Как перевести землю в другую категорию

В законодательстве РФ прописаны правила обязательного разделения земельных участков по категориям, указывающим на цели использования земли и принадлежность участка к определенной территориальной единице.

Например, на промышленных участках будут впоследствии возводиться производственные объекты и здания, а сельхоз земли будут применяться аграриями в растениеводстве или животноводстве. Если возникает необходимость изменить специализацию того или иного участка, необходимо будет внести соответствующие правки в документацию на участок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Перевод земель из одной категории в другую — это

Ситуации, когда участок нужно применить не в целевом назначении и сменить его категорию использования, возникают достаточно часто. Процессу изменения специализации неизбежно сопутствует смена правового режима и коррекция цены в ту или иную сторону.

Правила перевода у каждой категории отличаются, а сам список категорий целевого назначения выглядит следующим образом:

• Сельскохозяйственные земли;
• Участки, отведенные для поселений;
• Земли, предназначенные для промышленного использования, включая транспортную, энергетическую и другие отрасли. Также к ним относятся земли со специальным статусом и функциональным назначением (безопасность, оборона и т. п.);
• Лесной и водный фонды;
• Объекты, находящиеся под государственной охраной;
• Земли запаса.

Отдельный участок подлежит переходу в другую категорию в тех случаях, если:

• собственником земли является Правительство РФ;
• собственниками являются субъекты РФ;
• владелец участка – частное лицо;
• сельхоз земли, собственником которых является местный орган самоуправления;
• земли, для которых определена иная целевая задача, владельцами которых являются органы самоуправления.

Перевод земель из одной категории в другую условия и процедура

Порядок смены целевой специализации земли полностью определяется действующим законодательством. Его нормы призваны регламентировать использование земли и распределение имеющихся в наличии земельных богатств, справедливо считающихся национальным достоянием страны, ввиду своей особой социально-экономической важности.

На фоне проводимых в Российской Федерации общественно-экономических преобразований, возникла необходимость создать более совершенную систему управления земельными ресурсами, отвечающую современным требованиям.

Начиная с 05.01.2005 г. начала действовать усовершенствованная версия закона, регламентирующего смену категории назначения земли. В ней более четко прописан механизм перевода земель (включая случаи, когда потребовалось решение суда), предоставлены примеры ходатайств о смене специализации, а также указаны сроки изучения ходатайств и принятия решений по ним. В законе также перечислены возможные причины отказа в переводе с обоснованием подобных решений.

Смена специализации земельного участка не может быть произведена, если действующее законодательство напрямую запрещает ее проведение. Поводом для отказа может служить отрицательное заключение, выданное в результате экологической экспертизы или после выявления несоответствий нового назначения участка утвержденной ранее схеме территориального планирования.

Чтобы инициировать процесс смены категории, необходимо подать ходатайство в муниципальные органы или исполнительный общегосударственный орган, наделенные соответствующими полномочиями.

Ходатайство может касаться как непосредственной смены категории земли, так и вывода отдельного участка из перечня земель определенной категории с целью дальнейшего изменения его категории.

Если речь идет о переводе земли из состава участков, имеющих сельхоз назначения, то в ходатайстве следует указать следующую информацию:

• назначенный данному участку номер в кадастре;
• определить текущую категорию земли и категорию, в состав которой запланирован ее будущий перевод;
• процесс перевода требует соответствующего обоснования;
• предоставляется документальное свидетельство на право владения или распоряжения земельным участком.

Непосредственно с ходатайством необходимо подать следующий пакет документов:

• проект землеустройства, в котором прописаны обоснования смены категории земельного назначения для участка;
• полученная из земельного кадастра выписка, в которой изложены полные сведения о переводимом участке;
  для подтверждения личности заявителя предоставляется копия паспорта (для физ. лиц), сведения из ЕГРЮЛ для ИП или юр. лиц;
• для подтверждения права собственности на участок, который в будущем будет выполнять другую функцию, необходимо предъявить информацию, полученную из единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним;
• в ряде случаев законодательство требует предварительно провести экологическую экспертизу перевода, заключение прилагается к ходатайству;
• документально подтвержденная согласованность с обладателем прав на землю, если в законодательстве указано, что такое согласование не является обязательным, то подтверждение не нужно предоставлять (образец оформления согласия на перевод земли из одной категории в другую, можно скачать здесь);
• согласование процесса смены специализации земельного участка с исполнительным органом местной власти.

