороны не смогли прийти к общему решению или предоставили суду возможность рассмотрения противоречий, суд вправе назначить проведение экспертизы для определения имущественного ущерба.

В таком случае экспертная комиссия выносит решение, в котором отражается масштаб пользования и условия компенсации. Предоставленные для расчета стоимости сведения должны быть достоверными и отражать реальное положение вещей. В противном случае владелец земли может представить перед судом как ответчик.

Порядок расчета стоимости по соглашению

Если сервитут вводится по обоюдному соглашению сторон на непродолжительный период, владелец участка может озвучить приемлемую стоимость услуги по собственному усмотрению.

Если другая сторона посчитает его требования слишком жесткими, для подсчета стоимости обременения может быть использован принцип частичной утраты прав пользования, согласно обременению.

Расчет в данном случае производится на основании общей рыночной стоимости за 1 кв. м. участка в соответствующем районе (населенном пункте, регионе и т. д.). Далее рассматривается степень обременения и размер нанесенных убытков в соответствии с масштабом обремененности. Степень обременения зависит от масштаба проводимых на участке работ и площади отчуждаемой части участка.

По имеющимся сведениям, степень обремененности может составлять от 0% (ничтожное обременение) до 100%. В последнем случае владелец практически не может пользоваться землей, и единственным выходом становится обращение в суд. При введении публичного сервитута на весь земельный участок, решение проблемы осуществляется в административном порядке – посредством замены или выкупа земли.

Расчет компенсации

Чтобы определить стоимость сервитута, для начала нужно подсчитать базовую величину понесенных собственником убытков.
Она определяется на основании следующих показателей:

• рыночная стоимость 1 кв. м. земли;
• общая площадь земли, отчужденной от владельца посредством введения сервитута и измеряемой в
• процентном отношении к общей площади участка.

Подсчитав рыночную стоимость земли, подлежащей обременению, находят ее полную стоимость по праву бессрочного пользования. При этом принимается во внимание предел пользования, срок которого составляет 49 лет.

Далее, из стоимости обремененного надела высчитывается срок устанавливаемого обременения:
49 лет соответствуют 100% стоимости;
срок введения сервитута = х% стоимости.

Решив такое уравнение, можно найти базовую стоимость понесенных владельцем убытков. Затем по методике, используемой Роскадастром, вводятся другие ставки подсчета стоимости. Сюда входят упущенная выгода и реально нанесенный ущерб.

Упущенная выгода определяется как среднестатистическая единица приобретаемой от надела выгоды (пользы) посредством дисконтирования денежного потока. Для этих целей проводится анализ притока и оттока финансовых ресурсов посредством сравнения статусов земли: с обременением или без него.

Реальный ущерб представляет собой разницу рыночной стоимости земли с сервитутом и без.

Общая оценка складывается из следующих показателей:

• размер реально понесенного ущерба, который бы не возник, если бы не был установлен сервитут;
• размер утраченной выгоды, которую мог бы получить владелец без введения сервитута;
• реально понесенные убытки вследствие установления ограничения на пользование землей.

После подсчета общей стоимости обременения, стороны составляют соглашение (или руководствуются судебным решением) касаемо способа произведения оплаты.

По соглашению сторон владелец может получить все положенные выплаты:

• единовременно;
• частями в установленные сроки;
• в виде ежемесячных или ежеквартальных выплат.

Однако при получении компенсации в полном объеме до окончания срока действия сервитута, может возникнуть ряд проблем. Если работы завершатся раньше предполагаемого срока, снятие сервитута будет затруднительным ввиду произведенной оплаты, что грозит очередными судебными разбирательствами.

Если размер понесенного ущерба превысит сумму компенсации к определенному сроку, также не избежать обращения в суд. По этой причине предусмотрена возможность корректировки оплаты и переоценки стоимости обременения. Это возможно по обоюдному согласию сторон или через судебное разбирательство.

Договор об оценке должен быть составлен надлежащим образом, т. е. с учетом всех имущественных объектов, расположенных на земельном участке (особенно, если они располагаются в зоне обременения). В нем нужно отразить сведения из записей кадастрового учета.

Оценка обременения составляется по подобию договора и включает информацию о сторонах, заключивших соглашение об уплате средств за установление ограничений на пользование землей.

Также в документе нужно отметить то, что стоимость определена на конкретную дату и может быть скорректирована. Далее, при существенных изменениях рыночных условий, можно провести переоценку и переоформить договор.

Ограничения обременения прав на земельные участки

Выделяют несколько типов ограничений в зависимости от предмета правового регулирования:

Конституционно-правовое ограничение

В соответствии с частью третьей статьи 55 российской Конституции, права граждан могут быть лимитированы федеральным законодательством только в той мере, которая требуется для защиты конституционного строя, прав и интересов иных лиц, поддержания внутренней и внешней безопасности.

Получается, что ограничение должно соответствовать целям защиты соответствующих прав, имеющим конституционную значимость.

Градостроительные ограничения

Предназначение градостроительных норм состоит в том, чтобы определять права владельцев недвижимости по части категорий допустимого использования и критериев изменения объектов недвижимости, а также устанавливать контроль над реализацией таких прав.

Градостроительное право выдвигает в первую очередь право пользования. Размер пользы определяется типом разрешенного к использованию имущества (офис, жилой объект и т. д.) и его показателями (площадь, этажность и проч.).

При установлении подобного права рассматривается не только текущая цена объекта, но и стоимость в перспективе.

Градостроительные нормы разрабатываются и вводятся органами власти, а отражаются они в градостроительных НПА (в т. ч. документации территориального планирования).

Так, например, если согласно схеме территориальной планировки РФ в конкретной точке намечается строительство транспортного объекта (часть третья статьи 10 Градостроительного кодекса), эта территория не может быть приватизирована частным лицом.

Также имеют значение и ограничения распоряжения землей, исходящие из документации градостроительного планирования (правила пользования землей и застройки).

Установленные ими нормы обозначают параметры и типы территорий, которые могут быть использованы для хозяйственных и других целей.

Регламентация устанавливается на основании требований об охране культурных и значимых природных объектов. Постановка на учет объекта с охраняемой зоной может повлечь установление ряда ограничений.

В соответствии со статьей 34 Закона «Об объектах культурного наследия», подлежащие охране объекты включают:

• охраняемую зону;
• регулируемую зону для строительства и ведения хозяйственной деятельности;
• охраняемый природный ландшафт.

При выделении охраняемой зоны вводится специальный режим использования земли, который ограничивает деятельность и запрещает возведение сооружений (кроме мер, направленных на сохранение объекта).

Градостроительные нормы минимизируют возможность владельца реализовывать отдельные права на протяжении определенного периода, на конкретной территории или по некоторым вопросам вплоть до их отмены.

Право пользования и распоряжения землей остается, просто возникают некоторые сложности в реализации определенных правомочий.

Прекращение действия документа, устанавливающего ограничения, приводит к восстановлению прав владельца в полной мере.

Земельно-правовые ограничения

Сюда относится лимитирование прав на землю с целью соблюдения интересов объектов спецназначения (транспорт, связь и т. д.). Так, например, законом от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ предусмотрены ограничения хозяйственной деятельности в целях создания надлежащих условий для эксплуатации дорог и работы транспорта.

Еще один тип ограничений – это резервирование земли с целью реализации государственных нужд (статья 56.1 Земельного кодекса). В соответствии с пунктом 4 статьи 28 Земельного кодекса, резервирование земли может стать основанием для отказа в предоставлении частному лицу участка, находящегося в государственной собственности.

Владелец земли, находящейся на зарезервированном объекте, может быть ограничен в праве использования. Резервирование участка может вызвать некоторые неудобства для владельца, касающиеся строительства или осуществления иных действий.

К земельно-правовым ограничениям также относится оборот земельных наделов, предусмотренный Земельным кодексом и другими НПА. Статья 8 Закона «Об обороте земель» обязывает продавцов сельскохозяйственных участков уведомлять органы власти о предстоящей сделке. Такие органы обладают правом преимущественного приобретения подобных участков.