Среди перечисленных документов от заявителя ходатайства в обязательном порядке требуются лишь копии документов, подтверждающих личность, и подтверждение от правообладателя. Остальная документация может быть получена органом исполнительной власти самостоятельно через межведомственный обмен.

Отказ в переводе земельного участка

После рассмотрения поданного прошения в виде ходатайства, уполномоченный действующими законами орган обязуется утвердить решение о переводе участка в новую категорию или отказать в данном действии. Чтобы не получить отказ, заявителю необходимо тщательно изучить возможные причины отказа в переводе.

Наиболее частыми основаниями, которыми обосновывается отказ, являются:

• неполный состав, некорректное содержание или форма документации, приложенной к ходатайству;
• ходатайство было подано ненадлежащим лицом.

Если причиной отказу послужили именно эти причины, в 30-дневный срок заявителю будет возвращено ходатайство с подробным указанием того, какие недостатки следует исправить, чтобы оно было принято в делопроизводство.

Ниже перечислены условия, при которых смена категории участка не может быть произведена в принципе:

• Федеральное законодательство напрямую ограничивает или запрещает смену категории для определенного перечня земель;
• После обязательной экологической экспертизы было выдано отрицательное заключение по переводу;
• Если обнаружен факт несоответствия между будущим целевым назначением земли и принятым планом территориального развития, планами по землеустройству, иным документам, связанным с территориальным планированием.

Заявитель ходатайства вправе обратиться в судебную инстанцию для обжалования отказа в смене назначения участка.

Смена земельной категории без согласия правообладателя

Органы исполнительной власти, а также местные муниципалитеты вправе подать ходатайство о переходе земли в новую целевую категорию, не согласовывая его с лицами и организациями, владеющими правами на участок. Законодательно предусмотрены два условия, когда исполнительным органам власти предоставляется подобная возможность

• если после перевода со старой категории земля будет включена в природоохранные территории, сохраняясь при этом в собственности текущего владельца;
• если было принято постановление о смене старой или установлении новой черты города.

Принятое с подобными обоснованиями ходатайство может быть обжаловано правообладателем земли в суде.

Сроки рассмотрения ходатайств

Положительные и отрицательные решения по ходатайствам должны быть рассмотрены и приняты в установленные сроки:

• решение о смене назначения земельного участка должно быть принято Правительством РФ за 3 месяца, если иной срок специально не оговаривается правовыми актами РФ;
• если ходатайство направлено в исполнительный орган местной власти или муниципалитет, на рассмотрение отводится 2 месяца;
• принятое решение, в том числе акт об отказе, должно быть отправлено заявителю в течение двух недель после рассмотрения;
• выданная резолюция в виде акта о переводе земли является бессрочной.

Перевод земель из одной категории в другую особенности

Особенности, характерные для ряда отдельных категорий участков, и процедура смены специализации участков из одной группы в другую описаны во второй главе ФЗ «О переводе земель».

В частности, касаемо сельскохозяйственных участков, закон предусматривает возможность смены их специализации при таких условиях:

• будет проводиться консервация земли;
• участок включается в природоохранную территорию;
• проводится перенос черты города;
• на участках, признанных непригодными для ведения сельхоз деятельности, будут возводиться промышленные здания или они будут использованы в других нуждах, не связанных с ведением сельского хозяйства;
• непригодные для ведения сельхоз деятельности участки впоследствии будут отнесены к лесному фонду, землям запаса или водному фонду;
• если на отводимых участках планируется строительство дорожных магистралей, ЛЭП, линий связи (включая сооружения линейно-кабельные), трубопроводы различного назначения, железнодорожные полотна и прочие линейные объекты. Условие действительно в том случае, когда стоимость участков с сельхоз угодьями, согласно кадастру, более чем на 30% ниже среднего по району показателя, а запланированные линейные объекты будут возводиться в непосредственной близости от дорог и крайней черты полей севооборота;
• в связи с необходимостью выполнения обязательств РФ международного характера, для поддержания обороноспособности и обеспечения гарантий безопасности государства;
  в связи с возможностью добычи из недр полезных ископаемых (ископаемые общераспространенного типа являются исключением);
• в целях сохранения памятников исторического и культурного наследия, строительства разноплановых объектов социального, культурного, образовательного и иного назначения.

Закон ограничивает целевой перевод участков из сельскохозяйственной категории в какую-либо иную в том случае, если в их составе находятся ценные угодья, обладающие повышенной сельскохозяйственной продуктивностью. Также при рассмотрении ходатайства проводится сравнительная оценка текущей кадастровой стоимости земельных участков, при которой в качестве ориентира берется средняя по району стоимость.

При переводе земель, ранее используемых промышленными предприятиями, энергетической и транспортной отраслью, были задействованы в телекоммуникационной, радиовещательной, космической отрасли, а также находились в распоряжении Министерства обороны, нет существенных ограничений, кроме нескольких особенностей:

• при переводе земельных участков из промышленного или иного типа назначения, учитывается фактор загрязнения почвы, наличия строений и зданий, определенных под снос. Перед сменой категории в данном случае необходимо разработать и утвердить проект, нацеленный на рекультивацию земель;
• если на земельных участках, относившихся ранее к промышленной категории или к категории спецназначения, деятельность, негативно повлиявшая на состав и качество почвенного слоя, требуется проведения ряда мероприятий по восстановлению почвы, согласно утвержденному плану рекультивации.

Если ходатайство о переводе земли из промышленной категории было подано исполнительными органами власти или местными муниципалитетами, предварительная рекультивация не является обязательным условием перевода.

Для земельных участков, включенных в природоохранную категорию, перевод осуществляется после предварительной экологической экспертизы, проводимой государством, а также других экспертиз, проведение которых обусловлено действующими федеральными законами, связанными с защитой окружающей среды.

Находящиеся в распоряжении лесного фонда участки земель могут быть также определены в другую категорию назначения при соблюдении следующих обязательных условий:

• будущие изменения, связанные со сменой целевого назначения, согласуются с уже разработанной документацией по лесоустройству и территориальному планированию. Учитываются существующие на день подачи ходатайства схемы для отведения участков под строительство объектов социального назначения, объекты здравоохранения, жилищно-коммунальные, культурные и иные объекты, а также прокладка автодорог и строительство линейных объектов;
• при смене расположения городской черты;

Если ни одно из перечисленных условий не подходит, земли, находящиеся в ведении лесного фонда, могут быть определены в другую категорию исключительно после завершения экспертизы по экологическому соответствию и получения в результате положительного заключения. Экспертиза заказывается исходя из имеющейся в наличии документации по лесоустройству.

Причиной ее проведения может быть:

• невозможность использования переводимых участков в лесном фонде по назначению;
• данное лесное хозяйство прекращает свою деятельность;
• требования по обеспечению обороноспособности государства, поддержания его безопасности, а также обеспечение нужд таких отраслей как сельское хозяйство, добывающая промышленность, энергетика и пр.
  обеспечение содержания культурно-исторических памятников РФ.

Переводу земельных участков, зачисленных ранее к водному фонду, могут послужить одни из следующих причин

• участки будут причислены к действующим природоохранным территориям или на их основе создадут новые рекреационные объекты;
• близлежащим поселениям требуется территория для изменения городской черты;
• объекты, обладающие муниципальным или общегосударственным значением, не могут быть размещены в другом месте, кроме как на участках, находящихся в водном фонде;
• водные объекты будут вскоре ликвидированы или их границы перенесут на другие участки. При изменении местоположения таких объектов, в частности при изменении русел рек, обязательно проводится экологическая экспертиза.

Переведение земли из категории земель запаса требует предварительного формирования участка, согласно действующим правилам проведения подобных мероприятий. В результате формирования участка составляется акт о переводе данной земли из запаса в другую категорию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!