Эколого-правовые ограничения

Это самый распространенный тип ограничений, который предполагает наложение запрета на нанесение урона окружающей среде. Это реализуется посредством введения экологических ограничений, наделяющих определенные зоны особым экологическим статусом.

Ограничения по реализации хозяйственной деятельности вводятся в пределах таких территорий и на прилегающих охраняемых зонах. Экологические ограничения вводятся для защиты граждан от пагубного воздействия хозяйственной или другой деятельности.

Запреты могут вводиться с целью охраны не только людей, но и объектов флоры и фауны, водоемов, плодородных почв, естественной среды обитания и т. д.

Многие экологические требования касаемо лицензирования отдельных видов хозяйственной деятельности (например, вводимые в промышленных, транспортных, оборонных и других отраслях) представляют собой разновидности не ограничений, а экологических обязательств, возлагаемых на владельцев земли.

Как проверить обременение земельного участка

По утверждению многих экспертов в области купли-продажи недвижимости, в последнее время мошенники стали планировать свои действия более тщательно. Это приводит к увеличению числа жертв земельных аферистов.

Очень часто покупатели загородных участков становятся жертвами мошенников в случае, если ими не была тщательным образом проверена личность продавца, а также все документы, участвовавшие в совершении сделки купли-продажи.

Нередко вместо ожидаемого участка земли покупатель получает совсем не то, что хотел. В его собственность может перейти участок на свалке, остановке, вблизи опасного промышленного объекта или просто часть земли в болотистой местности.

Как защитить себя в таком случае? Человек не должен ничего скрывать. Это касается обеих сторон. Честный продавец никогда не будет противиться тому, чтобы представить документы, в особенности паспорт с указанием постоянного адреса регистрации.

Покупателю обязательно нужно потребовать документы, в которых отражена вся информация о земельном участке (адрес объекта, кадастровый номер, справка об отсутствии обременений и арестов, документы с указанием реальной площади надела).

Также продавца нужно попросить предъявить свидетельство о гос. регистрации участка, в котором будут проставлены все печати и подписи. После проверки свидетельства покупатель получит представление о предназначении земли.

Если в документе будет содержаться информация о том, что земля предназначена для сельскохозяйственных целей, нужно учитывать, что возведение жилых объектов на ней запрещается.

В разделе «Публичная кадастровая палата» можно проверить сведения, указанные в документах продавца (фактический адрес, реальную площадь, расположение участка и т. д.).

Также рекомендуется изучить карту, располагающуюся на сайте, так как на ней отмечены все объекты, которые находятся неподалеку от участка.

Как снять обременение с земельного участка

В некоторых случаях допускается снятие обременения с участка земли. Этот процесс преимущественно зависит от квалификации и опыта юриста, который сумеет подобрать наиболее оптимальный вариант решения проблемы со стороны правомочного органа власти.

Нужно заранее собрать необходимый пакет документов, а также правовые основания для аннулирования или снятия записи из Единого госреестра прав на имущество касаемо наложенного обременения.

Основные виды обременения включают:

• аренду;
• ренту;
• арест недвижимого имущества;
• ипотеку;
• сервитуты;
• доверительное управление;
• концессионное соглашение;
• прочие гражданско-правые сделки, требующие обязательной гос. регистрации.

Условия, необходимые для снятия обременения при ипотеке:

• Полная выплата долга (продолжительный, но наиболее оптимальный вариант). После погашения всех долгов с участка снимается обременение.
• Банкротство банка-кредитора. Обременение может быть снято только в случае, если обязательства не перейдут другому банку.
• Предоставление другого залогового имущества. Для этих целей можно воспользоваться альтернативным недвижимым имуществом.
• Реализация земельного участка, за которым числится обременение, осуществляется в течение длительного времени. По этой причине целесообразно потратить некоторое время, чтобы снять имеющиеся ограничения.